上诉人（原审被告）罗某，男，X年X月X日出生，布依族，云南省昆明市人，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人沈某，男，X年X月X日出生，回族，云南省昆明市人，无业，大学文化，住（略）-X号。身份证号码：x。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明市西山建筑设计院。
住所地：云南省昆明市西山区X路西苑立交桥东南侧。
法定代表人周某某，院长。
委托代理人张静怡，云南笃诚律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人罗某因与被上诉人昆明市西山建筑设计院财产损害赔偿纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年3月24日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院确认事实如下：1995年12月12日，被告罗某与昆明市西山区建筑设计处签订了《云南省劳动合同书》，约定：“一、劳动合同期限有固定期限：本合同期限自1996年1月1日至1998年12月31日止。合同期限为叁年。……四、乙方(被告罗某)的责任(二)遵守甲方依照国家法律、法规、规章制定的各项规章制度。……”。《昆明市西山区建筑设计处劳动福利制度》(1995年12月8日)规定：“第三条劳动纪律4、因病因事未请假或未经批准者，一律视同旷工；……6、连续旷工15天(含15天，以日历天为准)及以上者，或全年累计旷工4O天及以上者，视为自动离职。……”。1996年4月18日，被告交纳了住房集资款x元。1997年5月27日，经公证处公证，昆明市西山区建筑设计处与被告罗某签订了《住房协议》，约定：“一、总则第一条参加集资建房的职工，方能取得甲方(昆明市西山区建筑设计处)兴建住宅的住房资格；……三、违约责任第七条乙方(职工)入住房屋，若发生下列情况之一者，在三个月内必须将其所居住房屋交还甲方。并在确保房屋及内部设施及装修完好无损的前提下，甲方退还乙方所缴集资款(不计利息)。若造成房屋损坏、拆动装修设施及设备者，作价在应还集资款中扣除；情节严重者，并处以集资款额的10%—15%罚金，同样在应退还集资款中扣除。若超过三个月不交还房屋者，按当年房屋市价租金1.5倍收取租金；达到六个月不交还房屋者，租金加倍。同样在应退还所缴集资款中扣除。1、由于违反劳动合同，甲方决定终止与乙方的劳动合同者；2、劳动合同期满，甲乙双方协商一致，不再续签劳动合同者；……6、拒不缴纳水、电、气费用以及其它公益费用达三个月及以上者；……第八条自动离职的乙方(职工)，从自动离职之日起30天内归还所居住甲方房屋；(自动离职的起算时间为：a、连续旷工达15天及以上者，以开始旷工的第一天计算，旷工天数以日历天为准；……)超过30天不归还所居住甲方房屋者，按当年住房市价租金加倍，其余规定同第七条之总说明。……”1997年7月22日，昆明市西山区建筑设计处经工商行政管理机关批准，企业法人名称变更登记为昆明市西山建筑设计院，即本案原告。2005年7月29日，原告的法定代表人周某某签字批准了被告请假期限为自2005年8月1日至2006年2月1日的请假，周某某在批复中称：“同意请假半年，至2006年2月1日止。过期不归以旷工论处；2、罗某请假外出期间以期满未之后，其在西山建筑设计院居住的住宅，不允许提供给任何人居住、使用，违者，立即无条件收回住房。”2006年2月17日，原告出具《解除劳动合同通知》告知被告：“罗某：你于2005年8月1日向单位请假半年，单位准假。假期于2006年2月1日期满后至今，你一直未回单位上班。你的行为已违反我国《劳动法》相关规定及单位的劳动纪律，现单位已决定解除与你的劳动关系。请你于接到本通知后三日内，回单位办理劳动手续转移及腾还单位住房相关事宜，特此通知。”2006年2月23日，被告向原告再次请假，请假期限自2006年2月25日至2006年4月25日，原告的法定代表人周某某于同日签字批准。2006年4月28日，被告再次向原告请假，请假期限为2006年4月26日至2006年10月26日，原告未准假。2006年5月16日，原告出具了《公函》，告知被告：“……现正式通知你：要求你在二00六年八月十五日以前，到昆明市西山建筑设计院办理领用物品及你本人居住的昆明市西山建筑设计院住宅的交割手续，逾期不办，一切后果由你本人承担。”原告于2006年5月17日，通过特快专递向被告送达《公函》并退还被告2006年4月28日的《请假条》。根据《土地使用权证》以及《房屋所有权证》所载内容，昆明市X路X号X幢的房屋所有权人为原告，产别为集体所有。现该房屋仍为被告占有使用。故原告昆明市西山区建筑设计院诉至一审法院，要求法院判决：被告立即腾还所占房屋，并支付从2006年5月17日起至实际腾还之日止的房屋租金。被告罗某辩称：被告于1995年进入原告单位工作，至2005年劳动合同、工作期限已满10年，原告应与被告签订无固定期限的劳动合同。《住房协议》不能反映集资职工的真实意愿，是显失公平，受威胁签订的，内容不合法，部分无效。且原、被告的劳动关系正在仲裁程序中，没有解除。另：原、被告均明确表示，西山建筑设计院职工宿舍房屋X单元X楼X室房屋，即昆明市X路X号X幢X单元X楼X室房屋；自2005年7月1日至今，被告未缴纳过水、电费用。自被告于2005年8月1日请假后至今，被告未到原告处参加工作。原告要求房屋租金按每月600元的基数计算。
一审法院认为：本案中，原告应对其主张的1、原告拥有昆明市西山区X路X号X栋X单元X号房屋的所有权；2、被告有违反《住房协议》的行为，应将房屋退还原告；3、原告要求被告支付从2006年5月17日起至实际腾还之日止的房屋租金的依据，承担举证责任。被告应对其主张的(1)《住房协议》是受威胁签订的，协议内容显失公平；(2)被告履行了《住房协议》的义务，承担举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项、第二款的规定,本案中，被告未能举证证明签订《住房协议》时受到胁迫，或者该协议是被告在非自愿情形下签订的显失公平的合同。而现有证据能够证实被告于1996年4月18日向原告缴纳了住房集资款x元，1997年5月27日，原、被告双方对昆明市西山区X路X号X栋X单元X号房屋的住房资格以及违约责任等问题达成一致，经过公证签订了《住房协议》，并履行了合同，自《住房协议》签订至原、被告发生纠纷前，被告未主张撤销权，故应认为《住房协议》是在双方自愿的情况下签订，符合法律规定，该协议合法有效。故对于被告提出的《住房协议》是受威胁签订的，协议内容显失公平的主张，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原、被告应根据《住房协议》的约定全面履行自己的义务。本案中，被告自2006年2月2日至2006年2月24日止，未请假，也没有到原告处上班，除去国家法定节假日，被告连续旷工时间已超过15天。经过原告再次准假至2006年4月25日，被告在假满后至今仍未到原告处上班，与《昆明市西山区建筑设计处劳动福利制度》中规定的“视同自动离职”情形一致。同时，被告自2005年7月1日至今，未缴纳过水、电费用。原告现以被告的上述两种行为违反《住房协议》的约定，要求被告腾房并支付租金，但因被告是否属于自动离职属于劳动争议纠纷，与本案属不同的法律关系，且被告违反《住房协议》关于按时缴纳水、电费用的约定在先，故一审法院根据现有证据，认为被告应对其违反《住房协议》中关于按时缴纳水、电费用的约定的行为承担违约责任，即按照《住房协议》中约定的违约责任承担义务。2006年5月16日，原告通过《公函》主张其对被告的权利，告知被告在2006年8月15日以前到原告处办理住宅交割手续，故应认为2006年8月15日为被告应腾房的截止日期，三个月后，即2006年11月16日应为原告开始收取1.5倍租金的起始日期，2007年2月16日应为原告开始收取2倍租金的起始日期。2006年11月20日，原告向一审法院提起诉讼。现被告仍占用该房屋，故原告提出的被告立即腾还所占昆明市西山建筑设计院职工宿舍X单元X楼X室房屋的诉讼请求，符合原、被告双方在《住房协议》中的约定，一审法院予以支持；原告提出租金按每月600元计算，考虑到本案争议房屋的面积及地理位置，一审法院酌情决定租金按每月400元计算。根据《住房协议》中的约定，被告罗某应在三个月内必须将其所居住房屋交还昆明市西山建筑设计院，若超过三个月不交还房屋，按每月租金400元的1.5倍，即每月600元计算，达到六个月不交还房屋，租金加倍。故，被告应承担2006年11月16日至2007年2月15日的房屋租金共计1800元(以月租金基数400元的1.5倍计算三个月)；2007年2月16日至被告实际腾房之日止，每月为800元(以月租基数400元的2倍计算)。2006年8月16日至2006年11月15日的房屋租金，因《住房协议》中未对应腾房之日起三个月内的租金进行约定，原告也未能举证证明该租金的收取依据，故一审法院认为自应腾房之日起三个月内，被告无须支付租金。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项、第五十四条第二款、第六十条第一款之规定，遂判决：一、被告罗某于本判决生效之日起30日内向原告昆明市西山建筑设计院腾还昆明市西山区X路X号X栋(西山建筑设计院职工宿舍)X单元X楼X室房屋；二、被告罗某于本判决生效之日起10日内向原告昆明市西山建筑设计院支付2006年11月16日至2007年2月15日三个月的房屋租金，共计1800元(以月租基数400元的1.5倍计算，即每月600元)以及2007年2月16日起至被告实际腾房之日止的租金(按每月800元计算)。
宣判后,上诉人罗某不服一审判决,向本院提起上诉称:1、原审判决认定事实错误,一审认定的“本案中，被告自2006年2月2日至2006年2月24日24时止，未请假，也没有到原告处上班，除去国家法定节假日，被告连续矿工时间已超过15天。”这与事实不符，上诉人请假期满后，一直在上班，并于2006年2月23日还在单位向被上诉人书面请假，并且得到了被上诉人的批准。怎么会连续旷工15天。另，被上诉人单方解除劳动合同通知的时间是2006年2月17日，但送达给上诉人却是2007年1月17日，2006年2月23日却又同意上诉人的请假申请，证明被上诉人当时并没有要与上诉人解除劳动合同，请假期满后被上诉人拒绝上诉人回单位上班，为此上诉人已向昆明市西山区劳动争议仲裁委员会申请仲裁，现正在审理。2、一审认定被告自2005年7月1日起未交过水、电费用为由判令上诉人腾房，这与事实不符。住房协议中约定拒绝交纳水、电费者，才要退还集资房，上诉人从来没有拒交过水、电费用，水、电费用通常是由被上诉人从上诉人工资中扣除，在本案中也无任何证据证明被上诉人向上诉人催交过水、电费。相反的事实是上诉人多次申请交纳水、电费而被上诉人均拒绝收取，上诉人汇款的方式交纳却被被上诉人邮寄退回。且单位同事段红仙也是因为该原因已向法院起诉，要求被上诉人收取水、电费。故，请求二审法院：一、撤销原判第一、二项；二、判令被上诉人承担本案所有诉讼费。
被上诉人昆明市西山建筑设计院答辩称:我们起诉的基础是双方所签订的住房协议，上诉人上诉中承认收到解除劳动关系的时间是2007年1月17日，所以一审中所确定的旷工15天已没有任何意义，已经远远超过双方所约定的期限。上诉人汇款交纳水、电费的行为是想弥补其违约责任。所谓的集资是属于住房保证金，双方约定有违约行为集资建房款都要返还。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，罗某提交邮政取款通知单一份，上诉人提交上述证据意图证明其向被上诉人交纳水电费但被退回。
被上诉人质证认为：对真实性无异议，但从汇款时间看是2008年1月13日，是在诉讼中发生的事情了，且刘国芝是会计，寄给他也不对。
本院认为：双方对该通知单真实性均无异议，本院依法对其真实性予以确认。
二审中昆明市西山建筑设计院确认：西山建筑设计院职工宿舍的水、电费是由水电公司抄总表后，再由昆明市西山建筑设计院到每户核实。
二审经审理查明的其余案件事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案争议的焦点为：罗某是否应当腾还房屋。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被上诉人昆明市西山区建筑设计院一审起诉主张要求上诉人罗某腾还房屋并交纳房屋租金的依据是其认为上诉人存在已经自动离职解除了劳动关系及拒绝交纳水、电费用的情况，按照双方所签订的住房协议，其有权要求上诉人腾还房屋并交纳租金。按照证据规则的规定，昆明市西山建筑设计院应对其诉讼主张所依据的事实承担举证责任。结合本案已查明的事实，本院认为，对双方是否已经解除劳动关系的问题，因双方对该待证事实不能达成一致意见，对劳动关系是否已经解除的争议应通过劳动仲裁的前置程序后另案予以主张。故在本案中，本院对被上诉人所主张的双方劳动关系已解除的事实依法不予确认。对水、电费交纳的问题，本案中已查明，昆明市西山建筑设计院职工宿舍的水、电费是由水电公司抄总表后，再由昆明市西山建筑设计院到每户核实。而本案中并无证据证明昆明市西山建筑设计院在核实每户应交费用后已经向罗某催收而罗某拒绝交纳。故并不能证明罗某存在符合双方住房协议中所约定的“拒不交纳”的情形。综上，本院认为昆明市西山建筑设计院所举证据并不足以支持其诉讼主张，其依法应承担举证不能的不利后果。一审对此认定及处理不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第一百五十三条第一款第二项、第三项及第一百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决。
二、驳回被上诉人昆明市西山建筑设计院的诉讼请求。
一、二审案件受理费人民币2384元，由被上诉人昆明市西山建筑设计院负担。
本判决为终审判决
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○八年六月二日
书记员朱莉
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