原告荆某某，女，汉族，53岁。
委托代理人王某某，男，汉族，56。
被告英协（河南）房地产有限公司，住所地郑州市X路英协花园。
法定代表人罗某某，董事长。
委托代理人岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。
原告荆某某诉被告英协（河南）房地产有限公司（以下简称英协公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于二OO九年十月十日作出（2009）金民一初字第X号民事判决书，原告不服提出上诉。2010年3月3日，河南省郑州市中级人民法院作出民事裁定：撤销（2009）金民一初字第X号民事判决；发回重审。本院于2010年5月25日立案后，依法另行组成合议庭，于2010年8月4日公开开庭进行了审理。原告荆某某及其委托代理人王某某，被告委托代理人岳鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2007年10月24日签订商品房买卖合同，约定：由原告购买被告开发的郑汴路X号英协广场X幢X单元X层X号房屋一套，2008年12月31日前交付，并约定了逾期交房时被告应该承担的违约责任。合同签订后，原告按要求办理了房屋贷款按揭手续并持续还款，但被告未按期向原告交付具备使用条件的经验收合格的房屋，并始终未向原告出具房屋竣工验收的合格证明和商品房使用说明书和住宅质量保证书。被告应本着诚实信用的原则，全面履行合同义务。由于被告未按合同约定的时间和房屋质量及交房文件交付房屋，故诉至法院，要求：1、继续履行双方签订的商品房买卖合同，由被告立即交付合同约定的合格房屋和交房文件。2、被告按每日万分之三支付原告从2009年1月1日至实际交房之日止的违约金。3、赔偿因其未交房致使原告在外租房的租金x元。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、双方的买卖合同已经解除，应当依法驳回其诉讼请求。2、按照合同第九条约定，原告已经行使了解除权，应当按照双方约定的解除合同后违约金标准执行。3、由于被告在2009年4月17日已起诉要求解除合同，双方合同在诉状送达被告后解除，被告主张租金没有依据。综上，应当驳回其诉讼请求。
原告提交的证据有：一、商品房买卖合同。二、王某某、荆某某身份证复印件。三、2009年1月14日、2009年2月20日验房记录各一份。四、2007年10月24日、2007年12月3日销售不动产统一发票各一份。五、契税完税凭证。六、2007年10月24日缴纳暖气、天然气、印花税测绘费等费用收据、2007年10月27日抵押手续费收据。七、照片13张。八、个人购房借款担保合同。九、还款计划查询列表。十、光盘一份。十一、工商银行花园路支行存折一份。十二、刘惠霞出具的证明及刘惠霞身份证复印件各一份，证明：由于被告违约延迟交房，致使原告在外租房产生的经济损失。
针对原告提交的证据，被告发表以下质证意见：对证据一、二、四、五、六、八、十一均无异议。对证据三中的闫涛，被告需要回去核实，在身份核实之前，对该证据的真实性有异议，上面没有物业公司的盖章。对证据七因没有到现场看，不发表意见。对证据九真实性有异议，没有其单位印章。对证据十有异议，对被录音人的身份情况不清楚，房子经验收合格，符合交房条件，录像上的管线问题，业主装修时需重新铺设，不影响质量。对证据十二有异议，刘惠霞的身份证是复印件，无法与原件核对，对其真实性有异议。对刘惠霞出具的证明，不能证明原告的房租损失。双方合同已经解除，主张租金没有事实和法律依据。
针对原告提交的证据，本院认证如下：被告对证据一、二、四、五、六、八、十一无异议，本院对其真实性予以认定。对证据三闫涛与原告丈夫王某某的验房记录，该证据能够与原告证据七13张照片所照房屋现场情况相印证，共同证实原告所购房屋内部的实际情况，故对证据三和证据七的真实性、关联性及合法性予以认定。证据九能够与被告无异议的证据十一相互印证，共同证实原告按揭贷款的还款情况，故对证据九的真实性予以认定。对证据十，因无其他证据相印证，故不予认定。证据十二系证人证言，按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定:证人应当出庭作证，接受当事人的质询。因证人未出庭作证，故对其真实性不予认定。
被告提交的证据有：一、重点工程竣工验收报告一份。二、原告在领契证领取表上的签字。
针对被告提交的证据，原告发表以下质证意见：对证据一有异议，验收报告的日期书写是手写，形式不符合，其性质属于申请，不代表已经经行政主管机关审核，现实中需要五大主体验收必须在合同中有明确约定，在合同中没有明确约定的情况下，必须按法律规定，属于验收申请，不是验收合格的备案，不能证明该房屋具备使用条件，经验收合格不是事实。对证据二形式要件无异议，但不认可被告证明的对象，只能证明原告领取了契证，不能证明入伙及对房屋进行了交接，对两书均系复印件，该两书未交给原告，违反了合同第8、11条的约定。
针对被告提交的证据，本院认证如下：证据一竣工验收报告所载内容符合我国建设部《建设工程施工质量验收统一标准》的要求，由建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位及施工单位相关负责人签字并盖章确认，故对该证据的真实性予以认定。原告对证据二的真实性无异议，本院对该证据予以认定。
根据双方当事人的陈述、举证及质证意见，本院确认事实如下：
原告荆某某与被告英协公司于2007年10月24日签订商品房买卖合同一份，主要约定：原告购买被告开发的位于金水区X路X号X幢X单元X层X号房，建筑面积172.52平方米，房价为x元；原告于2007年10月24日首付现金x元，剩余x元以商业贷款于2007年11月24日支付；被告应当在2008年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；被告应当书面通知原告办理交接手续，交接房屋时应签署房屋交接单，被告还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接；被告交房逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之三向原告支付违约金。
合同签订后，2007年10月24日，原告向被告支付上述房屋首付款x元，支付契税、维修基金、暖气、天然气、印花税、工本费、测绘费合计x元。2007年11月23日，原告作为借款人、被告作为担保人与工商银行郑州花园路支行签订个人购房借款/担保合同，同时原告将上述房屋进行抵押。贷款金额x元，期限自2007年11月23日至2021年11月23日，168个月。被告收到银行x元后，于2007年12月3日向原告出具了56万元的不动产发票，原告又支出抵押手续费、印花税1016元。2009年1月3日，原告在被告的英协广场契证领取表上签名将房屋契证领走。2009年1月14日，原告委托代理人王某某与被告员工闫涛一同验房，对上述房屋双方列明七处问题，原告之后找被告要求解决，闫涛在验房记录上签署2009年2月20日前维修完，但之后原告认为存在问题之处被告并未维修，且被告不能提供商品房已经验收合格的报告、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，拒绝领取房屋钥匙。原告遂于2009年4月17日诉至本院，要求：解除合同，由被告返还购房款及违约金共计x.36元；被告支付由其违约引起的应支付给银行的贷款及利息损失计x.52元，以上共计x.88元。在庭审过程中，被告提交的验收报告中显示的验收单位为监理、勘察、设计、施工单位及建设单位（被告），原告对此表示异议，认为验收合格应由房屋行政主管部门确认并备案。自2007年12月28日至2010年7月期间，原告每月向银行偿还贷款本息。
本院认为：原、被告所签商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应全面履行合同约定义务。本案争议焦点有四个方面：讼争房屋是否交付双方的合同是解除还是履行违约金是否应该支持租金是否应该支持一、讼争房屋是否交接。按照原、被告签订的商品房买卖合同第十一条“交接”的约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，交接房屋时被告应出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。在原告按合同约定支付了首付款及按揭款后，被告没有证据证明已按合同约定的交付期限及交付方式向原告交付合同约定房屋。被告辩称房屋已验收合格且交付原告，证据不足，本院不予采信。二、双方的合同是解除还是继续履行。被告未按合同约定交付房屋和证明文件，该行为系违约行为。原告依据双方签订的合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，有权选择解除或履行合同来进行权利救济。2009年4月17日原告起诉被告要求解除合同并赔偿损失，本院在向被告送达起诉书及相关应诉手续后，双方并未就解除合同达成一致意见，被告也未按照合同第9条第1款第2项约定：在原告解除合同的通知到达之日起30日内将房款全部退回。在原庭审过程中，被告认为交付原告的房屋合格，不同意解除合同。本院原审判决解除合同并支持了原告的部分请求。原告不服提出上诉，二审裁定撤销原判，发回重审。因此，原判决并未生效，双方所签合同通过诉讼没有被解除，该合同是否被解除处于诉讼待定状态。被告辩称原审起诉书送达时合同已经解除的理由不能成立，本院不予采纳。本案重审中，原告不再要求解除合同，而是要求被告履行合同，原告可以选择更有利于自己的方式来进行权利救济，该请求符合双方在合同中的约定，本院予以支持，双方应继续全面履行合同。被告应按合同约定向原告交付位于金水区X路X号X幢X单元X层X号房屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、被告是否应支付逾期交房的违约金。双方在商品房买卖合同中约定：被告交房逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之三向原告支付违约金。由于被告逾期交房已超过30日，故应按双方合同约定从2009年1月1日至实际交房之日止按每日万分之三向原告支付违约金。四、原告要求被告赔偿租金x元的请求是否应予支持。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。由此可以看出，赔偿损失和支付违约金均为违约责任的承担方式，原告可以选择其中一种方式要求被告承担违约责任，但不能同时要求被告既支付违约金又赔偿损失。原告要求被告按总房款的日万分之三承担违约责任的请求本院已予支持，且该违约金数额足以弥补原告的实际租房的租金损失，故其要求被告赔偿其在外租房的租金x元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称该请求不应得到支持的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告英协（河南）房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告荆某某交付位于金水区X路X号X幢X单元X层X号合格房屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房检验收合格证和房屋交接单。
二、被告英协（河南）房地产有限公司于本判决书生效后十日内，以x元为基数，从2009年1月1日至实际交房之日止，按每日万分之三，向原告荆某某支付违约金。
三、驳回原告荆某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，原告负担550元，被告负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长赵为民
人民陪审员赵秀珍
人民陪审员徐宝云
二O一O年八月十日
书记员闫秀儒
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
