原告张某。
被告马某。
原告张某诉被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄某独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某、被告马某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张某诉称：被告强行收回房屋，造成原告经济损失，现二审判决已判明被告不同意续租的理由不成立，其应对合同未能履行承担责任，故要求被告赔偿因合同未能履行而造成的原告经济损失人民币35,000元。
为支持其诉请，张某提供了《商业租赁合同》、（2010）沪一中民二（民）终字第X号民事判决书、《租赁合同》、（2009）卢民四（民）初字第X号民事调解书作为证据。
被告马某辩称：原告未经同意转租并未按约定支付转租费构成违约，原告诉请提及的人民币35,000元系其向他人返还的钱款，并非实际损失，不同意原告之诉讼请求。
马某对张某提供的证据无异议。
经审理查明，张某（乙方）与马某（甲方）签订《商业房屋租赁合同》，约定马某将上海市某某室房屋出租给张某，保证金为人民币５,000元。合同第三条约定，租赁期限自2006年11月20日起至2009年11月19日止。合同第四条第一款约定，月租金为人民币５,000元。合同第五条第二款约定：“除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将保证金金额退还乙方”。合同第五条第三款约定：“因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方书面付款通知后十天补足”。合同第七条第二款约定：“未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租。”合同第七条第四款约定：“乙方承担房屋于租赁期内的水费、电费、营业税费、工商管理费、门前三包费、每年审照费、电讯、收视费等一切因实际使用产生的费用，并按单如期缴纳。”合同第十条第一款约定：“甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为人民币伍仟元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。”合同第十一条第五款约定：“合同期内乙方将承租的房屋转租，甲方将收转租费的20%”。合同第十一条第六款约定：“合同到期后如乙方续租，租金将为每月陆仟元整，合同签约到该房屋动迁为止”。合同签订后，张某向马某支付了保证金人民币5,000元，马某将“某店”营业执照及卫生许可证交于张某使用。嗣后，张某将上海市某某室房屋转租于管某、金某、卞某。2009年10月10日，马某致函张某，表示2009年11月19日后不再与其续租并要求收回房屋。2009年10月25日，马某致函张某，表示因张某转租构成根本性违约故坚持收回房屋。2009年11月20日，双方协商未果。马某于2009年11月22日收回房屋并将房屋另行出租。
2009年11月26日，张某以马某拒绝履行房屋租赁合同导致其于2009年11月21日后无法正常使用承租房屋为由诉至本院，要求判令马某退还保证金人民币5,000元，并支付违约金人民币5,000元、店面装修及可得利益损失人民币100,000元，另承担因合同无法履行造成的第三方损失及原告的误工费、交通费。马某则反诉要求张某支付违约金人民币5,000元（以保证金抵扣）、2009年9月水费人民币135.80元、2009年10月水费人民币112.80元、2009年10月的电费人民币504元、2009年11月的电费人民币376.40元的一半、2009年11月的一般营业税人民币250元、2009年11月的其他个人所得税人民币350元、2009年其他企业城市维护建设税人民币27.50元，并返还“某店”营业执照及卫生许可证。双方在庭审中确认租赁合同履行至2009年11月19日终止。经审理，本院认为：张某未提供充分证据以证明其在转租时曾告知马某相关转租事宜及在转租后按约向马某支付了转租费的20%，故其擅自转租之行为构成违约，理应承担违约责任；马某要求张某支付违约金人民币5,000元（以保证金抵扣）之诉讼请求有约定依据，依法应予支持；张某要求马某退还保证金及支付违约金之诉讼请求，与约定及事实相悖，不予支持；根据合同约定，合同履行期间所产生的水费、电费及税费应由张某负担，张某另应向马某返还营业执照及卫生许可证（单位名称为“某店”）；张某要求马某赔偿店面装修及可得利益损失之诉讼请求，无约定依据且张某未就其经马某同意进行装修及损失事实提供充分证据，不予支持；张某要求马某承担因合同无法履行造成的第三方损失及原告的误工费、交通费之诉讼请求，既无法律依据亦无约定依据，不予支持；遂于2010年1月22日作出（2009）卢民四(民)初字第X号一审判决，判决：一、张某支付马某违约金人民币5,000元，该款以张某已支付的保证金人民币5,000元抵扣；二、张某于本判决生效之日起十日内支付马某2009年9、10月的水费合计人民币248.60元；三、张某于本判决生效之日起十日内支付马某2009年10的电费及11月的一半电费合计人民币692.20元；四、张某于本判决生效之日起十日内支付马某2009年11月1日至11月19日期间的一般营业税费、其他个人所得税、其他企业城市维护建设税合计人民币397.20元；五、张某于本判决生效之日起十日内返还马某以“某店”名义注册的营业执照及卫生许可证；六、驳回张某所有诉讼请求。
张某不服判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后认为：原审法院认定事实属实，予以认定，根据双方在合同中的约定，马某同意张某在合同有效期内享有转租权，并同意张某在合同期满后享有续租权，故作为出租人一方，马某应当按照承诺履行合同义务；而作为承租人一方，张某则应当按照约定向马某支付转租费的20%，由于并无充分证据证明张某将转租事宜告知了马某，张某在转租行为发生之后也从未向马某支付转租费的20%，有违诚实信用原则，马某对张某的行为不仅提出了异议，还直接导致双方在合同到期后无法协商达成继续履约的意向，虽然张某享有续租权，并在合同期限届满前主张续租，而且马某不同意续租的理由并不成立，马某对合同未能继续履行有责任，但是基于张某实际未将转租及转租费告知马某，张某在合同期满后亦不再经营使用系争房屋，双方的租赁合同实际终止履行；而且双方在合同中约定的违约金针对的是合同履行过程中的违约情形，故综合相关事实和证据，对张某、马某在原审中要求对方承担违约金5,000元的诉讼请求，均不予支持；鉴于租赁合同终止，故马某应当退还张某保证金5,000元。原审法院对违约责任及保证金问题上所作的认定欠妥，予以纠正；根据合同约定，承租人在合同期满后应当将房屋交还出租人，承租人在房屋内的滞留物未经出租人同意继续放置的，视为放弃；且在合同中，就承租人的装修费用是否需要出租人予以补偿等并未作出约定，故张某主张装修和可得利益损失，缺乏依据，不予支持；至于上诉人张某主张因租赁合同未能履行而导致其赔偿第三方的损失，因张某在原审中并未提出明确的赔偿数额以及提供相关的依据，故原审法院未予认定并无不当，予以维持；张某上诉坚持要求被上诉人马某承担赔偿责任，依据不足，不予支持。据此，上海市第一中级人民法院于2010年5月6日作出（2010）沪一中民二(民)终字第X号终审判决，判决：一、维持上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第X号民事判决第二、三、四、五项；二、撤销上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第X号民事判决第一、六项；三、马某应于本判决生效之日起十日内返还张某保证金人民币5,000元；四、驳回张某要求马某承担违约金人民币5,000元、店面装修及可得利益损失人民币10万元、赔偿第三方损失的诉讼请求；五、驳回马某要求张某承担违约金人民币5,000元的反诉请求。
又查明，管某、金某、卞某于2009年12月7日向本院提起诉讼，要求张某退还转让费、押金及2009年11月20日至2009年11月30日的房屋租金，并支付违约金；张某则反诉要求金某、卞某、管某支付水费、电费及税费，并返还“某店”营业执照及卫生许可证，及归还承租房屋内的美发器具等物品并对损坏的物品予以赔偿。在审理过程中，双方当事人自愿达成调解协议：一、管某、金某、卞某于2010年2月4日前支付张某2009年9、10月的水费合计人民币248.60元；二、管某、金某、卞某于2010年2月4日前支付张某2009年10月的电费及11月的一半电费合计人民币692.20元；三、管某、金某、卞某于2010年2月4日前支付张某2009年11月1日至11月19日期间的一般营业税、其他个人所得税、其他企业城市维护建设税合计人民币397.20元；四、管某、金某、卞某返还张某以“某店”名义注册的营业执照及卫生许可证（已履行）；五、管某、金某、卞某于2010年2月4日前返还张某“x”家用电热锅炉一台；六、张某于2010年2月4日前返还管某、金某、卞某2009年11月20日至2009年11月30日期间的租金、押金、转让费合计人民币35,000元；七、本诉案件受理费人民币1,214元减半收取为人民币607元，反诉案件受理费人民币25元，合计人民币632元;由管某、金某、卞某负担人民币316元，由张某负担人民币316元；退还管某、金某、卞某人民币607元。本院以（2009）卢民四(民)初字第X号民事调解书对协议内容予以确认。
上述事实，由《商业租赁合同》、《租赁合同》、已生效的（2010）沪一中民二（民）终字第X号民事判决书、已生效的（2009）卢民四（民）初字第X号民事调解书及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为：（2010）沪一中民二（民）终字第X号民事判决认定马某不同意续租的理由并不成立，对合同未能继续履行有责任，同时认定张某实际未将转租及转租费告知马某，有违诚实信用原则，张某在合同期满后亦不再经营使用系争房屋，双方的租赁合同实际终止履行,对张某、马某要求对方承担违约金的诉讼请求均未予支持。张某返还管某、金某、卞某人民币35,000元系其自愿，并不能作为实际经济损失的依据，且从该笔款项的构成而言，押金本就是暂时保管而非必然可获取之利益，张某仅计算了可能获取的租金及转让费收益，而未计算为获得该些收益而应付但实际并未付出的租金及转租费成本，亦不具合理性。综上所述，张某要求马某赔偿因合同未能履行而造成的经济损失人民币35,000元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回张某之诉讼请求。
案件受理费人民币675元，减半收取为人民币337.50元由张某负担，退还张某人民币337.50元。
如不服本判决，张某、马某可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员黄某
书记员薛文辉
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