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湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
（2010）长中民三终字第X号
上诉人（原审原告）湖南玮隆房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区X路X号财信国际商务酒店X楼。
法定代表人陈某某，执行董事。
委托代理人彭平平，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王某甲，男，X年X月X日出生，汉族，中联重型机械科技有限公司职员，住（略）。
被上诉人（原审被告）王某乙，女，X年X月X日出生，汉族，中联重型机械科技有限公司退休职员，住（略），系被上诉人王某甲之母亲。
被上诉人（原审被告）湖南怡海三湘房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县X镇南湖大道X号。
法定代表人王某丙，董事长。
以上三被上诉人共同委托代理人胡勇军，湖南星邦律师事务所律师。
上诉人湖南玮隆房地产开发有限公司（以下简称玮隆公司）因与被上诉人王某甲、王某乙、湖南怡海三湘房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2009）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明，玮隆公司于2007年11月9日与王某甲签订一份《商铺租赁协议》，该协议约定：王某甲将位于长沙市天心区华菱香墅美地第一栋X号房屋出租给玮隆公司使用，建筑面积为438平方米，租赁价格为每年x.00元，定金x.00元；租金付款方式为先交款再使用，租金每三个月交费一次，租金须在每三个月的第一个月开始十日内交足三个月租金；租赁期限从2007年12月20日至2009年12月20日止，租赁期限为二年；合同到期后在同等条件下玮隆公司有优先续租权；合同还约定由于王某甲未与房地产开发商签定正式的房屋买卖合同，且未取得房屋产权证，因此王某甲负责协议解决房地产开发商与玮隆公司之间有可能发生的一切问题；合同还明确租赁期限内的物业管理费、水费、电费等均由玮隆公司承担。
上述合同签订后，玮隆公司同日向王某甲支付定金x元，并支付首月租金x元，2007年11月16日王某甲与开发商湖南华菱置业有限公司签订商品房买卖合同，购得上述房屋。2008年1月5日，玮隆公司向王某甲及王某甲的母亲王某乙支付2008年1月20日至3月20日租金11万元，2008年3月21日至2008年12月20日止的房屋租金玮隆公司分别支付给王某甲的。2009年1月22日王某乙以王某甲的名义与玮隆公司签订一份《商品房认购协议书》，明确王某甲购买玮隆公司所有的1-X栋X房屋，建筑面积159.28平方米，合同明确首付款x元，其中的x元抵扣玮隆公司支付给该业主的房屋租金，剩余的首付款在2009年2月9日前付清，但剩余的首付款王某乙、王某甲再未支付。上述认购协议书王某甲未在现场亦未签名。王某甲在2009年1月至3月19日之前没有向玮隆公司催收房屋租金，至2009年3月19日，王某甲向玮隆公司发出解除《商铺租赁协议》的通知，玮隆公司次日收到后未回函，2009年3月20日，王某甲接收房屋后于2009年3月31日将上述房屋以同等的租金x元出租给怡海公司。
另查明，玮隆公司租赁王某甲的房屋后对该房屋进行了室内、室外的装饰装修，并添置了办公设施设备，诉讼后，玮隆公司向原审法院申请对房屋装饰装修费用、所添置办公设施设备的费用、及本案起诉前管理费用、人员工资、房屋租金及租赁合同预期可得利益等经济损失进行司法鉴定，而原审法院只委托湖南广大天平工程项目管理公司对房屋装饰装修的工程造价进行鉴定，鉴定机构只对室内房屋装饰装修进行了鉴定。经鉴定房屋装饰装修工程总工程费用为x.17元，其中：鉴定确认造价x.58元；鉴定建议造价x.59元，但鉴定报告中说明了房屋外景进行的装饰装修、设计费及添置的办公桌椅等设备不在鉴定范围之内，玮隆公司对以上项目提出的鉴定数额有x元。
原审法院认为，玮隆公司与王某甲签订《商铺租赁协议》后，王某甲随后与案外人湖南华菱置业有限公司签订商品房买卖合同，购得上述房屋，取得上述房屋的所有权，虽然该房屋未办理产权证，不影响玮隆公司对上述房屋的使用，玮隆公司与王某甲所签合同应合法有效。本案争议的焦点为王某乙以王某甲的名义与玮隆公司签订的《商品房认购协议书》是否对王某甲有约束力，原审法院认为王某乙在没有取得代理权的情况下，以王某甲的名义与玮隆公司签订的认购书对王某甲不发生效力；另外王某乙的上述行为是否构成表见代理，原审法院认为表见代理的成立需要具备如下条件：首先，相对人依据一定事实，相信无权代理人具有代理权，第二，相对人必须是善意且无过失，所谓善意即须相对人相信代理人的行为代理权限内的行为，无过失即相对人虽以善意管理人的注意，而仍可相信其为代理权限的行为。本案中租赁合同是与王某甲所签订，支付租金均付给王某甲，并由其出具收条，王某乙并未单独收取租金，玮隆公司在能与王某甲联系的情况下，未与其签订认购协议，且玮隆公司收到王某甲的解除协议的通知后亦未向其告知王某乙代其签订了认购协议书，已将首付款抵扣租金，基于上述事实，原审法院认为王某乙亦不构成表见代理，王某乙以王某甲的名义与玮隆公司签订的《商品房认购协议书》对王某甲无约束力。玮隆公司未按合同约定支付租金，王某甲向其发出解除协议通知，其收到后未提出异议，因此双方所签租赁合同已解除，王某甲有权将上述房屋另行出租给怡海公司，玮隆公司原支付的定金是签约定金，在合同解除后应退还玮隆公司。玮隆公司租赁王某甲房屋后对所租赁房屋进行的装饰，已形成附合的装饰装修物，现已被王某甲实际利用，王某甲应补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；玮隆公司诉称赔偿室外园林景观、水池等工程损失及赔偿玮隆公司人员工资、预期可得利益损失均无法律依据，原审法院不予支持，玮隆公司添置的办公桌椅等物品，王某甲应据实退还玮隆公司；王某甲主张如应补偿玮隆公司装修损失应抵销所欠王某甲的房屋租金及水电费的要求合理；玮隆公司要求王某乙、怡海公司共同赔偿玮隆公司的上述损失缺乏法律依据，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十四条、第九十六条、第九十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：一、由王某甲补偿玮隆公司剩余租赁期内装饰装修残值损失x元，退还定金x元；二、玮隆公司支付王某甲房屋租金x元，水电费9951.3元，物业管理费1612元；三、驳回玮隆公司的其他诉讼请求。以上相抵，王某甲还应支付玮隆公司x.7元。本案受理费x元，鉴定费x元，以上共计x元，由玮隆公司承担x元，王某甲承担x元。
上诉人玮隆公司对该判决不服，上诉称：1、原审判决认定事实错误，王某甲出租的商铺实际合法面积仅为268平方米，而商铺租赁协议中却声称438平方米，王某甲违法多收取了租金。2、王某乙以个人的名义收取过上诉人的租金，王某乙作为王某甲的母亲，实际是涉案房屋的出资购买人，王某乙多次作为王某甲的全权代理处理房屋出租、租金支付等事宜。因此王某乙代王某甲签署《商品房认购协议书》构成了表见代理，协议认可了被上诉人王某甲购房首付款x抵付2008年12月20日到2009年3月20日租赁涉案房屋的租金，根据商铺租赁协议，交付租金的时间是2009年4月2日，王某甲于2009年3月19日要求解除租赁协议，是没有任何事实和法律依据。3、原审判决仅认定了司法鉴定结论中的装饰工程总工程费x元，但对司法鉴定中认可的设计费、空调费、园林绿化工程费以及办公设施等费用没有认定，也未做出合理合法的说明。请求撤销原判，由王某甲、王某乙共同赔偿x元，怡海公司承担连带责任，赔偿工资、房屋租金及预期可得利益损失40万元，双倍返还定金10万元，并承担诉讼费用。
本院认为，玮隆公司与王某甲签订的房屋租赁合同内容合法，双方意思表示真实，应确认为有效。王某甲出租的商铺合法面积虽然只有268平方米，但使用面积远不止268平方米，同时双方确认的租金不是以面积来定的，而是以年限来确认租金的。在合同履行过程中，王某乙以王某甲的名义与玮隆公司签订的《商品房认购协议书》构成表见代理，该合同对王某甲具有法律约束力。所谓表见代理是指善意相对人根据被代理人的行为，足以相信无权代理人是具有代理权，并基于此种信任与无权代理人进行交易，由此而产生的法律后果由被代理人承担的代理制度。本案中，王某乙系王某甲之母，其参与了房屋租赁合同的签订并与王某甲共同收取了第一个季度的租金，另王某甲参加工作时间不长，经济实力并不宽裕，作为本案出租权的房屋，虽然名义上登记在王某甲名下，但实际上该房王某乙也是出资了的。由于王某乙构成了表见代理，根据商品房认购协议书的约定，王某甲购房首付款x元抵付玮隆公司2008年12月20日至2009年3月20日的租金，故玮隆公司不存在拖欠租金和违约的问题。王某甲单方提前解除合同，构成预期违约，应向玮隆公司承担违约责任，并对玮隆公司由此造成的房屋装饰装修（应含室外的园林绿化装饰装修）等损失予以赔偿。原判认定事实不清，适用法律不当，应予改判。玮隆公司的上诉理由部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2009）天民初字第X号民事判决；
二、由王某甲、王某乙补偿湖南玮隆房地产开发有限公司剩余租赁期内装饰装修（含室内室外）损失50万元，返还定金5万元，共计金额55万元；
三、湖南玮隆房地产开发有限公司支付王某甲、王某乙水电费9951.3元，物业管理费1612元，共计x.3元；
四、对湖南玮隆房地产开发有限公司添置的办公桌椅，王某甲、王某乙据实退还给湖南玮隆房地产开发有限公司。
五、驳回湖南玮隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
以上二、三项相抵，王某甲、王某乙还应支付湖南玮隆房地产开发有限公司x元。
本案一审受理费x元，鉴定费x元，二审受理费x元，以上共计x元，由湖南玮隆房地产开发有限公司负担x元，由王某甲、王某乙负担x元。
本判决为终审判决。
审判长詹支粮
代理审判员刘凯
代理审判员谭琼
二0一0年七月二十日
书记员汪小燕
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