上诉人（原审原告）王某某，男，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人张怡，云南派特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆明鸿城房地产开发有限公司。
住所：昆明市X镇X路鸿城花园A座二楼。
法定代表人任某某，董事长。
特别授权诉讼代理人凌艳传、王某，云南汇同律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人昆明鸿城房地产开发有限公司（以下简称“鸿城房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年7月15日受理后依法组成合议庭，于2008年8月8日公开进行了询问。上诉人王某某及其代理人张怡，被上诉人鸿城房地产公司的代理人王某到庭参加了询问，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：1996年11月18日王某某、鸿城房地产公司签订“商品房售购协议书”一份，王某某向鸿城房地产公司购买“鸿城花园”B组团五楼A1、BX号房，面积195.62平方米，房款总额x元，其中王某某首付总房款20％，即x元，剩余80％由中国建设银行提供贷款，后王某某向鸿城房地产公司支付保证金x元，1996年11月22日王某某向鸿城房地产公司支付首期房款x元，后因银行对个人住房贷款首期款不得低于30％的规定，1997年9月10日王某某、鸿城房地产公司签订第二份“商品房售购协议书”变更双方1996年11月18日所签订的商品房售购协议，将首付款由20％变更为30％，银行贷款由80％变更为70％。后王某某未足额支付鸿城房地产公司A1、B1两套购房款的30％首期房款，1997年10月23日王某某、鸿城房地产公司签订第三份“商品房售购协议书”，约定王某某向鸿城房地产公司购买“鸿城花园”B座X楼AX号房一套，总房款x.20元，首付款为x.20元，银行按揭贷款为x元，1997年11月6日王某某按揭贷款x元。2002年1月21日由于王某某没有交清BX号房的房款，鸿城房地产公司将BX号房售与温礼权，并于2005年6月22日办理了BX号房的产权证。本案审理中，王某某称其已向鸿城房地产公司支付首期房款x元，扣除AX号房首付款x.20元，剩余x.80元为支付BX号购房款，用石膏条冲抵了BX号房其余的首付款x.94元，1997年9月20日签补充协议交了x元现金，1996年签合同时交了x元保证金，王某某付清了房款，鸿城房地产公司也将房屋交付王某某使用，但鸿城房地产公司将BX号房屋另出售给他人，并办理了产权证书。为此，提起诉讼请求：1、由鸿城房地产公司返还王某某购房款本金x.80元；2、向王某某支付利息x.77元；3、由鸿城房地产公司承担全部诉讼费。鸿城房地产公司则辩称：因王某某未支付BX号房屋购房款，我公司确实将该房屋卖给他人。只收了王某某BX号房款x.80元，保证金x元已算在王某某支付的首付款内，王某某用石膏条冲抵了BX号房其余的首付款x.94元及支付现金x元不是事实。王某某住该房十多年，我公司不再退还王某某。我公司不承担返还本金及利息的责任，要求驳回王某某的诉讼请求。
原审法院认为：王某某向鸿城房地产公司购买“鸿城花园”B组团五楼BX号房屋向鸿城房地产公司支付首付款x.80元，双方均无异议。王某某支付鸿城房地产公司保证金x元，有王某某、鸿城房地产公司签订的购楼登记证予以证实，原审法院予以确认。王某某主张用石膏条冲抵了BX号房其余的首付款x.94元，1997年9月12日签补充协议后又交了x元现金，加x元保证金，王某某已付清了鸿城房地产公司BX号房的购房款的主张，因缺乏相应的事实和充分的证据加以证实，故原审法院不予支持。鸿城房地产公司称王某某付的保证金已包含在王某某所交的购房首付款x元中，鸿城房地产公司对此亦未提交相应的证据加以证明，故原审法院不予确认。根据本案确认的事实，因王某某未按双方签订的合同履行自己的义务，向鸿城房地产公司及时支付购房款，致双方签订的合同实际不能履行，对此，王某某主张要求鸿城房地产公司返还购房款本金x.80元、支付利息x.77元的请求理由不充分，原审法院不予支持。综上所述，王某某向鸿城房地产公司购买“鸿城花园”B组团五楼BX号房屋向鸿城房地产公司实际支付的首付款x.80元，保证金x元，应由鸿城房地产公司返还王某某。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第四项之规定判决如下：一、由昆明鸿城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还王某某购房款人民币x.80元、保证金人民币x元，合计人民币x.80元。二、王某某的其他诉讼请求不予支持。案件受理费x元，由昆明鸿城房地产开发有限公司承担1300元，其余x元由王某某承担。
宣判后，王某某不服一审判决，向本院提起上诉。
王某某上诉称：其于1996年11月18日与鸿城房地产公司签订了《商品房售购协议书》，向鸿城房地产公司购买其开发的商品房，房号为鸿城花园B组团X楼A1、BX号两套，房屋面积195.62平方米，房款x元。协议第十条约定“属甲方违约时，应还本付息”。协议签订后，双方均进行了履行，上诉人付清了房款，被上诉人鸿城房地产公司也将房屋交付给其使用，但一直没有办理产权证。上诉人在使用的同时，一直催促被上诉人尽快办证，但被上诉人居然将BX号房屋另售给他人（温礼权），并办理了产权证书。2005年，温礼权向法院提起诉讼要求上诉人将BX号房屋交给其，2007年12月法院作出终审判决，判令上诉人将BX号房屋交给温礼权。上诉人认为，其与被上诉人签订《商品房售购协议书》，向被上诉人购买其开发的商品房，并付清了款项，又一直居住至今。现被上诉人的行为已严重违反了双方所签订的协议，应按协议返还上诉人购房本金及利息。综上，请求二审法院：一、撤销（2008）官民一初字第X号民事判决第（二）项，支持一审起诉状中上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人鸿城房地产公司答辩称：1996年11月18日双方签订《商品房售购协议书》，由上诉人购买鸿城花园的房屋，总房款x元，首付比列为20％，1997年因为国家变更政策，首付款必须支付30％，双方重新签订了《商品房售购协议书》，由被上诉人借支x元给上诉人用于支付首付款，其余款项办理银行贷款，但银行贷款没有办理下来，只贷了24万元用于支付A1的款项。1997年10月23日双方订立《商品房售购协议书》约定上诉人向被上诉人购买AX号房屋。BX号房屋经双方多次协商，因上诉人没有支付购房款，故被上诉人与上诉人解除了合同，将房屋卖给他人，两套房屋上诉人共支付款项x元和银行按揭贷款24万元，一审庭审上诉人也没有提供证据证明他们支付了其余款项。
经审查，二审确认的事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：鸿城房地产公司应退还王某某“鸿城花园”B组团五楼BX号房屋的购房款金额为多少
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”鸿城房地产公司已将鸿城花园B座X楼B1房的房屋售与温礼权，并办理了房屋产权证，现上诉人王某某与被上诉人鸿城房地产公司之间关于购买鸿城花园B座X楼B1房屋的合同已无法履行，故双方合同已实际解除。合同解除后，被上诉人鸿城房地产公司应将上诉人所交房款退还王某某。对于上诉人王某某所支付鸿城花园B座X楼B1房屋的金额，王某某与鸿城房地产公司均认可支付过首付款x.80元，本院予以确认。对于王某某主张其用石膏条冲抵了鸿城花园B座X楼B1房的其余首付款x.94元，并提交了《商品房售购补充协议》欲证明在1999年时其对鸿城花园B座X楼B1房屋尚欠的款项x.94元已经双方达成协议用石膏线条冲抵，且该补充协议上的内容可表明在当时房价总款仅尚欠x.94元，本院认为，该补充协议虽能证明在1999年时上诉人王某某与被上诉人鸿城房地产公司双方达成协议由上诉人王某某用石膏线条冲抵鸿城花园B座X楼B1房屋尚欠款x.94元，但没有相应证据予以证明双方已对该补充协议实际履行，且双方约定具体金额需另行商定，故本院对上诉人王某某的该项主张不予采纳。而对于上诉人王某某主张其向被上诉人鸿城房地产公司支付过24万元现金，相应的单据已由被上诉人鸿城房地产公司收回，因鸿城房地产公司所出具的《证明》上注明收回的仅是上诉人王某某首期房款的发票原件，据此，其余的发票原件仍应由上诉人王某某所持有，但其未能提交其已支付过24万元现金的相应证据，因此，上诉人王某某已向被上诉人鸿城房地产公司支付过24万元的主张不成立。另，根据购楼登记证所载明的内容，上诉人王某某向被上诉人鸿城房地产公司支付了x元的保证金，虽然，鸿城房地产公司主张该保证金已包含在王某某所交的购房首付款x元中，但并未提交相应的证据予以证明，故该笔款项应由被上诉人鸿城房地产公司向上诉人王某某返还。而对于王某某主张要求鸿城房地产公司返还购房款利息x.77元的请求，因其未按双方签订的合同履行自己的义务，向被上诉人鸿城房地产公司及时支付购房款，本院对该主张不予支持。故一审认定并无不当，本院予以确认。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x.87元，由上诉人王某某承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，若不自动履行本判决，可在本判决规定的履行期间届满后两年内向昆明市官渡区人民法院申请执行。
审判长杨宁
代理审判员黄超
代理审判员杨茜
二○○八年十月十日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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