上诉人（原审被告）符某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人（原审被告）侯某某，女，X年X月X日出生，土家族，住（略）。
被上诉人（原审原告）易某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人易某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），系易某甲之子。
委托代理人符某平，永定区法律服务所法律工作者。
上诉人符某某、侯某某因房屋买卖纠纷以及财产损害赔偿纠纷案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2007）张定法民一初第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人符某某、侯某某、被上诉人易某甲及其委托代理人易某乙、符某平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原判认定，侯某某与符某某于1979年结婚，系夫妻关系。1984年8月，侯某某经原大庸县X乡人民政府批准，在位于官黎坪居委会X组的空坪隙地上修建猪栏屋。1991年12月，符某某以侯某某的名义将其猪栏屋卖给了易某甲，双方签订了《房屋买卖协议》。双方对买卖房屋的位置、间数、结构、建筑面积、价款和交付时间以及税费的负担均作了明确约定，《房屋买卖协议书》上还记载了四至界限，并由产邻人龚国安签名。尔后，符某某、易某甲双方到房地产管理局办理了该房登记过户手续，易某甲取得了房权证书。1995年11月，易某甲向张家界市国土管理局申请办理所购买房屋宅基地用地使用权手续。1996年1月，张家界市国土管理局派员到实地进行地籍调查，经原官黎坪办事处官黎坪居委会和官黎坪居委会蒿子岗居民小组同意，办理了该宗土地登记审批手续，后张家界市人民政府以（1996）政土字第X号国家建设征（拨）用土地审批单审批，将易某甲购买侯某某房屋宅基地，原属集体所有制性质的土地，征用为国家土地，征用土地面积为119.20平方米，由国家行政划拨给易某甲使用。未核发办理土地使用权证书。2007年4月，符某某、侯某某将出卖给易某甲的房屋拆毁，将其宅基地转卖给他人。为此，易某甲诉至法院。另查明，符某某、侯某某拆毁的房屋，经鉴定价值为x元。
原审认为，易某甲与符某某以侯某某名义签订《房屋买卖协议》后，双方办理了房屋登记过户手续，其房屋买卖行为是双方真实意思表示。双方就买卖的房屋宅基地四至界限在协议书上作了明确约定，并由产邻人签名，充分体现了买卖双方是在自愿、公开公平的基础上实施的民事行为。1996年1月，张家界市国土管理局依据易某甲的申请和永定区人民政府批准办理的房产交易某户手续，经实地调查，并经当时土地所有者官黎坪居委会、蒿子岗居民小组同意，履行审批程序，将易某甲购买房屋的宅基地原属集体所有性质征用改变为国家所有性质后，以国家行政划拨给易某甲使用。因此，对作为城市居民的易某甲购买集体土地上的房产的不合法情形，而转为有效的民事法律行为。至于易某甲虽经国土管理部门登记审批享有上述国家行政划拨土地使用权，但尚未取得土地使用权证书的问题，根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证据，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记为准”的规定，应当确认易某甲合法取得了土地使用权。因此，符某某、侯某某与易某甲的房屋买卖合法有效。符某某与侯某某夫妻一直同居共同生活，1991年，符某某以侯某某名义与易某甲发生房屋交易某为，1996年国土部门到实地对交易某屋的宅基地进行调查，侯某某均未离开蒿子岗居住地，直到2007年拆毁买卖房屋之前，侯某某未向有关部门提出异议。根据《民法通则》第十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，上述事实表明可以推定侯某某应当知道，同意并事后追认符某某出卖房屋的民事行为。符某某、侯某某与易某甲房屋买卖行为合法有效。符某某、侯某某拆毁易某甲合法所有的房屋，其行为已构成侵犯他人财产权益，应当承担民事责任。符某某、侯某某辩称，出卖房屋给易某甲不是真实意思表示理由不能成立，称房产证和土地登记手续是假的，未取得土地使用证，房屋买卖违反了法律禁止性规定，应确认买卖无效的理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十七条之规定，判决：（一）符某某、侯某某共同赔偿易某甲房屋损失x元；（二）驳回符某某、侯某某的反诉请求。判决后，符某某、侯某某不服，上诉称：房屋买卖协议违反了法律规定，且上诉人侯某某并不知情，张家界市国土局的证明不能证实被上诉人取得了合法的土地使用权，被上诉人未取得房屋所有权及土地使用权，属无效协议。原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法改判。被上诉人易某甲答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理，一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人符某某以上诉人侯某某的名义与被上诉人易某甲签订《房屋买卖协议》后，双方一并到相关部门办理了房屋登记过户手续，且双方就买卖的房屋宅基地四至界限在协议书上作了明确约定，充分体现了买卖双方是在自愿、公开公平的基础上实施的民事行为，该房屋买卖协议有效。1996年1月，张家界市国土管理局依据被上诉人易某甲的申请和永定区人民政府批准办理的房产交易某户手续，经实地调查，并经当时土地所有者官黎坪居委会、蒿子岗居民小组同意，履行审批程序，将被上诉人易某甲购买房屋的宅基地原属集体所有性质征用改变为国家所有性质后，以国家行政划拨给被上诉人易某甲使用。因此，对作为城市居民的易某甲购买集体土地上的房产的不合法情形，而转为有效的民事法律行为。至于被上诉人易某甲虽经国土管理部门登记审批享有上述国家行政划拨土地使用权，但尚未取得土地使用权证书的问题，根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证据，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记为准”的规定，应当确认被上诉人易某甲合法取得了土地使用权。因此，原审确认上诉人符某某、侯某某与被上诉人易某甲的房屋买卖合法有效是正确的，应予支持。上诉人符某某与上诉人侯某某夫妻一直共同生活，1991年上诉人符某某以上诉人侯某某名义与被上诉人易某甲发生房屋交易某为，1996年国土部门到实地对交易某屋的宅基地进行调查，上诉人侯某某均未离开蒿子岗居住地，直到2007年拆毁买卖房屋之前，上诉人侯某某未向有关部门提出异议。根据《民法通则》第十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款（二）项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人的规。”原审根据上述事实推定侯某某应当知道，同意并事后追认符某某出卖房屋的民事行为是正确的。应予支持。上诉人符某某、侯某某与被上诉人易某甲房屋买卖行为合法有效，上诉人符某某、侯某某拆毁被上诉人易某甲合法所有的房屋，其行为已构成侵犯他人财产权益，应当承担民事责任。上诉人符某某、侯某某上诉称，房屋买卖协议违反了法律规定，且上诉人侯某某并不知情，张家界市国土局的证明不能证实被上诉人取得了合法的土地使用权，被上诉人未取得房屋所有权及土地使用权，属无效协议的理由，因没有证据证实，且陈述的事实与客观事实不符。“车无辕不行，人无信不立”，诚实守信，是我们中华民族的优良传统，一百多年前的一名政治家在总结自己人生经验时，谆谆告诫自己的子孙说：“夫待人立事之本，诚信也。”诚实守信是做人的一项基本原则，也是合同法的一项原则。综上，上诉人符某某、侯某某所提起的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费290元，由上诉人符某某、侯某某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长段智敏
审判员贺金华
审判员卓德琼
二○○八年二月二十五日
书记员尚攀
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