上诉人(原审被告)：蓝某
被上诉人(原审原告)：大化瑶族自治县水库移民工作管理局
特别授权委托代理人：韦北庆
委托代理人：陆某某
上诉人蓝某与被上诉人大化瑶族自治县水库移民工作管理局(简称大化县移民局)房屋租赁合同纠纷一案，大化瑶族自治县人民法院于2009年12月1日作出(2009)大民初字第X号民事判决。蓝某不服该判决，于2009年12月22日向本院提起上诉。本院于2010年3月8日立案受理，并依法组成由审判员覃宝忠担任审判长并主审本案，审判员韦友成、张桂生参加的合议庭，于2010年5月18日公开开庭审理了本案。书记员黄某松担任法庭记录。上诉人蓝某、被上诉人的特别授权委托代理人韦北庆、委托代理人陆某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认为，蓝某未作答辩，亦未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，蓝某经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。大化县移民局提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故对原告大化县移民局陈述的案件事实予以确认。即：2007年3月9日，大化县移民局与蓝某签订《租赁协议书》，由蓝某承租大化县移民局的库区培训中心楼南面楼，租期自2006年1月1日至2010年12月31日；年租金x元，必须于每年的6月30日前一次性交清当年租金后方可经营；逾期不交的，大化县移民局有权终止合同；大化县移民局将培训中心的财产依清单移交给蓝某使用，经营终止后清点返还；擅自违约的，按年总承包金的10%支付违约金。2008年度之前，蓝某及大化县移民局依约履行。2009年度的租金交纳期限届满后，经大化县移民局多次催促，蓝某仍不予交纳。为此，大化县移民局诉至法院，请求判令解除大化县移民局与蓝某于2007年3月9日签订的《租赁协议书》，终止合同的履行；蓝某支付给大化县移民局2009年度的租金x元。同时判令蓝某依《财产清单》返还财产。
原审法院认为，大化县移民局与蓝某签订的房屋租赁协议合法有效，双方应当自觉履行。但是，蓝某不按时交纳2009年度房屋租金，已构成违约。同时，蓝某2009年度已实际租用了大化县移民局的房屋，大化县移民局的诉讼请求依法有据，应予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决：一、自2010年1月1日起解除大化瑶族自治县水库移民工作管理局与蓝某于2007年3月9日签订的租赁合同。同时，蓝某返还《培训中心财产清单》所列的财产给大化瑶族自治县水库移民工作管理局；二、蓝某给付大化瑶族自治县水库移民工作管理局2009年度房屋租金x元，并支付违约金5000元，共计x元，限于本判决生效之日起15日内履行完毕。
蓝某上诉称，2003年6月15日，其与大化县移民局签订《房屋租赁协议书》，由其承租大化县移民局的库区培训中心楼南面楼，租期自2003年6月15日至2010年6月15日止。2007年3月，大化县移民局法定代表人变更。于是，大化县移民局与蓝某以法定代表人变更为由重新签订《租赁协议》，其租金与场地不变，而租赁时间则延至2010年12月31日(延长半年)。新协议与旧协议都一致约定：承租方须在当年的6月30日前交清当年租金后方可经营使用。五年来，双方在合约的执行过程中，自行达成约定：承包金上交的时间是大化县移民局通知后并按大化县移民局规定的交纳方式由蓝某给付。这是双方约定俗成的惯例。如2007年、2008年上交的租金日期为2007年9月5日、2008年9月3日、2008年9月5日。延期交纳租金是按大化县移民局旨意行事，并非是蓝某存在违约的故意。2009年8月31日，大化县移民局向蓝某发出《通知书》，但通知书并没有按原协议规定要求蓝某交纳的x元租金，而是擅自扩大承包金额，强令蓝某上纳2009年度承包金及违约金x元。故意将承包金扩大一倍之多。蓝某曾委托大化县移民局韦德恩同志与大化县移民局进行交涉质询，遭到大化县移民局的无理拒绝，大化县移民局单方宣布解除租赁协议。因此，致使蓝某无法交纳2009年度的承包金。由此可见，造成违约并非是蓝某的行为所致，而是由于大化县移民局无理刁难所为。2003年6月15日签订的《承包经营合同》，租期是2003年6月15日起，年度是以当年的6月15日至下年的6月15日为计，而蓝某所上交的2008年度租金实际已交至2009年6月15日。事实上，蓝某到今天为止只占用大化县移民局房屋(未交租金)为6个月零6天。按年度计算，蓝某应交给大化县移民局承包金为x元(年承包金x元÷365天＝140元／天，6个月零6天为186天×140元／天＝x元)。大化县移民局没有通过合法程序解除合同之前，自行委派本单位职工到蓝某承包的大楼，以张贴《通告》和恐吓等形式，强行将租住在蓝某承包该楼的35位住户驱赶出门，致使蓝某直接损失x元(35个房间，每个房间每月租金为150元，从2009年10月10日被迫搬出至今共80天，每天平均收入175元×80天＝x元)。特上诉请求：1、驳回大化县移民局的诉讼请求；2、判令大化县移民局赔偿蓝某经济损失x元。
大化县移民局答辩称，2007年3月9日签订的《租赁协议书》第三条明确约定：“乙方(蓝某)必须于每年的6月30日前一次性交清当年租金后方可继续经营，逾期不交的，甲方(大化县移民局)有权终止合同。”租金的交纳期限除了这一约定外，再没有其他的约定。蓝某上诉称在执行过程中还有其他的约定和惯例，与事实不符。至于蓝某于2007年9月5日、2008年9月3日、2008年9月5日才交纳当年租金，恰好说明蓝某于2007年度和2008年度也存在违约，只是大化县移民局不追究其违约责任罢了。然而，蓝某2009年度再三违约，实在不讲商业信誉，大化县移民局向其发出通知后仍不履行。在不得已的情况下，大化县移民局才提出解除租赁合同，并追究其违约责任。2009年8月31日向蓝某发出的《通知书》，归纳起来为两个方面的内容，即：蓝某若想继续履行合同，①交清2009年租金x元，违约金5000元；②预交2010年租金x元。因蓝某一而再、再而三违约，所以让其预交2010年租金x元并无不妥。并非如蓝某所称的擅自扩大承包金额，强令其交纳2009年度承包金及违约金x元。该通知可视为大化县移民局向蓝某发出的要约，即对2007年3月9日《租赁协议书》第三条的变更。然而，蓝某在规定的时间(2009年9月10日前)没有作出承诺。所以，大化县移民局终止租赁合同合理合法。整个过程都不存在欺诈或胁迫的现象。蓝某所称经济损失没有事实依据，租金的交纳及计算方法是以年度计算，并非约定以天数来计算。其所谓“损失”，是其违约行为造成的，与大化县移民局无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，故请求二审法院驳回蓝某的上诉请求，维持原审判决。
综合上述各方当事人的诉辩及主张，本案二审争议的焦点：蓝某上诉请求1、驳回大化县移民局的诉讼请求；2、判令大化县移民局赔偿蓝某经济损失x元，有否事实根据和法律依据。
围绕争议焦点，蓝某向二审法庭提供证据：①2003年6月15日《承包经营合同》、2007年3月9日《租赁协议书》，证明租赁经营的依据及对租赁期限、租金及交纳的约定；②2003年7月3日交纳租金x元的凭据、2004年12月6日交纳租金x元的凭据、2005年1月13日交纳2004年度租金x元的凭据、2005年3月10日交纳2004年度租金9062元的凭据，证明2003年度、2004年度交纳租金的事实；③2007年9月3日通过中国工商银行汇款交纳租金x元、2007年9月5日通过中国工商银行汇款交纳租金x元、2008年9月5日交纳2008年度租金x元的凭据，证明2007年度、2008年度交纳租金的事实；④2009年8月31日，大化县移民局向蓝某发出的《通知书》，证明大化县移民局通知蓝某限期交纳2009年度租金、违约金及2010年租金共计x元的事实；⑤2009年9月24日，大化县移民局向各租户发出的《通告》，证明大化县移民局终止租赁合同，通告各承租户限期搬出租赁房屋的事实。
大化县移民局未能向二审法庭提供新证据。
经质证，大化县移民局对蓝某所提供的证据的真实性无异议，但对交纳2007年度、2008年度租金的年度周期起止时间有异议，认为2007年度租金应是2007年1月1日至2007年12月31日、2008年度租金应是2008年1月1日至2008年12月31日，而不是蓝某所说的2007年6月15日至2008年6月14日、2008年6月15日至2009年6月14日。
本院对蓝某所提供的双方当事人对真实性均无异议的证据予以确认。同时，蓝某在二审法庭上主张其于2006年11月8日交纳了2006年度租金x元，大化县移民局对其真实性无异议，本院亦予以确认。
本院经审理查明：2003年6月15日，大化县移民局为甲方与蓝某为乙方签订《承包经营合同》。合同约定，甲方把培训中心的客房部、二楼餐厅、欢乐城发包给乙方经营，客房部、二楼餐厅承包期限暂定7年，即2003年6月15日至2010年6月14日；欢乐城承包期限定4年，即2003年6月15日至2007年6月14日，期满后，如乙方愿意继续承包，可优先延续发包给乙方。每年承包金为x元，按年度交纳，次年提前两个月交承包金后方可经营；如逾期不交的，甲方有权终止合同，由此造成的损失乙方自负。乙方要交资产押金x元给甲方，乙方若对接管的资产有短缺、损失的，甲方有权用乙方的押金抵还。合同期间甲乙双方如有单方擅自违约的，按年总承包金的10%支付违约金。合同签字之日乙方要交清一年承包金给甲方。合同还就其他事项进行了约定。随后，蓝某接手进行经营管理，并分别于2003年7月3日交纳租金x元、2004年12月6日交纳租金x元、2005年1月13日交纳2004年度租金x元、2005年3月10日交纳2004年度租金9062元。2005年度，蓝某没有交纳租金。2006年11月8日，蓝某交纳2006年度租金x元。
2007年3月9日，大化县移民局为甲方与蓝某为乙方签订《租赁协议书》。明确因甲方建设的需要，甲方与乙方于2005年11月3日下午就甲乙双方于2003年6月15日签订的租赁合同已不符合实际，决定予以终止，另行签订协议。该协议约定：租赁范围为大化县移民局库区培训中心楼南面楼的一至五楼(除一楼向东的第一间外)，西面楼的一楼南边两间门面及二楼至五楼(面向红河北路)；租赁期限五年，即2006年1月1日至2010年12月31日；租金每年x元，签订合同当天乙方一次性交清当年租金x元，余下的四年租金乙方必须于每年的6月30日前一次性交清当年的租金后方可继续经营；逾期不交的，甲方有权终止合同，如由此造成的经济损失乙方自负；乙方要交5000元的资产抵押金给甲方，合同期内乙方若对接管的资产有短缺、损失的，甲方有权用乙方的押金抵还；自租赁之日起，乙方要交给甲方水电费押金1000元；甲乙双方在合同履行途中如有单方擅自违约的，按年总承包金的10%支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。2007年9月3日，蓝某通过中国工商银行汇款交纳租金x元。2007年9月5日，蓝某通过中国工商银行汇款交纳租金x元。2008年9月5日，蓝某交纳2008年度租金x元。2009年度的租金，大化县移民局经多次向蓝某催缴未果后，于2009年8月31日，即向蓝某发出《通知书》。其内容为：“租赁户蓝某：根据你与我局签订的《租赁协议书》，应于2009年6月30日前一次性交清当年租金，现你已违约。如你想继续履行合同，请你将本年的租金、违约金及2010年租金共计x元整，于2009年9月10日前缴存到我局账户。逾期，我局将终止合同，由此造成的经济损失将由你负责。”蓝某接到该通知后仍未交纳租金，亦未与大化县移民局协商。2009年9月24日，大化县移民局向各租户发出的《通告》，通报蓝某未交2009年度租金构成违约，大化县移民局决定终止合同，收回该培训中心楼的使用权，凡与蓝某签有(转)租赁合同的各租户，请尽快与蓝某搞好协调，并于2009年10月10日搬出，以便大化县移民局接收。蓝某对大化县移民局的通知、通告等行为不予理睬。2009年10月20日，大化县移民局向一审法院提起诉讼，请求判令解除大化县移民局与蓝某于2007年3月9日签订的《租赁协议书》，终止合同的履行；蓝某支付给大化县移民局2009年度的租金x元。同时判令蓝某依《财产清单》返还财产。
本院认为，关于蓝某上诉请求驳回大化县移民局的诉讼请求问题。大化县移民局与蓝某于2003年6月15日签订的《承包经营合同》，约定的承包范围及承包期限：客房部、二楼餐厅承包期限为7年，即2003年6月15日至2010年6月14日；欢乐城承包期限为4年，即2003年6月15日至2007年6月14日。每年总的承包金为x元，按年度交纳，次年提前两个月交承包金后方可经营；如逾期不交的，甲方有权终止合同，由此造成的损失乙方自负。蓝某承包经营后，分别于2003年7月3日交纳租金x元、2004年12月6日交纳租金x元、2005年1月13日交纳2004年度租金x元、2005年3月10日交纳2004年度租金9062元。2005年度(即：2005年6月15日至2006年6月14日)，蓝某没有交纳租金。在蓝某承包经营的过程中，大化县移民局因建设的需要，于2005年11月3日下午经与蓝某协商一致，双方同意终结2003年6月15日签订的《承包经营合同》。但在没有重新签订租赁合同之前，蓝某仍继续照常承包经营，并于2006年11月8日交纳了2006年度的租金x元。2007年3月9日双方重新签订了《租赁协议书》，约定：租赁范围为大化县移民局库区培训中心楼南面楼的一至五楼(除一楼向东的第一间外)，西面楼的一楼南边两间门面及二楼至五楼(面向红河北路)；租赁期限五年，即2006年1月1日至2010年12月31日；租金每年x元，签订合同当天乙方一次性交清当年租金x元，余下的四年租金乙方必须于每年的6月30日前一次性交清当年的租金后方可继续经营；逾期不交的，甲方有权终止合同，由此造成的经济损失乙方自负。该协议对原《经营承包合同》的承包范围、期限及年度周期进行了变更，明确约定了租赁的范围、期限、租金及租金交纳的时限。从协议约定的年度周期看，蓝某于2006年11月8日交纳2006年度租金x元，应是交纳2006年1月1日至2006年12月31日的租金。而并不是蓝某所称的，大化县移民局免除其2005年6月15日至2006年6月14日的租金，其交纳2006年度的租金x元是从2006年6月15日至2007年6月14日，并以此类推，2007年度交纳的租金是从2007年6月15日至2008年6月14日，2008年度交纳的租金是从2008年6月15日至2009年6月14日。蓝某的这一主张，并未能提供证据予以证实，故本院不予采信。因蓝某未能按合同的约定交纳2009年度租金，经多次催交亦未能缴纳，故大化县移民局诉讼请求解除与蓝某于2007年3月9日签订的《租赁协议书》，并判令蓝某支付2009年度的租金x元及依《财产清单》返还财产。蓝某上诉请求驳回大化县移民局的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，故本院不予支持。
关于蓝某上诉请求判令大化县移民局赔偿其经济损失x元的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定：在二审程序中，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。对蓝某的这一上诉请求，本院曾主持双方事人进行调解，但调解未成。蓝某可以就该请求事项向原审人民法院提起诉讼。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1000元，减半收取500元，由蓝某负担(大化县移民局已预交，由蓝某直接转付给大化县移民局)；二审案件受理费1000元，由蓝某负担。
本判决为终审判决。
审判长覃宝忠
审判员张桂生
审判员韦友成
二○一○年五月三十日
书记员黄某松
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