杨某与被告尚某、卞某、第三人上海某房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:上海市普陀区人民法院

原告杨某

被告尚某

被告卞某

第三人上海某房地产投资顾问有限公司

原告杨某与被告尚某、卞某、第三人上海某房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人，被告卞某、尚某的共同委托代理人，第三人上海某房地产投资顾问有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某诉称：2009年12月3日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将本市X路X弄X号X室房屋以人民币139万元（以下币种均为人民币）的价格转让给被告。合同签订后，原告依约履行，但被告既未按合同约定内容通过贷款审核，也未补足第二期房款97万元。为此，原告多次致函被告，均未果。为维护自己的合法权益，原告请求法院判令：1、解除原、被告于2009年12月3日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告共同承担违约金2425元、赔偿金x元。

被告尚某、卞某共同辩称：双方签订合同后，被告按约支付了购买房屋的首付款。至于第二笔房款，合同中约定以银行借款支付。但在委托第三人办理银行借款过程中，始终未获批准，第三人也未予说明情况。后经被告调查了解，得知贷款未能获准系由于原告未将设立在系争房屋上的抵押予以注销。故导致被告无法支付第二笔房款，至今未办理产权过户手续，责任在于原告，系原告违约，合同应继续履行。不同意原告的诉讼请求。

第三人上海某房地产投资顾问有限公司述称：被告申请七成贷款，经审核后只获得六成贷款，被告不能接受，自行找了其他银行贷款，第三人没有收到贷款已办出的通知。如果贷款是因上家未注销抵押登记的原因，原告应当通知第三人办理注销抵押登记手续，但第三人也未收到这方面的提示或通知。另，根据房地产交易业内操作常规，是否注销房屋抵押，不影响下家办理贷款的审核，只影响发放贷款。故只要办理过户手续时同时注销抵押即可。

经审理查明：原、被告经第三人居间于2009年12月3日签订《上海市房地产买卖合同》，被告向原告购买上海市X路X弄X号X室房屋一套；合同约定：房屋合同价139万元、建筑面积为112.21平方米；办理产权过户的期限为2010年1月31日前；签订合同当日支付房款24万元，定金5万元转为购房款，2009年12月23日前支付13万元，以上款项共计42万元，构成房屋首付款，由第三人保管；合同签订的三个工作日后，原告应自筹资金至抵押权人处全额还清尚某抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交第三人保管，并由第三人代为办理抵押注销手续，第三人应于收到前述材料原件后将代为保管的首期房款转付原告；原告同意被告通过贷款银行申请97万元贷款形式支付第二期房价款，被告应当于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，……若被告之贷款申请未经审核通过，或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且被告应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付原告；待被告贷款申请经贷款银行审核通过……且该房地产上设定之抵押登记已经注销后于2009年1月（应当为2010年1月31日）之前，双方亲自或者委托第三人赴上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续（送件）收件收据交由第三人收执，待上海市普陀区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且该他项权证送交贷款银行后，被告应支付给原告的第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；双方任何一方未按照合同约定履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九条、十条约定的违约责任标准承担相应责任。合同第九条双方约定的违约责任是：乙方（被告）未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起计算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过5日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方（原告）支付5日违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。上述合同签订过程中，双方约定的房屋实际成交价为177万元（其中2万元为家具折价款），首付款为80万元。合同签订后，被告如约向原告支付了首付款80万元，其中1万元现在第三人处保管。2009年11月30日，原告将房屋交给被告使用。在办理剩余房款97万元的贷款过程中，被告贷款申请未能获得贷款银行的审核通过，被告再向其他银行申请贷款，仍未成。2009年12月10日，原告提前结清了银行贷款，并于同年12月16日取得贷款银行出具的《注销证明》，但未至房地产交易中心办理他项权利的注销登记手续。2010年2月25日，原告致函被告：由于被告未能在合同约定的2010年1月31日前与原告至交易中心办理产权过户手续，致使房地产买卖至今无法完成，为此，原告催告被告，务必于2010年3月2日前与原告按合同约定共同赴房地产交易中心办理产权过户手续（送件），并采取配合态度，继续进行交易。否则原告将主张解除该合同，追究被告其他违约责任。嗣后，被告未予回复。同年3月23日，原告再次致函（律师函）被告，称如被告在15日内支付第二笔房款97万元及违约金，合同可继续履行，否则合同于本律师函到达之日起解除，被告还应赔偿原告损失。被告对此未回复。2010年4月，原告提起诉讼，请求法院判决如其诉请。2010年5月，被告向本院提起诉讼，要求原告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并支付其违约金35万元。

另查，原告向被告交付的房屋为装修房，被告入住后未再行装修。

再查，被告已经支付的房款80万元中，原告实际收到79万元，另有1万元在第三人处保管。第三人表示可按法院判决处置。

审理中，原告表示，合同解除后，被告应返还房屋，原告在扣除相应违约金和赔偿金后将剩余房款返还给被告。关于原诉请之赔偿金x，原告表示愿意降低至15万元。

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，关于第二笔房款，被告需以银行贷款方式支付，如贷款不成或贷款不足，应当在办理产权过户手续时以现金补足。但在履行合同过程中，被告未能于过户期限内通过银行贷款申请，亦未能以现金补足，系违约，应当承担相应违约责任。根据上述情况，被告之违约行为符合合同中约定的原告可单方面解除合同的条件，原告要求解除合同、并由被告承担违约金及赔偿金之诉讼请求依法有据，本院予以支持。关于赔偿金x元，审理中，原告表示愿意降低至15万元，于法不悖，本院予以准许。关于合同解除的时间，本院按被告收到原告解除合同的律师函的合理期限即2010年3月25日予以确定。关于合同解除后果的处理，庭审中，原告明确解除合同后，被告应将系争房屋交还给原告，原告在扣除被告应承担的违约金2425元（以97万元计，按每日万分之五，计5天）和赔偿金15万元后，可返还被告房款x元。另在第三人处保管的1万元，由第三人返还给被告。至于被告辩称系由于原告未办理设定在该房屋上抵押登记的注销手续导致其贷款未能通过银行审核的意见，本院认为，根据房地产交易的惯例，上述情况并不影响银行对被告贷款申请的审核，只影响银行对已审核通过的贷款实施放款。本案中，原告已按合同约定于交易过户期限前清偿房贷，取得了注销证明，办理抵押登记注销手续的条件已经成就，未注销抵押登记对被告贷款申请的审核不产生影响。由于被告未能就此向法院提供相应证据予以证明，再结合本案其他事实，故贷款未成系出于被告自身原因，其辩称意见缺乏事实及法律上的依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四和第一百零七条条的规定，判决如下：

一、原告杨某与被告尚某、卞某于2009年12月3日就上海市X路X弄X号X室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》自2010年3月25日起解除；

二、被告尚某、卞某应于本判决生效之日起十日内支付原告杨某违约金人民币2425元及赔偿金人民币15万元；

三、被告尚某、卞某应于本判决生效之日起十日内迁出上海市X路X弄X号X室房屋，并将该房屋按原状返还给原告杨某；

四、原告杨某应于被告尚某、卞某迁出上海市X路X弄X号X室房屋当日返还被告尚某、卞某房款人民币x元；

五、第三人上海某房地产投资顾问有限公司应于被告尚某、卞某迁出上海市X路X弄X号X室房屋当日返还被告尚某、卞某房款人民币1万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币5506元，由两被告负担（原告已预付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员张莹

代理审判员陆红英

书记员朱颖