上诉人（原审第三人）常德市X村信用合作联社，住所地常德市鼎城区X镇严家岗居委会。
法定代表人曾某某，该社理事长。
委托代理人谭某甲，男，X年X月X日出生。
委托代理人谭某乙，女，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）陈某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）常德市农业机械化研究所，住所地常德市洞庭大道北引桥。
法定代表人王某，该所所长。
被上诉人（原审被告）常德市农机大市场有限公司，住所地常德市火车站南坪路X国道。
法定代表人邱某某，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）湖南省国信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市X路X号。
法定代表人周某某，该公司总经理。
上诉人常德鼎城区X村信用合作联社（以下简称鼎城信用联社）与陈某某、常德市农业机械化研究所（以下简称农机研究所）、常德市农机大市场有限公司（以下简称农机大市场）、湖南省国信房地产开发有限公司（以下简称国信公司）买卖合同纠纷一案，不服常德市武陵区人民法院（2005）武民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，农机研究所于1999年6月16日向常德市人民政府提交《关于申请扩建常德市农机大市场的报告》获得批准，同年8月28日，国信公司与农机研究所签订《关于引资兴建常德市农机综合市场合同书》。该合同约定：农机研究所提供土地、国信公司提供资金双方合作修建农机大市场，农机研究所负责房产出售、房屋及土地权证的办理。2000年4月，农机大市场开始建设，同年9月竣工。2000年9月5日，国信公司以国信公司常德农机大市场指挥部的名义与陈某某签订《常德农机大市场铺面销售合同》，约定陈某某购买大市场1-X号门面，该合同约定：总价款为x元，国信公司负责为陈某某提供办理房屋产权必备文件与服务。合同签订后，陈某某交纳了房款。2002年2月4日，农机械研究所因与国信公司联合开发房地产合同纠纷一案起诉至常德市中级人民法院。诉讼期间，双方就开发的房产后续遗留问题达成协议，国信公司与农机研究所共同组成工作组解决后续问题。后双方因未解决遗留问题，2004年6月17日，常德市中级人民法院下达（2002）常林民初字第X号判决书，该判决书确认农机研究所“有权依照合同约定取得农机大市场的物业管理权，并依照合同约定办理相关产权手续”，并判决终止双方签订的《关于引资兴建常德市农机综合市场合同书》。与此同时，农机研究所为了办证和后续开发，成立农机大市场，并将本案诉争房屋在常德市产权处初始登记在农机大市场的名下。
另查明，2005年6月10日，农机大市场的法定代表人邱某某向鼎信用联社贷款200万元，贷款期限为一年，农机大市场在明知房屋已经出售给陈某某的情况下伪造房屋租赁合同并用该房产作为贷款办理了抵押登记手续。同年10月8日，鼎城信用联社以抵押物已经销售给了陈某某、该抵押物存在瑕疵且农机大市场明显存在欺诈嫌疑为由起诉至法院，要求判令农机大市场承担连带赔偿责任，但未要求农机大市场以该房屋承担抵押担保责任。后经调解，三方达成调解协议，武陵区法院以（2005）武民初字第X号民事调解书结案，该调解书确认农机大市场对邱某某200万借款承担连带清偿责任，但对抵押物没有行使抵押权。
原审法院认为，本案争议焦点，一是办理产权证的义务究竟由谁承担。依据合同相对性，最初签订合同的主体是国信公司，其应当承担办理产权证的义务，但其后被农机研究所成立农机大市场，并把房屋初始登记在农机大市场的名下，其行为应视为房屋办证义务的转移，义务转移以后，农机大市场应当为陈某某办理产权过户手续。另陈某某起诉农机大市场并要求其办理产权，应视为权利人同意办证义务转移。且依据现行的法律法规，也只能由产权初始登记单位出具相关手续办理产权过户登记，故办理产权证的义务应当由农机大市场承担。
二是诉争房屋的抵押权是否消灭。原审法院认为，依据我国《物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，鼎城信用联社在长达四年多的时间内怠于行使其权利，不利于担保物的交易价值和担保次序的稳定，公权力对其无特别加以保护之必须，应使抵押权消灭。陈某某主张鼎城信用联社不再对诉争房屋享有抵押物权的主张予以确认。
据此，办证义务已经由国信公司转移至农机大市场，起诉农机大市场并无不当。陈某某要求过户的隐含前提条件是抵押权已经消灭，鼎城信用联社与农机大市场抵押合同关系与本案有直接关联，依据我国民事诉讼法第五十六条的立法原意，第三人与案件诉争标的物有利害关系的，法院可以通知其参加诉讼并可判决其享有权利或承担义务，鼎城信用联社称抵押合同关系是另外一层法律关系与本案无关的理由不能成立。农机大市场法定代表人经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，符合缺席判决的条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条之规定，判决：一、鼎城信用联社对陈某某购买的常德农机大市场1-X号房屋享有的抵押权已经灭失；二、农机大市场于本判决生效后七日内为陈某某办理常德农机大市场1-X号房屋产权过户登记手续；三、驳回陈某某对农机研究所、国信公司的诉讼请求。本案受理费2000元，由农机大市场承担。
宣判后，鼎城信用联社不服原审判决，以“一审判决认定鼎城信用联社对房屋享有的抵押权已经灭失是错误的，鼎城信用联社仍然享有房屋抵押权，一审法院将鼎城信用联社追加为第三人明显不当”等为由，向本院提出上诉，请求依法撤销一审判决，保护其合法权益。
陈某某答辩称：一审判决处理正确，应予维持。
农机研究所、农机大市场、国信公司均未作答辩。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据材料。
经二审审理查明，原审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，原审法院（2005）武民初字第X号民事调解书确认农机大市场对邱某某200万元借款承担连带清偿责任，鼎城信用联社在调解书中没有对农机大市场抵押物行使抵押权，依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条关于“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”的规定，鼎城信用联社于超过主债权诉讼时效期间的2010年3月4日才主张对抵押物行使抵押权，依法不予保护。鼎城信用联社上诉所提“原审判决认定事实错误，证据不足”的理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求依法不予支持。
综上所述，原判认定的事实清楚，适用法律正确，且实体处理并无不当，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2000元，由常德市X村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长祁圣友
审判员严钦华
审判员王某
二○一○年八月四日
书记员于t
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