上诉人（原审本诉被告、反诉原告）饶某某，女，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住（略）。公民身份号码：x。
委托代理人杨某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人，公务员，住（略），系上诉人饶某某之夫。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）仙桃市城市综合开发有限责任公司，住所地：湖北省仙桃市X路。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人欧某某，该公司副经理。
委托代理人周光荣，该公司法律顾问。
原审本诉原告（反诉被告）仙桃市城市综合开发有限责任公司（以下简称城开公司）与原审本诉被告（反诉原告）饶某某房屋租赁合同纠纷一案，湖北省仙桃市人民法院于2009年12月2日作出（2009）仙民二初字第X号民事判决。饶某某不服该民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年2月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2006年10月30日，城开公司与饶某某签订了一份《复州花园门店招租合同书》，约定：城开公司将地处复州花园30#楼下由北向南1、2、3#门店租赁给饶某某经营使用，合同期限为1年（自2006年11月1日起至2007年11月1日止）；合同生效后，饶某某须一次性交清租金2万元；合同期满，饶某某如需续租，城开公司可优先考虑租赁给饶某某，价格和合同条款另定，饶某某若不续租，则应在门店到期后1日内退出，否则，城开公司有权采取必要措施收回该门店；等等。签订该合同时，城开公司总经理张常顶口头承诺：合同到期后可以续租，租金涨幅与其它承租户同等对待。该合同签订后，饶某某按约向城开公司交纳租金2万元，然后对该门店进行了装饰装修，并开办餐馆。合同期满后，城开公司告知饶某某，如需续租，其租金要上涨。饶某某认为租金过高未答应续租条件，至此，饶某某关门停业。此后城开公司多次催促饶某某返还租赁房屋，饶某某以装璜损失过大为由不愿交付租赁物。2009年7月20日，城开公司在催促饶某某返还租赁房屋无果的情况下提起诉讼，请求判令饶某某返还租赁房屋，并赔偿城开公司租金损失x元。饶某某提出反诉，请求继续按约定履行合同，并要求城开公司赔偿经济损失14万元。
原审认为：城开公司与饶某某签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。合同到期后，双方在续签合同时，因对房屋租金达不成一致意见，续签合同不成。城开公司要求饶某某返还租赁门店的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。鉴于城开公司违反承诺，房屋租金上涨过高，致使双方缔约不成，存在一定过错，饶某某在租赁期满没有续签合同的情况下，既不返还租赁房屋，也不支付租金，亦有过错。因此，对城开公司要求饶某某赔偿占用租赁房屋期间的租金损失的诉讼请求，予以部分支持。饶某某反诉要求城开公司赔偿房屋装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十二条的规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持，因双方租赁合同期已届满，没有续签新的合同，饶某某的反诉理由无法律依据，应不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、饶某某返还城开公司复州花园30#楼下由北向南1、2、3#门店；二、饶某某赔偿城开公司门店占用期间租金损失5000元；三、驳回城开公司的其他诉讼请求；四、驳回饶某某的反诉请求。上列应付款项，于判决生效之日起10日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由饶某某负担600元，城开公司负担400元；反诉案件受理费3100元，由饶某某负担。
饶某某上诉称：一、原审认定事实不清，饶某某与城开公司所签合同其实是一份不定期的房屋租赁合同，并没有履行完毕。城开公司于2007年10月在其他租赁户租金均不上涨的情况下，单独涨饶某某的房租，并且涨得离谱，导致饶某某与城开公司续签合同不成。由此造成的损失应由城开公司全部承担。二、原判适用法律错误。请求撤销原判，依法改判双方继续按约定履行房屋租赁合同，并判令城开公司赔偿饶某某经济损失7万元。
城开公司在法定期间内未提交书面答辩状，在二审诉讼中辩称，原审认定事实基本清楚，城开公司与饶某某签订的房屋租赁合同租期为1年，合同期满后，饶某某一直不向城开公司交付租赁房屋，确实给城开公司造成了租金损失。原审认为城开公司存在一定的缔约过失责任，没有事实和法律依据。城开公司基于想及时收回租赁物等原因才未提出上诉。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，城开公司对外出租复州花园30#、31#、32#楼底层商铺，原则上按每间门店1.2万元的基准价计算年租金。复州花园30#楼下共有9个门店。饶某某2006年11月1日至2007年11月1日承租复州花园30#楼下由北向南1、2、3#门店，城开公司实际收取年租金2万元（该租金作特别优惠对待）。复州花园30#楼下由北向南4、5、6#门店由许志红承租，许志红2007年、2008年每年交租金4万元，2009年交租金4.2万元。复州花园30#楼下由北向南7、8、9#门店由仙桃市X村信用合作联社自2004年4月1日开始承租，租期为6年，总租金22万元，平均每年租金约3.67万元。饶某某所租门店租赁期限届满前，城开公司告知饶某某：如需续租，每间门店按1.2万元交纳年租金。饶某某认为租金过高，租赁期限届满后，既不与城开公司续签租赁合同，也不交还所租赁房屋。
本院认为：城开公司与饶某某所签《复州花园门店招租合同书》体现了双方当事人的真实意思，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同期满后，饶某某未经城开公司同意并与城开公司续签租赁合同而继续占用租赁房屋，没有法律依据，应承担民事责任。城开公司与饶某某签订的房屋租赁合同租期为1年，并非饶某某所称的不定期房屋租赁合同。饶某某上诉称城开公司于2007年10月在其他租赁户租金均不上涨的情况下只对其承租的房屋涨价，且涨幅过高，因城开公司同意饶某某原年租金2万元属于特别优惠对待，已考虑了租期等因素，在合同到期后以饶某某应交的租金与同地段房屋租金基本持平为续展租期的条件，应属于合理范围内的调整。饶某某以此为由不与城开公司续签房屋租赁合同，关门停业，也不交还所租赁房屋，违背了合同自愿、公平的原则，对纠纷的发生应承担主要责任。城开公司在与饶某某签订合同时，未对租金标准的提高、承租人房屋装饰装修风险等进行必要的、明确的提示，对纠纷的发生亦有一定的责任。原审认定的主要事实清楚，适用法律正确，判决饶某某返还占用的房屋并赔偿城开公司门店占用期间的租金损失5000元对饶某某并无不当。饶某某的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由饶某某负担。
本判决为终审判决。
审判长肖淑云
审判员肖志祥
审判员苏哲
二O一O年四月二十七日
书记员胡煜婷
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