上诉人（原审原告、反诉被告）高某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省陆良县人，小学文化，现在昆明德衡建筑机械有限公司工作，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人陈晖，云南法彰律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省文山县人，初中文化，个体工商户，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人曾江阳，云南瑞祥律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人昆明裕兴房产代理有限公司。
住所地：昆明市X街X号金碧辉煌大厦X单元X室。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人肇某，男，X年X月X日出生，满族，昆明市人，昆明裕兴房地产代理有限公司职工，住（略）。身份证号码：x。特别授权代理。
委托代理人马某某，男，X年X月X日出生，回族，昆明市人，昆明裕兴房地产代理有限公司职工，住（略）。身份证号码：x。特别授权代理。
上诉人高某某因与被上诉人李某某、原审第三人昆明裕兴房产代理有限公司一般买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2007年7月10日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款规定，本案报经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
一审判决确认：2006年8月30日，原告高某某、被告李某某、第三人裕兴公司签订《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容为：1、原告高某某自愿将坐落于阳光海岸小区X组团X幢、钢混结构的房屋(产权证号x，面积193.89平方米)出售给被告李某某，房屋价款为人民币x元；2、原、被告双方同意在产权部门出具产权转移为被告名下的收件收据时，被告支付除定金外的首付款人民币x元，其余房款由被告申请个人住房贷款由银行支付给原告；3、双方约定办理产权过户时间为2006年9月6日；4、双方同意在原告收到除定金外的其余房款后，并于款清当日前由原告将上述房屋交房之前所发生的费用(水、电、煤气、有线、物管等)结清后将房屋交付给被告。在房屋交付时，其房屋的现有固定设施及全新房一并移交给被告；5、合同经双方签字后，双方必须全面履行合同，任何一方不得违约，否则违约方应向守约方支付购房款10%的违约金，并同时承担中介费；6、经双方协商一致，房屋在办理过户时产生营业税由被告承担，原告承诺房屋交付至被告时结清一切水、电、煤气及物管费用。2006年9月6日，原、被告双方到云南省昆明市公证处进行了《房屋买卖合同》公证，经公证的《房屋买卖合同》约定的主要内容为：1、房屋成交价格为人民币x元，被告于领到产权回执后首付x元，余款银行按揭支付；2、房屋所有权及风险转移时间，以产权管理部门登记为准；3、交房时间及条件：款清交房；4、原告保证房屋内水、电、有线电视、煤气等附属设施完好无损，并负责及时妥善处理该房屋一切事务(包括结清费用)，按合同约定准时将房屋交付被告；5、不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付总价款10%违约金；6、一方因违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任。同日，被告李某某支付给第三人裕兴公司x元，作为其购买阳光海岸日光码头组团X幢房屋的定金。依照双方约定，原告高某某将诉争房屋的所有权人变更为了被告李某某，被告李某某也依约支付给原告高某某购房款x元，将第三人裕兴公司开具的定金收条(金额为人民币x元)也一并移交给了原告。2006年9月8日，被告李某某将其购买的阳光海岸小区X组团X幢房屋用于抵押，向招商银行昆明海棠支行申请了个人住房贷款x元，用于向原告高某某支付剩余购房款。2006年9月12日及13日，原告高某某交纳了阳光海岸小区X组团X幢房屋从2003年1月1日起至2006年8月31日止的物业管理费共计4370.25元。2006年10月24日，原告交纳了该房屋从2005年10月18日起至2006年10月24日止的水费共计10.8元。2007年2月7日，原告高某某以被告李某某尚欠其购房尾款为由诉至一审法院，要求被告支付x元的购房尾款。被告李某某在答辩期间内，以原告未交付房屋，构成违约为由，提起反诉，反诉请求判令原告立即交房并支付违约金x元。
一审判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方于2006年8月30日签订的《房屋买卖合同》及双方于2006年9月6日签订，且经昆明市公证处公证的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，应当受到法律保护。至于在庭审中，原、被告对于双方权利、义务的最终确定，应以哪份合同为准的争论，一审法院认为，我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告双方于2006年8月30日签订《房屋买卖合同》后，又于2006年9月6日再次签订了《房屋买卖合同》，且该合同经昆明市公证处合法公证后，确定合同内容是双方的真实意思表示，对合同条款双方理解一致无异议，也即说明，原、被告是在意思表示真实，且协商一致的情况下，对2006年8月30日签订的合同进行了补充及部分变更，故双方在房屋买卖行为中权利义务的最终确定，应以双方2006年9月6日签订，并经昆明市公证处公证的《房屋买卖合同》为准，以2006年8月30日签订的《房屋买卖合同》为补充。针对本案中原、被告双方对于昆明市阳光海岸小区X组团X幢房屋是否已交付的争论，一审法院认为，我国合同法规定，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2006年8月30日及9月6日签订的《房屋买卖合同》中约定，双方办理产权过户的时间为2006年9月6日，被告李某某应在领到产权回执后首付x元整，余款银行按揭支付；房屋所有权及风险转移时间，以产权管理部门登记为准；原告应在款清当日将房屋交付被告；原告保证房屋内水、电、有线电视、煤气等附属设施完好无损，并负责及时妥善处理房屋一切事务(包括结清费用)，按合同约定准时将房屋交付被告……上述约定能够表明，在本案诉争房屋的买卖合同中，双方是将卖方即原告高某某的主要义务确定为交付房屋、办理产权过户手续及结清房屋水电、物管等相关费用，买方即被告李某某的主要义务确定为支付房款。一审法院认为，在房屋买卖行为中，依照买卖合同的约定向买受人交付标的物，是出卖人的主要合同义务。而“交付”是指将标的物转移给买受人占有，使出卖物处于买受人的实际控制下，由买受人直接占有出卖的标的物。本案中，依照双方合同约定，原告高某某有“交付”昆明市阳光海岸小区X组团X幢房屋、办理该房屋产权过户手续及结清相关费用的义务。按照庭审中查明的事实，原告高某某只履行了办理产权过户手续、结清过户前相关费用的义务，而没有履行实际交付诉争房屋，即把房屋钥匙移交被告、配合被告及物管公司办理房屋查验、移交手续，使昆明市阳光海岸小区X组团X幢房屋处于被告李某某实际控制下的义务。原告高某某的不作为违反了双方《房屋买卖合同》的约定，未全面履行双方约定的义务，构成违约。至于原告在庭审中提出的，根据2006年9月6日《房屋买卖合同》约定，原、被告进行交房的时间及条件为“款清交房”，被告李某某因至今未将总额为x元的购房款交清，构成违约，故原告有权拒绝交房的主张，一审法院认为，在原、被告2006年9月6日签订且经公证的《房屋买卖合同》中，交房条件为“款清交房”，在此合同项下，双方对于“款”的约定并不明确具体，而在2006年8月30日的《房屋买卖合同》中，交房条件为“原告收到除定金外的其余房款后，并于款清当日前将房屋交付被告”，在此合同项下，双方明确将“款”确定为“除定金外的其余房款”，此约定更为详尽具体，应视为双方对于原告交房的明确条件。根据庭审中查明的事实，被告李某某已依约支付了除定金外的x元房款，故被告行为不构成违约。我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，因双方《房屋买卖合同》约定了违约责任，而原告也确实存在未全面履行合同的违约行为，根据双方约定，不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付总价款10%违约金。故对于被告提出的要求原告立即交付房屋、支付房款总价10%违约金计人民币x元的反诉请求，一审法院予以支持。至于原告高某某提出的要求被告支付拖欠的x元购房款的诉讼请求，一审法院认为，根据双方约定，x元购房尾款是作为定金，督促双方按时、按约履行合同，现原告高某某未按照双方约定全面履行合同，构成违约，故x元购房尾款，应当在原告履行了实际交房义务后，由被告通知第三人裕兴公司支付给原告。据此，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、原告高某某于判决生效后十日内向被告李某某交付昆明市阳光海岸小区X组团X幢房屋并支付被告李某某违约金人民币x元；二、被告李某某于原告高某某交付昆明市阳光海岸小区X组团X幢房屋后，通知第三人昆明裕兴房产代理有限公司支付原告高某某购房尾款人民币2000元。
宣判后，上诉人高某某不服一审判决，向本院提起上诉，其认为，一审法院在审理本案过程中就事实认定及法律适用方面均存在不当之处。对本案中存在的两份《房屋买卖合同》的法律效力问题认定不当。一审法院采信了2006年8月30日的合同作为对双方主要权利义务的确认依据。上诉人认为从合同的形式要件及实质要件来看，均应当以2006年9月6日签订的《房屋买卖合同》为准，这份合同系经昆明市给予公证的合同，具备更强效力。一审法院却以2006年8月30日签订的《房屋买卖合同》来认定双方主要权利义务显属不当。其次，一审法院既认定本案标的物(房屋)已依法转移所有权(产权登记手续已办结)，同时又认定房屋尚未交付，上诉人认为明显不当。根据《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释的规定，买卖关系中标的物的交付其目的就是产生权利的转移，换言之，就是“交付”是行为，“权利转移”是法律后果。一审法院在确认本案买卖关系的法律后果已经发生，同时又认为引起该后果的行为还未实施，一审法院认为房屋钥匙未移交，因此认为房屋未交付，上诉人认为明显不当。该房屋钥匙一直由物业管理公司保存，直至本案的买卖行为发生，上诉人将其应缴纳物管费等费用结清后，是由被上诉人直接从物业公司领取钥匙。综上所述，一审法院在认定《房屋买卖合同》的效力时应当以2006年9月6日签订的且经昆明市公证处依法给予公证的《房屋买卖合同》为准，同时不能简单地认为房屋钥匙的移交等同于标的物的交付。一审法院判决上诉人承担违约责任明显不当。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判决支持上诉人一审诉讼请求；判决驳回被上诉人一审反诉诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李某某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人昆明裕兴房产代理有限公司述称：我公司已完成了义务，会按法院判决将二万元定金支付给权利人。
二审中，上诉人提交一份昆明恒基物业管理公司出具的证明，欲证实2006年9月13日由中介方借用房屋钥匙三把和手压水井配件。
被上诉人经质证认为从形式上该份证据不属于新的证据，对该证据不予认可。
第三人经质证认为没有收到过房屋钥匙，若收到钥匙，应有第三人出具的收条，对此证明也不予认可。
本院认为，由于被上诉人与第三人对上诉人出具的上述证明不予认可，且上诉人又无其他充分有力的证据予以佐证来证明其主张，故本院对上诉人提交该份证明不予确认。
二审经审理查明：上诉人交纳了该房屋2005年11月的水费人民币10.8元。
其余事实与一审确认事实相符，本院依法予以确认。
综合双方诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人在本案中是否违约、是否应承担违约责任。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及经公证的《房屋买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上达成的合意，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，被上诉人按照合同的约定已经支付了除定金外的x元房款，而按照合同的约定，上诉人就要将房屋实际移交被上诉人，才能再由中介方将定金x元充抵房款。而根据双方合同的约定，房屋的交付不仅指是房屋所有权变更，还必须是房屋实际处于所有权人的实际控制下。本案中上诉人的义务是交付房屋，但在被上诉人依约履行了其合同义务后，上诉人未履行实际交付房屋的义务，故上诉人对此已构成违约，按照双方合同的约定，应承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币2440元，由上诉人高某某负担。
本判决为终审判决。
判决书一经送达各方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○八年一月七日
书记员朱莉
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
