原告（反诉被告）上海x机械有限公司。
法定代表人李x，总经理。
委托代理人汤x。
委托代理人康x。
被告（反诉原告）顾x。
委托代理人张x。
原告上海x机械有限公司（以下简称x公司）诉被告顾x房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月5日立案受理，被告顾x于同年3月3日提出反诉。本案依法适用简易程序，由代理审判员周健独任审判，于同年4月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人汤x、石x，被告顾x及委托代理人张x到庭参加诉讼。后本案转适用普通程序，依法组成合议庭于同年7月7日、8月9日公开开庭进行审理。原告撤销了石x的委托代理人资格，原告委托代理人汤x、康x，被告委托代理人张x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告x公司诉称，2009年4月18日，原被告双方签订房屋租赁合同1份，约定被告将位于上海市崇明县x号的房屋租赁给原告用于经营活动，租赁期为5年。合同签订后，原告向被告预付了1年的租金人民币48,000元（以下币种均为人民币）。后原告发现被告不能提供房屋产权证明，认为被告未依法取得房地产权证书的房屋不得出租，该行为违反《中华人民共和国合同法》和《上海市房屋租赁条例》，合同应当视为无效，遂于2010年1月23日向被告发出通知，要求解除与被告的房屋租赁关系，要求被告返还所收租金及赔偿相关损失，未获理睬。据此起诉来院，请求判令：一、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同无效；二、被告返还租赁费48,000元，赔偿利息损失2,018元（以48,000元为基数，按同期银行贷款年利率5.31%，自收受之日暂计至起诉之日，请求判决至租赁费还清之日）。
被告顾x辩称：租赁合同系双方自愿签订，出租房屋经原告验收后交付使用，原告也预付了一年租金，因此合同成立并已生效。系争房屋经过乡政府审批，拥有合法手续，权利人亦明确为被告。原告认为被告违反之《上海市房屋租赁条例》属于地方性法规，合同法并未规定合同违反地方性法规即为无效。故要求驳回原告诉讼请求。
反诉原告顾x反诉称，基于上述抗辩事实，合同业已生效，x公司自行搬离并要求解除合同属于违约行为，按照合同约定，应支付违约金50,000元。反诉被告承租期间不合理使用房屋，造成房屋设施损坏，损失总计20,000元。反诉原告为出租房屋进行了装修，总计40,000元。故要求反诉被告支付违约金50,000元，赔偿损失60,000元，总计110,000元。后反诉原告变更反诉请求，放弃对违约金及装修费用的主张，但认为反诉被告虽然撤离，但未交付房屋，造成房屋一直处于反诉被告占有状态。故要求反诉被告赔偿其2010年4月18日至判决生效之日期间占有房屋的使用费及设施损失20,000元。
反诉被告x公司辩称，不同意反诉请求。租赁合同应属无效，故不存在违约责任。房屋已经于2010年1月23日向反诉原告交付，不存在继续占有使用。反诉原告不能证明房屋损失系由反诉被告造成，故请求驳回反诉请求。
x公司为证明其主张，向本院提交了证据材料，x公司拟证明的内容及顾x的质证意见分别如下：
1、双方于2009年4月18日签订的房屋租赁合同一份，用于证明双方签订租赁合同的事实。顾惠新对此无异议；
2、x公司于2010年1月23日向顾惠新出具的解除合同通知一份，用于证明双方合同关系已经解除。顾x承认收到该通知，但认为通知内容矛盾，既认为合同无效，又要求解除合同，且解除条件并未成就。为此，顾x向x公司发回复一份，认为合同有效，x公司擅自解除，无法律效力，希望x公司按约履行；
3、上海x字[2010]X号关于田x工作严重失职予以除名的决定一份，据以证明本案系争房屋租金过高，显失公平。顾x认为，x公司的内部规定对顾x没有约束力，租金是经过双方协商一致达成的；
4、x公司员工赵x证词、x公司崇明办搬家运费审批呈报单各一份，用于证明x公司已于2010年1月23日搬离租赁房屋。顾x认为对x公司何时搬离并不清楚，证人是x公司的员工，具有利害关系，其证言不具有证明力；
5、x公司副总经理杜x证词一份，用于证明x公司于2010年1月23日已经撤离租赁房屋，并已将房屋钥匙还给顾x。顾x认为不存在这一事实。证人的身份与x公司具有利害关系，故其证言不具有证明力；
6、照片三张，以证明x公司解除合同已尽到了告知的义务。顾x认为当时不知道照片反映的内容，顾x的确收到了x公司的通知，对于该通知顾惠新已于书面方式予以回复。
顾x为证明其主张，向本院提交了证据材料，顾x拟证明的内容及江北公司的质证意见分别如下：
1、鳌山乡政府1987年12月10日出具的《建造棚舍用地的批复》、《鳌山乡农户建房押款退还收据》各一份，据以证明顾x出租房屋具有合法手续。x公司对真实性没有异议，但认为，出具的批复中权利人姓名与顾x不一致。退款收据署名为范x，系顾x丈夫，但不清楚当时是否系夫妻关系，该棚舍权属有待明确。另该批复核准建造的是棚舍，而不是住房和商业用房，故并非系争房屋。按规定，住宅房屋应由县级以上的规划部门批复，故该批复没有法律效力。
2、户籍证明一份，证明其与范x于1984年结婚，批复棚舍系双方婚后共有财产；提供由村委会出具的证明一份，用于证明“顾x”系原告在村里生活常用名，与“顾x”实际系同一人。
3、系争房屋出租期间的电话费票据五份（电话号码为x）以及顾x自己使用而支付的同期电话费单七份，用于证明房屋出租期间电话费损失计728.90元，该费用应由反x公司承担。x公司认为，电话费单据上署名为范x，并非x公司，票据上所涉电话非x公司电话，故无根据证明该费用系x公司产生，双方也未约定话费的承担方式；
4、开锁装锁发票一份，用于证明顾x支付开锁装锁费用为371元。x公司认为，开锁系因法院勘查现场引起，其已将钥匙还给顾x，此费用与其无关，且费用亦属过高；
5、服务业发票一份，用于证明顾x对系争房屋进行清洁支付费用1,100元。x公司认为在合同中并无清洁房屋的约定，应为房东义务，与其无关；
6、购买热水器发票一份，用于证明顾x购买的安装于系争房屋内现已受损之热水器花费1,550元。x公司认为，热水器受损系自然折旧，并非其不当使用造成，不存在赔偿；
7、纱门修理费收据一份，证明由于x公司使用不当致纱门损坏，为此顾x支付修理费700元。x公司对此费用不予认可。
经审理查明，原、被告双方于2009年4月18日签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于上海市崇明县x号的房屋租赁给原告，租赁期为五年。合同签订后，原告向被告预付了一年的租金48,000元。后原告认为被告不能提供房屋产权证明，遂于2010年1月23日自行搬离租赁房屋，并向被告发出通知。通知书内容为，双方租赁合同违反相关法律法规，合同无效，同时要求与被告解除房屋租赁关系，并返还所收租金及赔偿相关损失。被告收悉后，发回复一份，认为合同有效，原告擅自解除，无法律效力，希望原告按约履行。双方因此发生争议，故涉讼。
另查明，被告顾x又名顾x，与范x系夫妻关系。被告于1987年12月10日经申请获得乡政府批复，同意其建造棚舍，用于个体商业经营。后被告建造房屋用于开设小卖部，并取得经营执照。2009年被告经过装修，将该房屋出租给原告。
第一次庭审后，本院为避免系争房屋长期闲置造成损失继续扩大，于2010年6月7日经双方当事人合意，破锁开门，到现场查看情况，拍摄现场照片54张。经清点，系争房屋内有床4张、办公椅5张、货架4个等。另，原告的广告牌上显示的销售电话号码为021-x。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同应认定为有效。合同系双方自愿签订，系争房屋属乡、村庄规划区内的房屋，其建造经乡政府批准，履行了一定手续。在租赁给原告之前，被告曾对房屋进行装修，使之符合出租要求。原告未提供证据证明该房屋属于违章建筑、临时建筑、或违反法律、行政法规强制性规定。故原告认为合同无效之诉请，缺乏根据，本院不予支持。
原、被告签订之房屋租赁合同第三条约定被告应向原告提供房产证或具有所有权的有效证明，现被告不能提供产证，履行不能，应为违约。因被告无法提供租赁房屋的产证，致原告对长期维系双方之间的租赁合同关系产生质疑，使双方信赖关系遭受破坏。虽然原告于2010年1月23日发出的通知内容存在一定的矛盾，但究其内容实质是因被告不能提供租赁房屋的产权证明，双方合同关系到此结束。故可认定原告行使了解除权，双方合同关系至此解除，被告对之后的租金应予返还，原告关于利息的主张，缺乏依据，不予支持。
原告虽解除了合同，但其未能将所有物品进行搬离，未将固定电话费用结清，亦未对房屋进行合理清理，又没有充分证据证明已将房屋钥匙交付被告之事实。故可认定原告仍实际占有系争房屋，直至2010年6月7日法院经双方当事人合意，进入系争房屋进行查看，之后被告对该房屋进行清理并占有。故法院勘查当日可视为双方对系争房屋的实际交付之日。基于上述期间原告对系争房屋的占有，理应向被告支付相应使用费，该使用费可酌情参照原、被告约定租金之标准。
原告在解除合同后未能按约履行交付义务，保持房屋及设施、设备的完好状态，故被告要求原告承担电话费用728.90元，开锁修锁费用371元，清理房屋费用1,100元，属合理费用范围，本院予以支持。被告要求原告承担热水器、纱门修复损失，因被告不能证明损坏之原因系原告不当使用所致，故本院对此请求难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告顾x返还原告上海x机械有限公司租金人民币11,178元；
原告上海x机械有限公司的其余诉讼请求不予支持；
自本判决生效之日起十日内，反诉被告上海x机械有
限公司支付反诉原告顾x2010年1月24日至2010年6月7
日期间的房屋占有使用费人民币14,097元；
自本判决生效之日起十日内，反诉被告上海x机械有
限公司支付反诉原告顾x电话费728.90元，开锁修锁费371元，房屋清理费1,100元，合计人民币2,199.90元；
五、反诉原告顾x的其余诉讼请求不予支持；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费人民币1,050元，由原告负担815元，由被告负担235元；反诉受理费人民币300元，由反诉原告负担56元，由反诉被告负担244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长顾硕
审判员周健
代理审判员顾丹阳
书记员张宇峰
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