上诉人（原审原告）昆明金泽工贸有限公司。
住所地：昆明市西山区X路X号。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人张昆平、徐某某，云南南极律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明新云动力广告有限公司。
住所地：昆明市X街X号。
法定代表人孙某某，总经理。
委托代理人瞿征、王某某，云南明靖律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明金泽工贸有限公司因与被上诉人昆明新云动力广告有限公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年9月4日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院确认法律事实如下：原告与被告于2003年6月9日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将自己所有的位于昆明市X街X号的一幢房屋租赁给被告使用，租期为8年。其后经协商，原、被告双方于2005年12月10日终止了2003年6月9日签订的《房屋租赁合同》，并于当日重新签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，租期自2005年7月15日起至2008年7月14日止，房屋租金第一年为30万元，第二年为31.5万元，第三年为33.075万元，先付款后使用，租金逐年收取，每满12个月为一年度，如一方违约，则违约方应支付x元给守约方。原、被告双方于2005年12月10日签订第二份《房屋租赁合同》后，原告按约定将其所有的昆明市X街X号（原123）房屋一幢交付给被告使用，被告也向原告足额交付了租金，但被告交付租金的时间比合同的约定有所迟延。2007年1月24日，原告以被告违约为由向其发出《对房屋租赁合同相关事宜复函》，要求解除原、被告双方于2005年12月10日签订的《房屋租赁合同》。2007年1月24日后，被告又分两次向原告支付了x元租金。原告以被告未于约定期限内支付租金为由起诉至法院，请求判令：解除原、被告于2005年签订的《房屋租赁合同》；由被告向原告支付2007年1月24日起至交还房屋之日止的租金，并承担期间所产生的水、电等费用；由被告向原告支付违约金x元。被告答辩称：被告一直在履行支付房屋租金、水电费的义务，不同意解除2005年原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院根据以上确认事实认为：本案中，原告双方于2005年12月10日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，租期自2005年7月15日起至2008年7月14日止，如一方违约，则违约方应支付x元给守约方。该合同签订后，原告按约定将其所有的昆明市X街X号（原X号）房屋一幢交付给被告使用，虽然被告也向原告足额支付了租金，但被告交付租金的时间比合同约定的时间有所迟延，被告迟延支付租金的行为已构成违约，因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。另一方面，被告迟延支付租金的行为虽已构成违约，但经原告催告后，被告于合理期限内向原告足额支付了2007年1月24日前的租金，2007年1月24日后，被告又分两次向原告支付了x元租金，被告的违约行为并未根本违反原、被告双方于2005年12月10日签订的《房屋租赁合同》，原告仍可通过继续履行合同实现其合同利益，因此，一审法院对于原告要求解除原、被告双方于2005年签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十四条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，遂判决：一、由被告昆明新云动力广告有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明金泽工贸有限公司支付x元违约金；二、驳回原告昆明金泽我贸有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人昆明金泽工贸有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人提交了《对房屋租赁合同相关事宜复函》行使合同解除权，且上诉人已经签收，故上诉人行使合同解除权的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定。双方约定应于2006年5月15日支付31.5万元租金，至上诉人起诉时，仅支付了16.5万元，已构成违约，同时被上诉人还应支付租赁期间的水、电费用。故请求二审法院：一、撤销一审判决第二项，解除双方于2005年签订的房屋租赁合同；二、判令被上诉人支付2007年1月24日起至交还房屋止的租金及该期间所产生的水电费；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人昆明新云动力广告有限公司答辩称：被上诉人并没有违约，该合同不应解除，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中查明，上诉人昆明金泽工贸有限公司与被上诉人昆明新云动力广告有限公司约定的第一年租金（2005年7月15日至2006年7月14日）30万元已结清；双方约定的第二年租金（2006年7月15日至2007年7月14日）31.5万元，被上诉人昆明新云动力广告有限公司已支付租金共计21.5万元，尚欠10万元未进行支付。另，根据双方合同约定，房屋租赁期限内的水电费由昆明新云动力广告有限公司按实际使用金额交给昆明金泽工贸有限公司，再由昆明金泽工贸有限公司代为缴纳。另，二审中还查明，本案中被上诉人昆明新云动力广告有限公司于2007年1月24日向上诉人昆明金泽工贸有限公司做出“催收回函”明确第二年（2006年7月15日至2007年7月14日）期间剩余租金的支付方式之后，昆明金泽工贸有限公司于2007年1月26日向昆明新云动力广告有限公司做出“对房屋租赁合同相关事宜复函”提出终止房屋租赁合同，并于2007年2月13日向一审法院提起诉讼。
二审确认的其余事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：双方之间的房屋租赁合同是否应予解除。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方因被上诉人新云动力广告有限公司未在合同约定的期限内支付第二年（2006年7月15日至2007年7月14日）的租金31.5万元而发生纠纷。根据本案查明的事实，被上诉人就第二年租金（2006年7月15日至2007年7月14日）现已支付共计21.5万元，尚欠10万元租金未支付。根据上述法律规定，被上诉人新云动力广告有限公司虽未在合同约定的期限内履行交付租金义务，但经催告之后亦在合理期限内进行了交付，履行了主要债务，其违约行为并不能导致合同目的无法实现，并未构成根本违约，双方仍可继续履行合同实现双方的合同目的。上诉人要求解除合同的上诉请求不符合法律规定，本院依法不予支持。原判对此处理恰当，本院予以维持。而由于双方所签订的合同继续履行，被上诉人新云动力广告有限公司应将第二年（2006年7月15日至2007年7月14日）尚欠租金人民币10万元支付给上诉人昆明金泽工贸有限公司。另，关于上诉人昆明金泽工贸有限公司上诉提出水电费缴纳的问题，本院认为，由于双方的房屋租赁合同仍应继续履行，按照双方房屋租赁合同的约定，租赁期间房屋水电费为按承租人昆明新云动力广告有限公司实际使用数额进行缴纳，而上诉人昆明金泽工贸有限公司在诉讼期间无法明确水电费实际使用数额，且上诉人昆明金泽工贸有限公司亦没有提交证据证明其已先行代为垫付，故关于水电费用，双方应按合同约定，各自履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项第三项及第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决第一项，即：“一、由被告昆明新云动力广告有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明金泽工贸有限公司支付x元违约金。”
二、撤销昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决第二项，即：“二、驳回原告昆明金泽工贸有限公司的其他诉讼请求。”
三、由被上诉人昆明新云动力广告有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人昆明金泽工贸有限公司支付2006年7月15日至2007年7月14日尚欠租金人民币x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费人民币4831元，由上诉人昆明金泽工贸有限公司承担人民币2150元，被上诉人昆明新云动力广告有限公司承担负担人民币2681元。
本判决为终审判决。
本判决书一经送达各方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○七年十一月十三日
书记员朱莉
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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