原告郭某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人朱某，上海A律师事务所律师。
委托代理人李某，上海A律师事务所律师。
被告吴某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人程某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原告郭某诉被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐婵凤适用简易程某公开开庭进行了审理。原告郭某的委托代理人朱某，被告吴某及其委托代理人程某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某诉称，2010年3月25日，原、被告签订不动产租赁合同一份，约定被告将坐落于上海市松江区某房屋（以下简称该房屋）出租给原告，租赁期限自2010年3月26日起至2011年3月26日止，月租金为8,200元。同日，原告向被告支付三个月租金及二个月租赁保证金计41,000元。原告入住后，发现该房屋存在很多质量问题，房屋内的设施、设备等不符合出租房屋使用要求，特别是该房屋二楼浴室漏水导致电线多次短路，此潜在的危险严重威胁到原告及其家人的人身安全。后双方协商解除了租赁关系，并于2010年5月26日签订了房屋交接协议，原告于当日搬出该房屋，但被告至今仍未返还原告已支付的剩余一个月租金及二个月租赁保证金。故原告诉至法院，要求：1、解除原、被告于2010年3月25日签订的不动产租赁合同；2、被告返还原告2010年5月26日起至2010年6月25日止的一个月租金及二个月的租赁保证金24,600元。
被告吴某辩称，签约当日，被告一再向原告指出该房屋外墙有渗水的地方，物业公司正在联系施工单位维修，且室内墙体也有起皮现象，希望原告能够于4月初上述瑕疵维修完毕后入住。但原告执意要求签完合同的当天入住，并且表示能够接受房屋的上述瑕疵。2010年5月9日，原告向被告反映二楼卫生间漏水，水滴入一楼卫生间的射灯，开灯时导致跳闸的事情。当日，物业公司的维修人员将射灯电线作了绝缘处理，并告知需要等二楼卫生间维修好以后方可使用一楼卫生间。次日，被告致电原告，提出二种维修方案，要求原告选择一种方案维修二楼卫生间。原告未作答复，并要求退租。被告当即表示若原告提前退租，则其已付的保证金将不予返还。5月11日，被告再次询问原告维修的意见，原告仍不予理睬。5月12日，中介方告知被告，原告要求退租。5月13日，中介方接受被告的委托再次向原告协调二楼卫生间漏水的维修事宜。直至5月25日，原告仍不同意被告对房屋进行维修。中介方表示，原告不同意协调，坚决要求退房。5月26日，经原告的一再催促，被告虽不同意退租，但不得已只能与原告办理了交房手续。原告将该房屋的钥匙、电器、设备等交还给了被告，被告在房屋交接时明确向原告表示，有关房屋的保证金、租金等双方存在争议，被告接收房屋不表示双方协商一致解除合同。被告认为，合同签订后，原告接收了该房屋交房时的状态；在租赁期间，被告妥善履行了合同义务，没有违反任何合同约定，原告要求解除合同于法无据；房屋漏水属于正常的房屋瑕疵，可以通过维修解决，不影响原告居住使用房屋，更谈不上威胁原告及其家人的安全。故原告单方解除合同的行为已构成违约，其已支付的保证金被告不予退还。被告为原告代付了水、电、天燃气、电信、有线电视的费用301.28元，原告已付的租金扣除该部分费用后愿意返还。
经审理查明，原、被告签订不动产租赁合同一份，约定被告将该房屋出租给原告。合同第二条约定，租赁期限自2010年3月26日至2011年3月26日止。合同第三条约定，租金每三个月支付一次，即24,600元，每次租金于每月25日前支付。合同第四条约定，保证金16,400元，原告应于签订本合同时交付被告；该保证金不可视为原告预付的租金，被告应于租赁期满，原告清空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还原告；当原告有任何拖欠应付款项时，被告有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，原告应立即补足。合同第五条约定，被告保证该房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求；被告应按合同约定的时间将房屋及本合同附件中的设备完好无损地交付原告使用，若逾期交付，每逾期一日，被告应按月租金的千分之三向原告偿付违约金，逾期超过15日，则视为被告严重违约，原告有权终止本合同。合同第六条约定，原告于签订本合同后，未经被告同意擅自提前解约或者严重违约，致本合同无法履行，原告无权请求返还保证金，若给被告造成损失的，原告还应负责赔偿。合同第十一条约定，如果客户方在合同期限内提前退租，房东方不支付保证金。合同对其他事宜亦作出相应的约定。合同签订后，原告向被告支付三个月租金24,600元及二个月租金的保证金16,400元。
2010年5月26日，原、被告签订房屋交接协议，约定双方就该房屋的交接事宜确认如下：1、原告将该房屋及相关附属设施、设备及原该房屋所有的电器设备完整交付给被告；2、原告将该房屋于2010年5月26日交还被告，原告于同日搬出该房屋，被告确认收到原告交付的该房屋所有相关钥匙。
审理中，原告向本院陈述该房屋存在如下三点质量问题：1、外墙表面脱落；2、一楼客厅及三楼卧室存在渗水现象；3、二楼浴台下的水坑由于积水不散导致一楼卫生间的射灯进水漏电（经过物业维修已经对射灯进行了绝缘处理）。被告认为：1、外墙仅是起皮，并不影响原告使用该房屋；2、一楼卫生间的射灯进水最终导致跳闸，被告亦是积极进行了维修；3、渗水问题被告亦联系物业进行维修。
有关二楼卫生间漏水的维修问题，原告向本院陈述：2010年5月9日，原告发现漏水问题后，要求被告进行彻底维修，但被告认为情况不是很严重，没有进行彻底维修的必要，并表示如果太麻烦则不出租该房，原告表示同意，双方合意解除合同并约定2010年5月26日进行房屋交接。另外，原告向本院陈述，认可被告为其代付的水、电、天燃气、电信、有线电视的费用301.28元，并愿意在租金中予以扣除。
被告向本院提供：1、2010年5月被告发给中介方（某房屋）的信函及中介方工作人员束某的答复，以证明被告愿意履行维修义务，但原告不予配合，同时提出提前退租，在协商不一致的情况下，被告希望按租赁合同执行；2、束某的名片及证词一份，证明束某的身份情况，及对原告在签订合同时就明知的渗水起皮现象，原告拒绝被告提出的维修要求，同时要求提前退租；3、物业公司出具的房屋维修情况说明一份，证明被告积极履行维修义务，以及被告不同意双方协商一致解除合同的观点。对被告提供的上述证据，原告提出质证意见如下：证据1及证据2的真实性有异议，被告还是将该房屋委托某房屋对外出租，中介方与被告存在业务上的利害关系，该份证据没有证明效力；证据3的真实性、合法性和关联性均有异议。
以上事实，由不动产租赁合同、房屋交接协议和当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告签订的不动产租赁合同合法有效，双方应当按约履行。而双方于2010年5月26日签订的房屋交接协议，内容上虽未出现解除合同的表述，但双方作出的有关房屋交接的约定可以认定双方达成了解除合同的合意，故本院以签订该协议之日作为合同解除日。但即便是合意解除合同，一方当事人也可能因为对方履行过程某的违约行为而要求其承担违约责任。原告提出的该房屋存在的几点问题，均可以通过维修予以解决，而非该房屋无法满足居住之目的。被告针对其提出的原告单方解除合同的行为已构成违约，其已支付的保证金被告不予退还的抗辩意见，提供了中介方束某的证词，因束某并未出庭接受当事人的质询，其证词本院不予采信；被告还提供了物业公司的情况说明，但该份说明仅提到是被告称租客提前退租，要求办理退房。故虽原告提出的该房屋存在的几点问题并不导致其根本无法使用租赁房屋，但被告提供的证据并无法证明是原告违约要求解除合同，被告的抗辩意见本院不予采信，原告要求返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。原告认可被告为其代付的水、电、天燃气、电信、有线电视的费用301.28元，并愿意在租金中予以扣除，于法无悖，本院予以准许。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告郭某与被告吴某签订的不动产租赁合同自2010年5月26日解除；
二、被告吴某于本判决生效之日起十日内返还原告郭某租金7,898.72元；
三、被告吴某于本判决生效之日起十日内返还原告郭某保证金16,400元。
如果被告吴某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告郭某支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费495元，减半收取247.50元，由原告郭某负担23.50元（已付），被告吴某负担224元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员唐婵凤
书记员顾伟琴
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