上诉人（原审被告、再审申诉人）焦作市银地房地产开发有限公司，住所地焦作市X路X号。
法定代表人段某，总经理。
委托代理人韩小明，河南海博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、再审被申诉人）焦作市鱼水物业管理有限公司。
法定代表人张某某,总经理。
上诉人焦作市银地房地产开发公司（以下简称银地房地产公司）与被上诉人焦作市鱼水物业管理有限公司（以下简称鱼水物业公司）前期物业服务合同纠纷一案，马村区人民法院于2008年8月11日作出（2008）马民初字第X号民事判决，焦作市银地房地产开发公司不服该判决，向检察机关申诉。焦作市人民检察院于2009年6月25日作出焦民抗字[2009]X号民事抗诉书，向焦作市中级人民法院提出抗诉。焦作市中级人民法院于2009年7月7日作出（2009）焦民立抗字第X号民事裁定书，指令马村区人民法院再审本案。马村区人民法院另行组成合议庭，对本案进行再审。于2010年4月9日作出（2009）马民再字第X号民事判决，焦作市银地房地产开发公司不服原判提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2010年8月9日公开开庭审理了本案。上诉人银地房地产公司的委托代理人韩小明，被上诉人鱼水物业公司的法定代表人张某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年6月1日，鱼水物业公司与银地房地产公司双方签订了《天赐良园前期物业服务合同》，由鱼水物业为银地房地产的天赐良园小区提供前期物业服务。2008年5月31日双方终止该服务合同。2007年9月18日经焦作市发改委审批，天赐良园小区物业管理服务费的收费标准为多层住宅0.30元/月/平方米，别墅为0.35元/月/平方米。2007年7月4日银地房地产公司转交鱼水物业天赐良园小区X号、X号、X号楼物业费及装修押金x元，对此三栋楼物业费双方无争议。2007年8月13日银地房地产公司转交鱼水物业别墅区部分物业费及押金5000元，垃圾清运费2400元，共计7400元。别墅共计50套，总面积x.06平方米；2008年1月，小区X号、X号楼竣工，银地房地产公司陆续售出，X号、X号楼共计56户，总面积为6948.80平方米；临解放路的两栋楼C座、D座共计60户，总面积为8085平方米，C座、D座虽未经综合验收合格，未能取得售房许可，但2007年6月1日前已交付使用，鱼水物业为其提供了物业服务。
原审法院认为：原被告双方所签订的《天赐良园前期物业服务合同》虽有瑕疵，但双方已经实际履行，该合同不违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。一年来原告为天赐良园小区提供的物业服务质量呈下降趋势乃双方不争的事实，根据《物业服务收费管理办法》第五条的规定，应在主管部门审批的收费标准的基层上适当下调20!，即多层住宅0.24元/月/平方米，别墅0.28元/月/平方米，以遵循费用与服务水平相适应的原则。被告银地房地产作为唯一的委托方与原告鱼水物业签订了天赐良园前期物业服务合同，合同主体是原被告双方，凡是纳入物业管理范围的已竣工楼房的物业费，被告都应该全额支付给原告，至于陆续售出房屋的物业费用，应由被告按照与实际购房者签订房屋买卖合同时就前期物业服务费用的约定内容执行。
原审法院判决：一、终止原被告双方所签订的《天赐良园前期物业服务合同》。二、被告焦作市银地房地产开发有限公司支付原告焦作市鱼水物业管理有限公司50套别墅一年物业费x.88元，扣除已转交原告的7400元，实际为x.88元；X号、X号楼五个月物业费8338.56元；C座、D座一年物业费x.80元，以上共计x.24元，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。
再审法院认定：2007年6月1日，鱼水物业公司与银地房地产公司双方签订了《天赐良园前期物业服务合同》，由鱼水物业为银地房地产的天赐良园小区提供前期物业服务。2008年5月31日双方终止该服务合同。2007年9月18日经焦作市发改委审批，天赐良园小区物业管理服务费的收费标准为多层住宅0.30元/月/平方米，别墅为0.35元/月/平方米。2007年7月4日银地房地产公司转交鱼水物业天赐良园小区X号、X号、X号楼物业费及装修押金x元，对此三栋楼物业费双方无争议。2007年8月13日银地房地产公司转交鱼水物业别墅区部分物业费及押金5000元，垃圾清运费2400元，共计7400元。别墅共计50套，总面积x.06平方米；2008年1月，小区X号、X号楼竣工，银地房地产公司陆续售出，X号、X号楼共计56户，总面积为6359.04平方米；临解放路的两栋楼C座、D座共计60户，总面积为8085平方米，C座、D座虽未经综合验收合格，未能取得售房许可，但2007年6月1日前已交付使用，鱼水物业为其提供了物业服务。
再审法院认为：双方所签订的《天赐良园前期物业服务合同》系前期物业管理协议，是物业开发商作为唯一委托方与物业管理方签订的，故此作为开发商的银地房地产公司和作为管理方的鱼水物业应当承担合同的权利义务，而申诉人主张各业主作为合同当事人承担合同义务的意见，不能成立，本院不予采纳。该合同不违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护，双方应依照合同约定履行义务。鱼水物业在为天赐良缘小区提供前期物业服务的一年中，其服务质量呈下降趋势，双方对此均予以认可。按照鱼水物业为天赐良园小区提供的物业服务质量的相应情况，根据《物业服务收费管理办法》第五条的规定，在主管部门审批的收费标准基础上适当下调20%，即多层住宅0.24元/月/平方米，别墅0.28元/月/平方米，以遵循费用与服务水平相适应的原则。银地房地产公司作为唯一委托方与鱼水物业签订了天赐良园前期物业服务合同，作为合同主体应由双方承担合同义务，凡是纳入物业管理范围的已竣工楼房，银地房地产公司都应该全额支付给鱼水物业，至于陆续售出房屋的物业费用，应由被告按照与实际购房者签订房屋买卖合同时就前期物业服务费用的约定内容执行。关于4、X号楼的总面积，应以房管局颁发的房产证所确认的面积为准，原审依原告主张认定总面积6948.80平方米有误，应当予以更正。
再审法院判决：一、维持（2008）马民初字第X号判决书判决的第一、三项及诉讼费收取部分。二、撤销（2008）马民初字第X号判决书判决的第二项。三、焦作市银地房地产开发有限公司支付焦作市鱼水物业管理有限公司50套别墅一年物业费x.88元，扣除已转交原告7400元，实际为x.88元；X号、X号楼五个月物业费7630.85元；C座、D座一年物业费x.80元，以上共计x.53元，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。
上诉人上诉称，再审判决以上诉人是签订《前期物业服务合同》的一方当事人，即认定上诉人应当承担合同义务，并判决上诉人承担物业费用，不能成立，物业服务费应由业主承担。
被上诉人辩称，上诉人的上诉理由不能成立。
根据双方当事人的上诉理由及答辩意见，本院确定案件的争议焦点是：上诉人应否承担本案合同义务，支付被上诉人物业服务费。
针对本案争议焦点，上诉人认为，其不是合同义务人，不应承担物业费用。理由：1.根据关于物业服务合同的相关法律规定，应由业主或物业使用人来承担物业服务费。2.原审以上诉人系合同签订人，让上诉人来承担物业费用不当。3.被上诉人所主张的事实无任何证据来证实。故二审应驳回被上诉人的诉求。被上诉人称，我公司提供了服务，对方应给付我公司服务费，既然是前期物业合同，上诉人应支付我方服务费。
本院经审理查明的案件事实与再审查明的案件事实相同。
本院认为，双方签订的《天赐良园前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，上诉人银地房地产公司与被上诉人鱼水物业公司作为合同的双方当事人应当受到合同的约束。上诉人认为业主是物业合同的受益人，该物业合同对业主有约束力，应由业主支付物业费的上诉理由不能成立。首先，上诉人银地房地产公司与业主签订的售房协议中，没有约定《前期物业服务合同》的相关内容，虽然在物业服务类合同中合同的相对性有所突破，但是上诉人银地房地产公司依然要按照《物业管理条例》等法律法规的规定，履行基本的告知义务，告知业主《前期物业服务合同》的内容，在上诉人未履行该告知义务，业主对双方签订的《前期物业服务合同》毫不知情的情况下，适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，有违公平原则。其次，被上诉人鱼水物业公司入驻后，上诉人银地房地产公司授权被上诉人以上诉人的名义，与各业主分别签订了物业服务合同，各业主要交纳物业费也是依照该合同向上诉人交纳，不可能再依照《前期物业服务合同》向被上诉人交纳物业费。综上，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人银地房地产公司作为《前期物业服务合同》的唯一委托方，应当承担支付物业服务费的义务。再审判决认定事实、适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2327元，由上诉人焦作市银地房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长何云霞
审判员韩咏梅
助理审判员王长坡
二0一0年八月十二日
书记员何磊
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