原告（反诉被告）张某，女。
法定代理人赵某，系原告（反诉被告）张某之母。
委托代理人刘某，某某律师事务所律师。
被告（反诉原告）某某公司，住所地某市某区某号。
法定代表人李某，职务董事长。
委托代理人程某，某某律师事务所律师。
第三人张某，男，住（略）。
原告张某诉被告某某公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员郑丽敏独任审判。2010年5月5日，某某公司向本院提出反诉，本院经审查后决定受理，并依法追加张某作为第三人参加诉讼，于2010年6月10日公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭，于2010年8月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某的委托代理人刘某、被告某某公司（反诉原告）的委托代理人程某、第三人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某本诉诉称，2008年11月2日原告的父亲即第三人张某经案外人上海志宸房地产经纪事务所居间介绍，将上海市长宁区黄某城道717弄X号X室（以下简称涉讼房屋）出租给被告，租期一年，月租金人民币13,000元。2009年1月第三人与原告之母赵某经法院调解离婚，原告由赵某抚养，涉讼房屋产权赠与原告，并于2009年8月6日向上海市长宁区房产交易中心申请过户，赵某当即通知被告将2009年8月6日以后的租金支付给原告，但被告始终无理拒绝，故要求判令被告支付拖欠原告的2009年8月8日至2009年11月7日的房屋租金人民币39,000元；判令被告支付原告违约金人民币26,000元。
被告某某公司本诉辩称及反诉诉称，被告在签订租赁合同时向第三人缴纳保证金人民币26,000元，并按月及时支付租金至2009年9月7日。自2009年9月中旬起，原告法定代理人赵某通过中介方通知被告，称涉讼房屋产权已变更至原告名下，要求被告将租金转付给原告。被告为维护租赁双方正当利益，要求对方提供证明涉讼房屋出租方权益转移的相关文件，并要求对保证金返还事宜作出说明，在未得到明确答复的情况下，为避免纠纷，被告暂停支付2009年9月8日至11月7日租金，至2009年11月7日租期届满，被告及时与中介方办理了退租手续。原告作为涉讼房屋所有权及出租权的承继方，依法承担返还租赁保证金之义务，现涉讼房屋租赁关系已解除，原告至今不返还保证金的行为已构成违约。被告同意支付两个月的房屋租金，被告并没有违约，不同意支付违约金。并提出反诉，要求判令原告返还保证金人民币26,000元，支付逾期返还保证金违约金人民币26,000元。
原告张某反诉辩称，原告法定代理人亲自到被告处通知涉讼房屋权属变更情况，也应被告要求将有关资料交给被告方律师，被告明知权属变更拒不支付房屋租金已构成违约，保证金抵扣违约金，原告并未违约，不应承担违约责任，故不同意被告的反诉诉讼请求。
第三人张某述称，第三人与被告就涉讼房屋签订租赁协议，收取被告保证金人民币26,000元，被告支付租金截止至2009年9月6日。第三人与原告之母赵某离婚并将涉讼房屋赠与原告属实，其不再享有涉讼房屋的权利义务。被告应知道出租房屋权属变更情况而暂停支付租金的行为构成违约，第三人同意原告关于本诉和反诉的意见。
经审理查明，上海市长宁区黄某城道717弄X号X室建筑面积为126.45平方米房屋的原权利人为第三人张某。2008年11月2日，第三人张某（甲方）与被告某某公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租期自2008年11月8日至2009年11月7日止；月租金为人民币13,000元（包括物业管理费和发票），乙方以转账的方式将租金支付给甲方，按月支付，先付后用，第一期租金应于2008年11月8日前支付给甲方，以后每期租金应于每月的8日前支付；如乙方逾期支付租金超过15天，则视为乙方自动退租且构成违约，甲方有权收回房屋且追究乙方违约责任；为确保合同履行，该物业及其设施的安全和完好，以及租赁期内相关费用的结算，甲乙双方同意保证金额为人民币26,000元，乙方于2008年11月6日前支付给甲方，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系解除且乙方迁空、点清和付清应付费用后当天将上述保证金全额无息退还给乙方；因乙方违反合同而产生的违约金，损害赔偿金及应付租金和其他相关费用，甲方可在保证金中抵扣；甲、乙任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，违约方应支付无过错方违约金人民币26,000元。2008年11月5日，第三人张某出具收据，言明收到被告某某公司保证金人民币26,000元。合同签订后，被告某某公司按约以转账的方式向第三人支付房屋租金。2009年1月15日，第三人张某与原告张某之母赵某经浙江省宁波市中级人民法院调解离婚，双方就离婚后未成年子女抚养及夫妻共同财产分割达成一致协议，其中约定张某由赵某抚养，张某、赵某一致同意将涉讼房屋赠给张某，按揭款及过户产生的所有税费由赵某负责从领取的宁波盛达发展公司张某名下的2008年度股东分红款中归还。张某协助办理房屋过户手续，赠给女儿的房屋，从过户到女儿名下之日起如果出租的，租金归女儿领取，如张某代为收取租金的，在取得租金后10日内将款项汇入以女儿名字开立的银行账户。2009年8月6日，原告张某缴纳涉讼房屋契税及地籍图图纸费，并于2009年8月21日取得涉讼房屋产权证。2009年8月6日，被告某某公司按约以转账的方式向第三人张某支付2009年8月8日至9月7日房屋租金。同年9月中旬原告法定代理人赵某通过中介公司向被告提出涉讼房屋权属变更情况，同年9月17日被告某某公司函告赵某，言明已向第三人交纳过保证金及支付截止9月7日前的房屋租金；在未经确认产权人变更之相关证明文件之前，无法将租金支付给赵某，否则将构成违约；请对方提交房屋所有权及有权收取剩余租赁期限租金的相关证明文件，如生效判决或调解文书、变更后房地产权证或张某委托收取租金的委托书；为避免纠纷，若无法提供前述证明文件，则将暂停支付租金，待赵某与张某协商一致后再予以支付；租赁合同终止后，被告将视租金收取情况依法回收保证金。2009年11月7日，被告某某公司在租赁期限届满后就涉讼房屋与中介方办理交接手续，退出涉讼房屋。
上述事实，有《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、收款收据、浙江省宁波市中级人民法院（2007）甬民一初字第X号调解书、契税缴款及地籍图图纸费收据、律师函、双方往来传真件、账单明细、房屋交接收条等证据及原、被告的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院依法予以确认。
由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告于2009年8月21日取得涉讼房屋产权证，而被告于2009年8月6日向第三人转账支付当年8月8日至9月7日房屋租金系按照合同约定履行付款义务，故原告坚持主张被告应当支付该月房屋租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人及原告法定代理人将涉讼房屋赠与原告，则原告亦受继了涉讼房屋的所有权及出租权，依法享有租赁合同中收取租金的权利及承担返还保证金的义务，而被告在租赁合同中既有支付租金的义务，也有在租期届满后收回保证金的权利。因此第三人及原告法定代理人均应当向被告告知涉讼房屋权属变更的情况。现有证据表明第三人没有向被告进行告知，原告法定代理人是2009年9月中旬向被告提出权属变更情况，被告为核实事实要求原告出示相关文件及对保证金如何返还予以答复属于情理之中，在双方存有争议情况下被告暂停支付剩余二个月的房屋租金，租期届满后被告交还涉讼房屋时，原告也没有返还保证金，对此双方均不构成违约。现被告同意支付剩余二个月的租金并无不当。原告作为涉讼房屋所有权及出租权的承继方，理应承担返还租赁保证金之义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第八十四条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）某某公司应于判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张某2009年9月8日至2009年11月7日止的房屋租金人民币26,000元；
二、驳回原告（反诉被告）张某的其余本诉诉讼请求；
三、原告（反诉被告）张某应于判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）某某公司保证金人民币26,000元；
四、驳回被告（反诉原告）某某公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1,425元，由原告（反诉被告）张某负担人民币975元，被告（反诉原告）某某公司负担人民币450元。
反诉案件受理费人民币550元，由原告（反诉被告）张某负担人民币275元，被告（反诉原告）某某公司负担人民币275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长王惠林
审判员郑丽敏
代理审判员段安祥
书记员张艨
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