上诉人（原审原告）胡某某，女，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，住（略），身份证号：x。
委托代理人朱鸿城，云南云电阳光律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人关某某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）。特别授权代理。
上诉人（原审被告）云南德华房地产开发有限公司（以下简称德华公司）。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人张某某，总经理。
委托代理人谭瑛，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人胡某某、德华公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2007）官民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年3月24日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决确认：2004年12月10日，原告胡某某与被告德华公司签订《商品房购销合同》，约定德华公司向胡某某出售位于昆明市春城明珠小区的2—X号车位，同时约定，德华公司于2005年9月1日前经建设单位组织验收合格后，将符合合同规定的车位交付给胡某某。春城明珠小区取得了建设、设计、监理等部门验收合格意见后，德华公司于2005年8月31日在《都市时报》刊登了通知小区业主自2005年8月31日起可以办理交房手续的通告。2005年8月29日，德华公司向小区业主发出《致业主书》，通知业主2005年8月31日可办理交房手续，并对绿化和车辆道路部分需要继续施工表示歉意。2005年10月13日，消防部门对春城明珠小区作出了《关某云南德华房地产开发有限公司春城明珠小区工程消防验收合格的意见》。胡某某在双方合同签订后，已交付完毕x元购车位款。2005年9月24日，胡某某向德华公司交纳了办理产权证代缴的契税和工本费。2007年8月28日，胡某某遂向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令德华公司：1、支付逾期交付车位的违约金2819元；2、支付逾期办理车位产权证书的违约金，以合同约定的购车位金额x元，按《中国人民银行关某人民币贷款利率有关某题的通知》（银发[2003]X号）之规定计算，自2006年3月1日起计算至本案判决生效之日止，并限期于判决生效30日内为胡某某办理车位的房屋产权证书；3、承担本案诉讼费用。
根据上述确认事实，一审判决认为：双方签订的《商品房购销合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。胡某某在合同签订后已按照合同约定支付了购买车位的总价款x元，胡某某提交的契税和工本费收据可证实其已于2005年9月24日向德华公司交纳了代缴契税和工本费，德华公司又未举证证实其向胡某某交付车位的具体时间，故一审法院以胡某某交纳契税及工本费的2005年9月24日作为车位的实际交付时间。因双方签订的商品房购销合同第九条第一款第二条约定：“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止七天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。”故一审法院认为2005年9月24日的交付时间已超过双方约定的2005年9月1日的交付时间7天以上，违约金应当按照已付款的万分之五乘以逾期天数进行计算。德华公司直至2005年10月13日才取得相关某防部门的验收合格意见，比照双方约定的交付时间2005年9月1日计算，德华公司逾期42天才具备交付条件，故德华公司应承担逾期交付的法律责任。但是，德华公司在取得消防验收合格后已具备交付条件，胡某某仍未接收车位所造成的法律后果应当由其自行承担。按照双方合同约定的违约金计算方式，德华公司应支付胡某某违约金2819元（x元×42天×万分之五=2819元）。对双方约定办理产权证的180个政府工作日，应自双方签订委托书之日起计算，期间应扣除国家法定节假日。现胡某某并无证据证实其已办理过委托的具体时间，故对胡某某主张逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国消防法》第十条第三款之规定，判决：一、由被告云南德华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告胡某某逾期交付车位违约金2819元；二、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。
宣判后，胡某某、德华公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
胡某某上诉称：本案中，上诉人已于2005年9月24日向被上诉人交纳了办理产权证的契税及工本费，而交纳相关某证费用必然是基于双方建立的委托关某，否则，上诉人何以向被上诉人交纳上述费用，由此足以推定上诉人已与被上诉人签署过委托书。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二项，改判支持上诉人第二项诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
德华公司上诉称：1、一审判决对部分事实认定错误。上诉人在一审中提交的《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》，足以证实被上诉人于2005年9月24日就办理了接房手续；上诉人已按照双方所签《商品房购销合同》第十条的约定全面履行了自己的义务，并不存在违约的情形，因为该条约定的是“该商品房经建设单位组织验收过合格后，甲方应当以电话、书面或公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”，而上诉人在一审中提交的工程竣工材料已充分证实该商品房早在2005年8月18日就经建设单位组织验收合格，符合双方关某“该商品房经建设单位组织验收过合格”的约定，尔后，上诉人在一审中提交的《都市时报》足以证实上诉人在2005年8月31日就按合同约定的方式向业主通知了办理接房手续的事宜，并且，上诉人在一审中提交的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》足以证实上诉人为按约来接房的业主办理了相关某续，故上诉人开发建设的房屋在2005年9月1日前就符合了合同约定的交付条件，上诉人并不存在逾期交房的情形；此外，上诉人只是向按照合同约定在2005年9月1日前来接房并对交房条件提出异议的业主发过《致业主书》，并没有向全体业主发出《致业主书》，而持有《致业主书》的业主，表明上诉人已经按照合同约定履行了交房义务。2、一审判决适用法律错误。一审判决适用《消防法》认定上诉人在2005年10月13日才具备法律规定的交房条件明显错误，本案当事人之间系房屋买卖合同纠纷，是民事法律关某，而《消防法》调整和监督的是行政关某，即便上诉人把未经消防验收的房屋交付给被上诉人，也仅仅是由消防主管部门对上诉人进行行政处罚，而不存在对被上诉人承担违约责任的问题，并且，即便上诉人开发建设的房屋直到2005年10月13日才通过消防验收，被上诉人也未能提交证据证实由此给其造成了损失，因为消防验收是否通过对被上诉人占有、使用、处分该房屋都没有实质性的影响，实际上，上诉人早在2005年8月18日对该房屋进行整体验收时，就对消防进行了验收，只是消防部门出具意见的时间为2005年10月13日，并且，从2005年9月1日至今，该房屋都未发生消防安全事故，故上诉人开发建设的房屋已经建设单位组织验收合格，符合双方合同约定的交付条件，不能仅凭消防部门的验收时间就否认上诉人开发建设的房屋在2005年9月1日前就符合交房条件的事实。3、一审判决结果部分错误。上诉人已经按照合同约定在2005年9月1日前具备交房条件并通知被上诉人接房，即上诉人已经履行了自己的合同义务，至于被上诉人是否来接房、什么时候接房，则是被上诉人自行决定的结果，上诉人无权干涉，且被上诉人没有证据证实其在2005年9月1日前曾来接房，并对房屋不符合条件提出异议，故被上诉人无权要求上诉人承担逾期交房的违约责任，相反，在被上诉人没有如期来接房的情况下，是被上诉人违反了合同的约定，上诉人保留追究被上诉人逾期接房的违约责任的权利；此外，一审判决计算的逾期交房违约金明显违反了双方所签《商品房购销合同》第九条的约定。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，结合双方当事人在一审中提交并对真实性予以确认的证据，以及双方当事人均无争议的事实，本院根据最高人民法院《关某民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条和第六十六条的规定，确认本案法律事实如下：2004年12月10日，上诉人胡某某（乙方）与上诉人德华公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定德华公司向胡某某出售位于昆明市春城明珠小区X—X号车库，购车库款为x元。其中，合同第七条“交付期限”约定：“甲方应于2005年9月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。”合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，……，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止柒天内，甲方按每天拾元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期柒天后，……，甲方按乙方已付款的5‰０乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”合同第十条“交接”约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或书面或公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。……。”合同第十二条“关某产权登记的约定”约定：“乙方委托甲方办理。甲、乙双方结清移交该套房屋所需的款项，乙方办理完商品房交接手续后，签署产权办理委托书，自委托书签定之日起，180个政府工作日内，甲方负责代理乙方办妥产权登记。涉及该套房屋的产权登记费用由乙方承担。”合同签订后，胡某某向德华公司给付了约定的购房款。2005年8月18日，德华公司开发建设的春城明珠小区经勘察、设计、施工、监理和建设等单位竣工验收合格后，进行了工程竣工验收备案。2005年8月31日，德华公司在《都市时报》登载“通告”，通知春城明珠小区业主自2005年8月31日起可到春城明珠售楼中心办理交房手续。2005年8月29日，德华公司向小区业主发出《致业主书》，通知业主2005年8月31日可办理交房手续，并对绿化和车辆道路部分需要继续施工表示歉意。2005年10月13日，昆明市公安消防支队对春城明珠小区作出了《关某云南德华房地产开发有限公司春城明珠小区工程消防验收合格的意见》，明确该支队对春城明珠小区的相关某防设施进行了验收，结论为合格。2005年9月24日，胡某某与德华公司办理了本案讼争车库的相关某房手续，德华公司遂将本案讼争车库交付给胡某某使用。2007年8月28日，胡某某遂向一审法院提起本案诉讼。
另确认，在沈永健、李永芬、沈楠诉云南德华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，昆明市中级人民法院于2006年11月28日作出已经发生法律效力的（2006）昆民二终字第X号民事判决书，确认德华公司开发建设的春城明珠小区于合同约定的交房时间前取得了建设、设计、监理等单位的验收合格意见，但直至2005年10月13日才取得了相关某防部门作出的《关某云南德华房地产开发有限公司春城明珠小区工程消防验收合格的意见》，即德华公司通知小区业主接房时尚未经消防验收合格，进而，认定德华公司于2005年10月13日才具备交房条件。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、上诉人德华公司是否存有逾期交付车库的违约行为，是否应承担违约责任；2、上诉人德华公司是否有逾期办理车库所有权证的违约行为，是否应承担违约责任；3、上诉人德华公司是否应为上诉人胡某某办理车库所有权证。
本院认为：上诉人胡某某与上诉人德华公司于2004年12月10日签订的《商品房购销合同》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律和社会公共利益，该购房合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。
首先，关某上诉人德华公司是否存有逾期交付车库的违约行为，以及其是否应就此承担违约责任的问题。根据双方所签《合同》第七条关某交付期限的约定，德华公司向胡某某交付车库的时间应在2005年9月1日前，而本案中，德华公司是于2005年9月24日将本案讼争车库交付给了胡某某。但是，包括本案讼争车库在内的整个春城明珠小区是于2005年8月18日经有关某察、设计、施工、监理和建设单位进行了工程竣工验收，并于2005年10月13日才经消防主管部门对春城明珠小区的消防设施验收合格。而我国《合同法》第二百七十九条和《建筑法》第六十一条均明确规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”且双方所签《合同》第七条亦明确约定德华公司向胡某某交付的房屋需“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定”，结合已经发生法律效力的昆明市中级人民法院（2006）昆民二终字第X号民事判决书，消防设施的验收合格亦属本案所涉春城明珠小区这一建筑工程竣工验收合格的内容之一，特别是我国《消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”由此可见，建筑工程只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用，这是国家法律禁止性的规定，因此，德华公司于2005年9月24日将本案讼争车库交付给胡某某时，包括本案讼争车库在内的整个春城明珠小区尚未完成消防设施的验收合格，这样的标的物交付违反了国家法律的禁止性规定，即德华公司交付的标的物存有瑕疵以至造成其合同的不完全履行，故德华公司真正交付本案讼争车库的时间应当视为消防设施验收合格的时间，即2005年10月13日，进而，德华公司主张其不存在逾期交房情形的诉由不成立，本院不予支持。与此同时，本院注意到，由于德华公司应当在2005年9月1日前将本案讼争车库交付给胡某某，而其法律上的真正交付时间是2005年10月13日，期间已经逾期交房42天，故德华公司应当承担该逾期交房42天的违约责任，但是，根据双方所签《合同》第九条的约定，德华公司所逾期的前7天应当按照每天10元计算违约金，即7天×10元/天=70元，而之后逾期的35天，则按照胡某某向德华公司已付购车库款x元的5‰０计算违约金，即x元×5‰０×35天=2349.55元。因此，德华公司逾期42天交付车库应当承担的违约金共计2419.55元（70元+2349.55元）。
其次，关某上诉人德华公司是否存有逾期办理车库所有权证的违约行为，以及其是否应就此承担违约责任的问题。根据双方所签《合同》第十二条关某产权登记的约定，本案讼争车库的所有权证是由胡某某委托德华公司办理，按照该条约定，德华公司代理胡某某办理车库所有权证的前提和条件是由胡某某向德华公司出具委托书，“自委托书签定之日起，180个政府工作日内”由德华公司办理完毕。而根据本案事实，胡某某并未向德华公司出具过书面的委托书，即德华公司在本案中并不具备代理胡某某办理车库所有权证的前提和条件——“自委托书签定之日起”。尽管胡某某提出通过其向德华公司交纳办理所有权证代缴的契税和工本费的行为，足以推定出其已向德华公司出具过书面的委托书，但是，胡某某向德华公司交纳办理所有权证代缴的契税和工本费的行为，并不符合我国法律关某“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”的规定，亦与我国关某房屋产权登记的相关某规规定和产权证办理的交易惯例相悖，即只有在胡某某履行了其必须的相应办证协助义务后（出具书面的委托书），德华公司才能履行相应的代理办理所有权证的办证义务，因此，在胡某某未能提交确实有效的证据证明其出具过书面的委托书的情况下，胡某某应就此承担举证不力的不利后果，进而，德华公司在本案中并不存有逾期办理车库所有权证的违约行为，胡某某要求德华公司承担逾期办理车库所有权证违约责任的诉求不成立，本院不予支持。
最后，关某上诉人德华公司是否应为上诉人胡某某办理车库所有权证的问题。通过审查双方签订《商品房购销合同》的合同目的，胡某某通过该《合同》的签订和履行就是为了实现获得本案讼争车库完整所有权的合同目的，而房屋所有权证作为该车库的法定物权凭证，亦成为该合同目的最终达成的结果体现，为此，双方所签《合同》第十二条对于产权登记进行了明确的约定，作为车库出卖人的德华公司负有代理胡某某办理本案讼争车库所有权证的合同义务，因此，胡某某要求德华公司为其办理本案讼争车库所有权证的诉求成立，本院予以支持。但是，必须明确的是，根据双方所签《合同》第十二条关某产权登记的约定，并结合我国关某房屋产权登记的相关某规规定和产权证办理的交易惯例，只有在胡某某履行了其必须的相应办证协助义务后（出具书面的委托书），德华公司才能履行相应的代理办理所有权证的办证义务，同时，德华公司负有的办证义务的期间仍应按照双方的约定，即“自委托书签定之日起，180个政府工作日内”由德华公司办理完毕。
综上所述，胡某某的上诉请求不成立，本院依法不予支持，德华公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；而一审判决对德华公司应承担的逾期交房违约金的计算保护不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、二、三项及第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2007）官民一初字第X号民事判决第二项，即：驳回原告胡某某的其他诉讼请求；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2007）官民一初字第X号民事判决第一项，即：由被告云南德华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告胡某某逾期交付车位违约金2819元；
三、由上诉人云南德华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人胡某某支付逾期交房违约金人民币2419.55元；
四、由上诉人云南德华房地产开发有限公司在上诉人胡某某出具委托书后，继续按照双方所签《商品房购销合同》第十二条关某产权登记的约定为上诉人胡某某办理本案讼争车库的所有权证。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币100元，由上诉人胡某某负担30元，由上诉人云南德华房地产开发有限公司负担70元。
上诉人胡某某已预交二审案件受理费人民币50元，予以退还30元；上诉人云南德华房地产开发有限公司已预交二审案件受理费人民币50元，予以退还20元；
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
审判长许莉
审判员邓杰
审判员余锋
二○○八年五月二十一日
书记员吴自红
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