原告昆明虹山面粉有限责任公司。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人何某某，该公司董事长。
特别授权诉讼代理人张云顺，云南创泰律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人朱顺生，男，X年X月X日生，汉族，云南省昆明市人，在昆明虹山面粉有限责任公司工作，住云南省昆明市五华区西仓坡X号X栋X号。
被告昆明市官渡区云星综合有限公司。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人杨某，该公司总经理。
一般授权诉讼代理人张宏，云南圣唐律师事务所律师。
原告昆明虹山面粉有限责任公司（以下简称“虹山公司”）诉被告昆明市官渡区云星综合有限公司（以下简称“云星公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2007年7月16日受理后，依法组成合议庭于2007年12月12日及2008年1月8日公开开庭审理了本案，原告虹山公司诉讼代理人张云顺、朱顺生，被告云星公司的法定代表人杨某及诉讼代理人张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虹山公司诉称：1998年7月17日原、被告双方签订《财产租赁合同》，约定原告将其所有的位于昆明市X路三间约95平方米、昆明市X路（东段）32间约410平方米、昆明市X路（西段）11间约288平方米的商铺房及昆明市X路X好昆明面粉分厂（原昆明市粮食局食品厂）内的全部车间、库房、办公室、空地及其辅助设施租给被告使用，租期20年，自1998年9月1日起至2018年8月31日止，租金每年100万元，先交后用。1998年8月31日双方在原有合同的基础上，就铺面移交及人员安置等问题又签订了《财产租赁补充合同》。合同履行过程中，被告以市场不景气为由，多次要求降低租金，原告亦因此多次降低被告租金。2006年3月24日双方就租金问题再次签订《财产租赁租金交纳补充协议》，其中原告对租金再次进行调整，即：将2005年9月1日至2018年8月31日共13年的租金分为三个阶段，各阶段的年应付租金分别为60万元、80万元及90万元。但是，被告在前述降低租金的基础上，至今仍欠原告自2002年9月1日起至2007年8月31日止的租金合计209.5万元。被告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，导致原告合同目的无法实现，合同应予解除。同时，自2006年5月起，应市容环境整治的要求，被告租用的部分临街铺面已被拆除，导致双方租赁合同履行的客观情况发生变化，合同亦不具备继续履行的条件。据此，原告虹山公司诉至法院，请求：一、判令解除原、被告之间签订的《财产租赁合同》及其补充合同；二、判令被告返还全部租赁财产；三、判令被告支付拖欠原告的租金人民币x元；四、被告承担本案诉讼费用。
被告云星公司辩称：一、原告主张被告欠租的事实分为两段。首先，2002年9月1日至2005年8月31日原告主张被告欠租119.5万元的理由不能成立。该期间内被告所欠租金，通过双方多次协商后，原告已作减免。其次，2005年9月1日至2007年8月31日原告关于被告欠租90万元的主张亦不成立。理由是：原告向被告出租的大部分铺面系违章建筑，现该大部分铺面自2006年5月起已被市规划部门强令拆除的情况下，致使被告遭受重大经济损失，故被告在上述租期年度内有权拒绝履行支付租金的合同义务。二、原告要求解除合同的主张不能成立。被告在合同履行期间对租赁物投入了大量资金进行改造（其中包括对已被拆除铺面所进行的投资），为此，解除合同的前提须对双方债权债务进行清结，并对被告所进行的投资进行一次性的折价补偿及相应赔偿。况且，合同不能履行系原告向被告交付不合法的租赁物并被依法拆除所致，故原告此时要求解除本案所涉租赁合同无事实和法律依据。至于原告给被告造成的经济损失，现尚不能明确，被告保留向原告另行主张赔偿的权利。
本案经审理，原、被告双方确认如下无争议事实：一、1998年7月17日，昆明面粉厂与云星公司签订《财产租赁合同》，合同约定：昆明面粉厂将其所有权内的现昆明市X路X间约95平方米，昆明市X路（东段）32间约410平方米，昆明市X路（西段）11间约288平方米商用铺面以及昆明市X路X号昆明面粉厂分厂（原昆明市粮食局食品厂内）的全部车间、库房、办公室、空地及其辅助设施租给云星公司办第三产业使用，出租期限为20年，从1998年9月1日起将应租财产交由承租方使用至2018年8月31日止；租金每年100万元整，每五年递增一次，递增率为上年的4%，从签字之日起交纳租金，每年交纳一次，先交后用。租赁期内承租方有权在合法范围内转租、改造和根据经营需要拆旧换新，或在空地上建新的建筑物（范围限于甲方出租给乙方的财产）。租期内如果发生不可抗拒的因素、自然灾害和国家有关政策发生变化，双方均可提出中止合同，或者合同自然中止。关于违约责任：1、在租期内承租方须按期交纳租赁费，延期3个月合同自然失效，出租方收回全部财产；2、在租期内出租方必须保障承租方履行合同的正当权利。此外，该合同对于双方当事人的其他权利义务也一并作出约定。1998年7月17日昆明市五华区公证处出具（98）昆五证经字第X号《公证书》对上述合同予以公证。1998年8月30日昆明面粉厂与云星公司签订《财产租赁补充合同》，该补充合同约定《财产租赁合同》所包括的财产于1998年9月1日正式交给被告云星公司，同时，根据双方《财产租赁合同》第二条约定，云星公司的租金须在每年8月30日前支付，超出为延期，如果超出《财产租赁合同》3个月，合同失效。该补充合同与之前的《财产租赁合同》具有相同的法律效力。另，该补充合同对于当事人的其他权利义务亦一并作出约定。在合同履行过程中，昆明面粉厂于2000年8月1日向云星公司发出一份书面答复，表示由于被告方经过状况不佳，考虑双方的合作关系，同意2001年的租金暂时下降15%，每年85万元。公司今后没有特殊重大的经营下滑应当维持原租赁合同租金不变。2001年9月26日云星公司向昆明面粉厂发出一份书面函件，表示公司经营困难，要求将合同租金下调35%，也就是每年65万元。2001年10月19日，昆明面粉厂向被告云星公司发出书面函件，表示同意将2002年的租金100万元下浮20%，为80万元，暂定一年，房租交付的时间按原合同不变。2002年9月1日云星公司向昆明面粉厂发出书面函件，要求对租金给予优惠，即在原来的基础上下调30%，也就是每年56万元，调后的租金分两次付给面粉厂。2002年9月26日，昆明面粉厂向云星公司发出书面函件，表示之前已经下调过两次租金，针对目前状况不同意下调租金，如果无力经营请按双方签订合同中的条款赔偿之后终止合同。2005年8月12日昆明面粉厂向云星公司发出一份《昆明面粉厂关于对财产租赁中有关租金交纳问题的意见》，在该意见书当中说明，根据面粉厂股东大会的有关决议，现就面粉厂与贵公司1998年7月17日签订财产租赁合同后，对贵公司于1998年9月1日至2005年8月31日七年期间所交纳的租金情况及2005年9月（第8年起）开始恢复合同租金的有关事宜通知如下：根据《财产租赁合同》第三条规定，你公司在1998年9月1日至2005年8月31日（七年）期间，应交纳租金708万元，实际交纳租金533.5万元，根据你公司多次申请及经营状况，我厂共给予减免租金174.5万元。同时，为保证财产租赁合同的严肃性，维护我厂的合法权利，经我厂股东会议决定，今后将不再给予租金减免，自2005年9月1日起我厂将严格按《财产租赁合同》第三条的规定收取租金，即2005年9月1日至2008年8月31日的三年内每年的租金为104万元，以后每五年递增4%，贵公司若要继续租赁请认真研究，按财产租赁合同的有关条款执行，若贵公司无力租赁可尽快协商终止租赁合同事宜，请在2005年8月31日前正式答复。该意见还对其他相关事宜作了说明。2006年3月24日，原、被告签订《财产租赁租金交纳补充协议》，根据该协议约定2005年9月1日至2018年8月31日（十三年）的租金交纳调整为：自2005年9月1日至2010年8月31日止（五年期间）每年的租金为60万元；自2010年9月1日至2014年8月31日止（四年期间），每年的租金为80万元；自2014年9月1日至2018年8月31日（四年期间）每年的租金为90万元。同时，每年的租金分2次交清，即当年的2月和8月。2006年3月31日，云星公司向虹山公司支付了2005年9月1日至2006年8月31日的部份租金30万元。
2006年4月15日，五华区规划监察大队发出五规告（2006）X号《拆违拆临建绿透绿告知书》，对限期拆除环城西路X号/391-X号临时商铺的事项予以告知。2006年4月19日昆明市规划局发出昆规法限（2006）X号《违法建设限期自行拆除通知书》，要求对环城西路X号/391-X号临时商铺限期自行拆除。2006年4月27日，五华区规划监察大队向被告发出五规告（2006）X号《拆违拆临建绿透绿告知书》，当中要求被告配合做好环城西路X—X号租赁房屋的搬迁工作，逾期不搬空，监察大队将按照有关法规依法组织拆除，所产生的损失自行负责。
1997年7月31日，昆明面粉厂兼并昆明市粮食局食品厂。2005年6月6日，昆明面粉厂改制为昆明虹山面粉有限责任公司。另，基于本案所涉租赁物于2006年5月以后被部分拆除的客观情况，2007年12月19日双方当事人对所涉租期年度内应付租金的数额等协商达成一致意见，即：一、2005年9月1日至2006年8月31日的租期年度内，变更该年度的应付租金为50万元。云星公司实际已支付30万元，至今仍欠租金20万元应予支付；二、2006年9月1日至2007年8月31日的租期年度内，变更该年度的应付租金为35万元；三、在上述两个租期年度内不论租赁物如何某除，云星公司均严格按照上述第一、二条约定的应付租金标准扣除已付租金数额后向虹山公司支付欠租。
对上述无争议事实，本院依法予以确认。同时，本院经审理另确认：一、本案现存租赁物为位于昆明市X路的铺面三间（门牌号X号、X号、X号）以及位于昆明市X路X号（原昆明市粮食局食品厂）范围内的场地及其地上建筑物；二、原告虹山公司当庭陈述被告云星公司在合同履行过程中至今仍拖欠2005年9月1日起至2007年8月31日止的租金55万元，应予支付。至于2005年8月31日前所涉租金经双方协商已同意减免，故本案虹山公司不要求云星公司另行支付。另，被告云星公司亦当庭认可其至今尚欠虹山公司租金55万元，并承诺愿意支付；三、被告云星公司当庭陈述如双方租赁合同被依法解除，则云星公司在合同履行过程中对租赁物所作投资的补偿问题不在本案一并处理。云星公司将另案处理。
根据本院确认的上述法律事实，并综合双方诉辩主张，本案的争议焦点在于：本案所涉《财产租赁合同》及其补充合同是否具备解除条件
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案所涉《财产租赁合同》、《财产租赁补充合同》及《财产租赁租金交纳补充协议》系当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，故合法有效。双方当事人均应严格履行。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人对于被告云星公司拖欠原告虹山公司2005年9月1日至2006年8月31日租金20万元以及2006年9月1日至2007年8月31日租金35万元的事实并无异议，故原告虹山公司要求被告云星公司支付上述租期年度内所涉欠租55万元的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告虹山公司同时诉请被告云星公司支付2005年8月31前所欠租金的问题，因其对该部分诉请已当庭表示放弃，而该情形系当事人对自身诉讼权利的一种处分，故本院对此不做处理。
关于本案所涉《财产租赁合同》及其补充合同是否具备解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，即当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方2006年3月24日《财产租赁租金交纳补充协议》关于2005年9月1日至2018年8月31日（十三年），每年租金应于当年的2月和8月分两次交清的书面约定，被告云星公司在2005年9月1日至2006年8月31日所拖欠的租金最迟应在2006年8月31日前全部交清。同时，其在2006年9月1日至2007年8月31日的租金亦应在2007年2月及2007年8月分两次交清，但被告云星公司并未按照上述约定全面履行其付款义务，长期拖欠原告虹山公司2005年9月1日至2007年8月31日的租金55万元，该情形导致原告虹山公司的合同目的无法实现，已构成根本性违约，同时，根据双方《财产租赁合同》第十二条关于乙方（云星公司）须按期交纳租赁费。延期三个月以上，合同自然失效，甲方昆明面粉厂（现虹山公司）收回全部财产的约定，现本案云星公司拖欠上述租金的状况已超过合同约定应付款日三个月以上，故原告虹山公司本案要求解除《财产租赁合同》及其补充合同的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告云星公司主张原告虹山公司向其交付的临街铺面系违章建筑并大部分被拆除之后，其依法行使合同抗辩权并有权拒付全部租金的问题。对此，由于本案所涉租赁物的拆除范围主要为临街铺面，云星公司在所涉租期年度内仍继续使用位于昆明市X路X号（原昆明市粮食局食品厂）范围内的场地及地上建筑物从事经营活动，对于该部分租赁物所涉租金其应当按约及时支付，但被告云星公司怠于与原告虹山公司协商上述租金的支付问题并长期拒付租金。该行为及虹山公司的相应主张无事实和法律依据，本院不予支持。
另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在双方订立的《财产租赁合同》及其补充合同解除之后，被告云星公司现占有的租赁物即位于昆明市X路铺面三间（门牌号X号、X号、X号）以及位于昆明市X路X号（原昆明市粮食局食品厂）范围内的场地及其地上建筑物，应当向原告虹山公司一并予以返还。至于被告云星公司在租赁合同履行过程中对本案所涉租赁物的投资补偿问题，因权利人云星公司要求另案处理，本院对此不做处理。
综上所述，原告虹山公司的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明虹山面粉有限责任公司（原昆明面粉厂）与被告昆明市官渡区云星综合有限公司签订的《财产租赁合同》、《财产租赁补充合同》及《财产租赁租金交纳补充协议》；
二、被告昆明市官渡区云星综合有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告昆明虹山面粉有限责任公司位于昆明市X路铺面三间（门牌号X号、X号、X号）以及位于昆明市X路X号（原昆明市粮食局食品厂）范围内的场地及其地上建筑物；
三、被告昆明市官渡区云星综合有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明虹山面粉有限责任公司租金人民币55万元；
四、驳回原告昆明虹山面粉有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费x元，由原告昆明虹山面粉有限责任公司承担x元，由被告昆明市官渡区云星综合有限公司承担6185元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长孟静
代理审判员卢娜
代理审判员起俊
二○○八年一月十五日
书记员熊辉
申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
