原告中国银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区朝阳门内大街X号凯恒中心A、C、E座。
负责人董某某，行长。
委托代理人刘某某，女，满族，X年X月X日出生，中国银行股份有限公司北京市分行商务区支行职员。
委托代理人向叶生，北京市时代九和律师事务所律师。
被告梁某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被告北京城乡房屋建设开发有限责任公司，住所地北京市平谷区X乡X街X号。
法定代表人衡某某，董某长。
委托代理人王和平，北京市博天律师事务所律师。
中国银行股份有限公司北京市分行（以下简称中行北京分行）与梁某、北京城乡房屋建设开发有限责任公司（以下简称城乡公司）借款合同纠纷一案，本院于2008年7月15日受理后，依法由审判员李有光独任审判，于2008年9月9日、9月17日公开开庭进行了审理。中行北京分行的委托代理人刘某某、向叶生，梁某本人，城乡公司的委托代理人王和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中行北京分行诉称：2004年3月11日，中行北京分行与梁某、城乡公司签订《楼宇按揭担保借款合同》（以下简称借款合同）。合同约定：中行北京分行向梁某提供26万元住房贷款；年利率5.04%；借款期限240个月，自2004年3月11日起至2024年3月11日止；梁某月均还款，对逾期贷款，中行北京分行在逾期期间按日利率万分之二点一加收利息；如未按约定偿还到期本金、利息，中行北京分行有权宣布借款本息全部立即到期；城乡公司对梁某合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围为合同项下的本息、违约金（包括罚息）和损害赔偿金及实现债权的费用等。合同订立后，中行北京分行依约向梁某发放了贷款。但梁某未能依约履行还款义务，城乡公司亦未承担连带保证责任。故中行北京分行起诉来院，要求梁某偿还贷款本金余额x.82元及利息（截止到2008年5月28日为利息4481.66元、罚息126.19元，自2008年5月29日起至付清本金之日止按照中国人民银行有关金融机构计收逾期贷款的利率规定计算利息）；城乡公司对梁某的上述债务承担连带保证责任；诉讼费由梁某、城乡公司承担。
被告梁某辩称：梁某已将房屋出售给王亮，法院生效判决也对王亮与梁某之间的买卖房屋纠纷做出了处理。现房屋已经被过户到王亮名下，没有依照先办理解押手续再办理过户的程序进行。因此中行北京分行应当找买方王亮，还款与梁某无关。
被告城乡公司辩称：贷款合同约定城乡公司承担保证责任附有条件，即保证期间自借款合同生效之日起至中行北京分行取得梁某以土地证及房产证所办抵押登记证明后12月止。城乡公司已于2005年9月1日将梁某贷款所购房屋的产权证交付中行北京分行，中行北京分行本应主动联系办理房屋抵押登记手续，但其至今没有办理，因中行北京分行的过错导致城乡公司保证期限无限期延长。此外，在王亮与梁某房屋买卖纠纷案中中行北京分行是第三人，该案2008年1月29日做出民事判决书，中行北京分行自此应当知道涉案房屋存在买卖风险，但其没有及时采取保全措施，以致涉案房屋被过户到王亮名下。因此城乡公司不应承担连带保证责任。
经审理查明：2004年2月19日，中行北京分行与梁某、城乡公司签订借款合同。约定：梁某向中行北京分行申请贷款，由城乡公司提供第三方保证并由梁某以自有财产向中行北京分行抵押；贷款金额26万元；贷款期限为240个月，从2004年3月11日至2024年3月11日；利率为年息5.04%，按月结息，如遇国家利率调整或计息方法变更，中行北京分行无须通知梁某，合同项下贷款利息或计息方法按国家有关规定做相应调整；中行北京分行以转账形式一次性划入售房单位在中行北京分行开立的存款账户；梁某采用等额本金还款法，于每月20日前还款，每期还款本金1083.33元及利息；梁某未按照合同约定按时归还贷款本息，中行北京分行有权对逾期贷款在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息；梁某采用自行提供抵押担保、城乡公司提供不可撤销的连带保证责任的方式为其对中行北京分行所负债务提供担保；城乡公司对梁某在合同项下的全部债务承担连带保证责任；保证范围为合同项下的贷款本金、利息、梁某应付的违约金（包括罚息）和损害赔偿金及实现债权的费用等；保证期限自本合同生效之日起至中行北京分行取得梁某以土地证及房产证所办抵押的《抵押登记证明》后12月止；梁某以其所有的鑫兆佳园X号－2－902房设定抵押，梁某无论何种原因未按约定履行到期应付债务（包括因梁某或城乡公司违约而由中行北京分行宣布提前到期的债务），中行北京分行有权按照合同约定以抵押财产优先受偿；抵押担保的范围是本合同项下的贷款本金及本息、梁某应支付的违约金（包括罚息）、损害赔偿金及实现抵押权的费用等；抵押期限与债权期限一致，自办理抵押登记之日起生效至本合同项下贷款本金、利息、违约金（包括罚息）、损害赔偿金等全部偿清完毕后止；梁某保证对抵押物依法享有所有权，并授权乙方按规定到有权部门办理抵押登记手续，抵押期间，抵押物权属证明文件交由乙方保管；抵押期间，未经中行北京分行同意，梁某不得出售、赠与、转让、出租、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物；在合同有效期内，梁某、城乡公司未按约定偿还或支付到期本金、利息、违约金等费用，或梁某发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为，包括但不限于连续3次或累计6次未能按时还本付息，则中行北京分行有权宣布合同项下的借款本息全部立即到期，并有权从梁某在中行北京分行开立的存款帐户中扣款用于偿还被宣布到期的所欠全部债务，梁某就中行北京分行的扣款无条件放弃抗辩权；本合同三方盖章签字后生效（质押条款除外）。合同后附有抵押财产清单，载明了抵押房产的名称、处所、买卖合同编号、评估价值、抵押率等。同日，三方还签订房屋抵押贷款房屋所有权证收押协议。写明：梁某将房产抵押给中行北京分行，同时委托城乡公司代办《房屋所有权证》，城乡公司办妥该证后须直接交由中行北京分行收押，未经中行北京分行同意，城乡公司不得将证交给梁某；在收押期间，梁某要求调换、转售、转让住房时，城乡公司须事先通知中行北京分行，并征得中行北京分行同意后方可帮助梁某办理有关手续。
签约签订后，中行北京分行依约履行了放款义务。梁某按期偿还部分款项，自2008年2月开始不再按期还款。截止到2008年5月28日，梁某欠贷款本金余额x.82元、利息4481.66元、罚息126.19元。
另查明：2005年9月1日，城乡公司将梁某贷款所购房屋的《房屋产权所有权证》（以下简称产权证）交付中行北京分行。庭审中，中行北京分行提出因梁某未出具授权书且梁某身份证复印件已经过期，中行北京分行口头通知梁某补交身份证复印件并出具委托书，但梁某未配合，故未能办理房屋抵押登记手续，已就此口头告知城乡公司。梁某承认中行北京分行曾电话催还贷款，但提出签订《借款合同》时已经签署过授权办理抵押登记的委托书，此后中行北京分行从未要求其协助办理抵押登记手续。城乡公司确认签订《借款合同》时梁某曾签署委托中行北京分行办理抵押登记手续的委托书，否认收到过中行北京分行有关未能办理抵押登记手续的通知。
再查明：2007年8月4日，梁某与案外人王亮签订《房屋买卖合同》，将贷款所购鑫兆佳园X号楼X单元X号房屋出售给王亮。后王亮以梁某为被告，以中国银行股份有限公司北京京广中心支行（以下简称京广支行）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为第三人提起诉讼，要求梁某继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋的过户手续，赔偿违约金（以58万元为基数，按每日万分之二的标准，从2007年8月30日起算至实际交房之日）；要求链家公司按照约定继续为合同的履行及过户提供服务；要求京广支行在链家公司、履行或王亮还清涉诉房屋贷款及相关费用后即时解除对房屋的抵押。本院审理后认为：王亮与梁某签订的《房屋买卖合同》以及三方签订的《居间服务合同》及补充协议合法有效。梁某应当继续履行房屋买卖合同，协助王亮办理房屋过户手续；链家公司收取了相关服务费，应按约定为双方提供居间服务；王亮对京广支行的请求问题，根据各方所述，在房屋贷款还清前银行无法解除抵押，故王亮可待相关手续办理完毕后，另行向银行主张。据此做出（2008）朝民初字第X号民事判决书，判决：梁某继续履行房屋买卖合同，协助王亮办理房屋过户手续；梁某赔偿王亮违约金（以58万元为基数，按日万分之二的标准从2007年8月30日起算至房屋交付之日止）；链家公司继续按照《居间服务合同》的约定为王亮、梁某的房屋买卖提供居间服务；驳回王亮的其他诉讼请求。该判决已生效。现涉案房屋已经过户至王亮名下。梁某称王亮尚未付清房款。本案审理过程中，中行北京分行承认在上述案件审理过程中，未提及房屋抵押登记。
上述事实，有中行北京分行提供的借款合同、放款通知书、对帐单基本信息及明细一览，有梁某提供的（2008）朝民初字第X号民事判决书、个人住房转按揭贷款协议，有城乡公司提供的《房产抵押贷款房屋所有权证收押协议》，以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：中行北京分行与梁某、城乡公司签订的《借款合同》及《房产抵押贷款房屋所有权证收押协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中行北京分行依据借款合同的约定履行了放款义务，梁某未按时偿还贷款本息，其行为构成违约。中行北京分行要求梁某提前偿还全部借款本息的诉讼请求，符合合同约定、法律规定，本院予以支持。梁某与王亮的房屋买卖合同关系与本案的借款合同关系是两个不同的法律关系，如有纠纷应另案解决，现梁某以其与王亮房屋买卖合同存在纠纷为由拒绝履行《借款合同》中借款人的还款义务，缺乏依据，本院对其答辩不予采纳。
关于城乡公司是否应承担保证责任的问题，本院认为，根据借款合同的约定，城乡公司承担保证期间自借款合同生效之日起中行北京分行取得梁某以土地证及房产证所办抵押的《抵押登记证明》后12月止，为阶段性连带责任保证。关于抵押登记手续的办理，《房产抵押贷款房屋所有权证收押协议》规定，城乡公司受梁某委托办妥《房屋所有权证》后直接交给中行北京分行。《借款合同》也明确约定梁某授权中行北京分行按规定到有权部门办理抵押登记手续，抵押期间，抵押物权属证明文件交由中行北京分行保管。事实上，城乡公司已于2005年9月1日将梁某的《房屋所有权证》交付中行北京分行，中行北京分行应按照合同约定办理抵押登记手续。但房屋抵押登记手续至今未办，中行北京分行未举证证明曾通知梁某协助办理抵押登记手续，也无其他证据佐证中行北京分行已告知城乡公司因梁某的原因不能办理抵押登记手续。而且，在王亮与梁某因房屋买卖合同发生纠纷并诉至法院时，中行北京分行也没有积极行使相应的权利。因此应认为中行北京分行未积极行使权利，客观上阻止了解除城乡公司保证责任条件的成就。中行北京分行为自己的利益不正当地阻止条件成就的，应视为解除条件已经成就。故城乡公司对梁某上述债务不承担连带保证责任。现中行北京分行以尚未办理抵押登记为由，要求城乡公司承担保证责任，有悖公平，中行北京分行应自行承担因其怠于行使权利而引发无法办理抵押登记手续的不利后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下：
一、梁某于本判决生效之日偿还中国银行股份有限公司北京市分行借款本金二十一万零一百六十六元八角二分及利息（截止到二00八年五月二十八日为四千六百零七元八角五分，自二00八年五月二十九日起至付清本金之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利率标准计算）
二、驳回中国银行股份有限公司北京市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百六十一元，由梁某负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员李有光
二O0八年九月十九日
书记员李方
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