北京蟒山万福源旅游观光有限公司与北京恒基泰经贸有限公司土地承包经营权转让合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:（2008）一中民终字第13648号

上诉人（原审被告）北京蟒山万福源旅游观光有限公司，住所地北京市昌平区X镇X村北。

法定代表人程某某，董事长。

委托代理人徐岳满，北京市昌兴（略）。

委托代理人曹德立，北京市纪凯（略）。

被上诉人（原审原告）北京恒基泰经贸有限公司，住所地北京市昌平区X镇X村西。

法定代表人尤某某，董事长。

委托代理人罗某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京恒基泰经贸有限公司总经理，住（略）。

委托代理人于海纯，北京市洪范广住（略）。

上诉人北京蟒山万福源旅游观光有限公司（以下简称蟒山万福源公司）因与被上诉人北京恒基泰经贸有限公司（以下简称恒基泰公司）土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年10月13日受理后，依法组成由法官魏纪明担任审判长，法官梁志雄、甄洁莹参加的合议庭，于2008年10月29日、11月25日召集各方当事人进行了询问，并于2008年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人蟒山万福源公司的委托代理人徐岳满、曹德立、被上诉人恒基泰公司的委托代理人罗某某、于海纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

恒基泰公司在一审中起诉称：2004年3月18日，恒基泰公司与蟒山万福源公司签订《荒滩租赁项目转让协议书》，由恒基泰公司将位于北京市昌平区X镇X村北的荒滩开发项目转让给蟒山万福源公司，转让土地面积约416亩，其中，荒滩约346亩，果园约70亩，项目转让补偿费550万元。双方还就补偿费支付办法、违约责任、协议生效条件等作了约定。协议内容实质是对荒滩和果园土地使用权的转租，应属无效。一、蟒山万福源公司签约时无民事行为能力，协议无效。蟒山万福源公司于2004年2月19日申请登记注册，工商部门同日下达《企业名称预先核准通知书》，预先核准的名称保留三个月，自2004年2月19日至2004年5月18日。保留期内，该名称不得用于经营活动。据此，依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第十六条、《企业名称登记管理实施办法》第三十五条第一款，蟒山万福源公司虽然领取了营业执照，但也不得有悖上述行政法规的规定，且工商部门也未撤销《企业名称预先核准通知书》。因此，上述协议签订时，蟒山万福源公司无民事行为能力，不具备签约主体资格，协议无效。二、依国家政策和法律，该协议无效。1996年12月，恒基泰公司取得“昌政地租集用（1996）字第X-X-X号”《集体土地使用证》项下所载明的501亩3分的荒滩使用权。依据国务院《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》第二条第（六）项，“在进行转让、抵押、参股联营时，要经过农村X组织同意，由乡（镇）级人民政府审核，报县级人民政府批准，依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。”蟒山万福源公司现占有的土地系集体土地，依据北京市人大常委会1994年9月通过的《北京市X村集体所有的荒山荒滩租赁条例》，转租须经出租方同意，并由转让方与承租方签订转让合同并报乡镇人民政府和区县人民政府备案。依据《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地使用权的变更与转移须向土地所在县级以上人民政府行政主管部门提出土地变更申请，未经登记与批准，转让行为无效。依据《中华人民共和国合同法》第八十七条，登记与备案是该协议生效的法定条件，未经登记与备案，只能无效。为此，1、要求确认恒基泰公司与蟒山万福源公司于2004年3月18日签订的《荒滩租赁项目转让协议书》无效；2、诉讼费由蟒山万福源公司负担。

蟒山万福源公司在一审中答辩称：不同意恒基泰公司的诉讼请求，其起诉的两条理由不成立。一、恒基泰公司认为蟒山万福源公司在名称预留期内不能从事经营活动而主体不存在，是法律认识错误。蟒山万福源公司虽然于2004年2月19日预定了企业名称，但在2004年3月4日经昌平工商局批准，蟒山万福源公司预定企业名称成立，具备了企业法人资格，可以从事经营活动。二、恒基泰公司以没有进行土地使用权证变更登记为由认为协议无效也是错误的。2004年3月18日双方签订的协议符合合同成立要件。土地转让应当进行变更登记，但未登记只能是协议未生效，而非无效。

一审法院审理查明：1996年12月19日，恒基泰公司经昌平县土地管理局批准，从中国科学研究院节能技术研究所取得昌平县X乡X村所有的33公顷荒滩使用权，使用年限至2045年。2003年，恒基泰公司与北京市昌平区X镇X村民委员会协商，双方签订了补充协议，补充协议约定：恒基泰公司原租赁土地面积501.36亩，自2000年12月至2003年，北京市纪检委共占地155.827亩,剩余345.473亩，双方核定恒基泰公司每年4月中旬向北京市昌平区X镇X村民委员会支付经济补偿金x.4元。2004年3月18日，恒基泰公司、蟒山万福源公司双方签订《荒滩租赁项目转让协议书》，协议规定：恒基泰公司将位于北京市昌平区X镇X村北荒滩开发项目转让给蟒山万福源公司。转让土地面积416亩，其中荒滩面积占地约346亩，果园约70亩，项目转让费550万元。蟒山万福源公司应定时交纳营坊村年度补偿费。协议还规定了其他条款。恒基泰公司、蟒山万福源公司双方签订的《荒滩租赁项目转让协议书》未经北京市昌平区X镇X村同意。协议签订后，恒基泰公司、蟒山万福源公司未到北京市昌平区X镇人民政府备案登记，亦未到北京市昌平区土地管理局进行变更登记。蟒山万福源公司未按照协议向北京市昌平区X镇X村交纳年度补偿费。后蟒山万福源公司又与北京凤山温泉度假村签订了部分项目转让协议，恒基泰公司、蟒山万福源公司双方发生争议。上述事实，有《荒滩租赁项目转让协议书》、集体土地使用证、缴费收据等证据及双方当事人的陈述在案佐证。

一审法院判决认定：当事人订立合同应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公共利益。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。恒基泰公司、蟒山万福源公司双方签订的《荒滩租赁项目转让协议书》涉及到了土地所有权人的集体经济利益，双方未经过土地所有权人的同意而自行签订了《荒滩租赁项目转让协议书》，又未经北京市昌平区X镇人民政府备案同意，也未到土地管理部门办理变更登记手续，违反了相关行政法规的强制性规定。因此，双方签订的《荒滩租赁项目转让协议书》无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：恒基泰公司与蟒山万福源公司于二○○四年三月十八日签订的《荒滩租赁项目转让协议书》无效。

蟒山万福源公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、双方于2004年3月17日签订了《合作协议》，次日签订了《荒滩租赁项目转让协议书》。可见，《荒滩租赁项目转让协议书》的签订是以《合作协议》为前提的，应当首先认定《合作协议》的效力，才能认定《荒滩租赁项目转让协议书》的效力。二、昌平区X镇X村民委员会在《合作协议》上加盖了公章，并注明“同意合作”。因《合作协议》是主合同，《荒滩租赁项目转让协议书》是从合同，昌平区X镇X村民委员会对《合作协议》的同意，表明其对《荒滩租赁项目转让协议书》也应当是认可的。三、《合作协议》第二条第一款约定：“根据恒基泰公司与营坊村签订的原协议精神（承租方可以合作、招商、转让等条款），双方决定在现有的条件下共同开发使用，今后本块荒滩的全部投资费用由蟒山万福源公司承担筹措，恒基泰公司不再投资。”该条款中的“原协议”，指1996年2月6日昌平县X乡X村经济合作社与中国管理科学研究院节能技术研究所签订的《生态农业合作协议书》，“承租方”指中国管理科学研究院节能技术研究所。《生态农业合作协议书》第四条约定，中国管理科学研究院节能技术研究所对承租的土地可以转让、招商开发，昌平县X乡X村经济合作社不予干涉。因中国管理科学研究院节能技术研究所将土地承包经营权转给恒基泰公司，恒基泰公司承继了中国管理科学研究院节能技术研究所在《生态农业合作协议书》中的权利和义务，所以，恒基泰公司有权对《生态农业合作协议书》中涉及到的土地进行转让、招商开发，而不必再由土地发包方同意。四、一审法院将案由定性为土地承包经营权转让合同纠纷不妥，《荒滩租赁项目转让协议书》是对“荒滩租赁项目”的转让，非土地承包经营权的转让。五、恒基泰公司曾以蟒山万福源公司和北京金隅凤山温泉度假村有限公司为被告，请求法院确认蟒山万福源公司与北京金隅凤山温泉度假村有限公司签订的《土地使用权合作转让协议书》及《补充协议》无效，案号：（2008）昌民初字第X号，该判决已经确认《荒滩租赁项目转让协议书》有效，二审法院也维持了一审判决。恒基泰公司现在要求确认《荒滩租赁项目转让协议书》无效，违反了“一事不再理的原则”。六、2007年6月1日，北京市昌平区X镇X村民委员会作为甲方，蟒山万福源公司作为乙方，北京南邵凤山生态农业园有限公司作为丙方，签订了《荒滩及果园租赁与开发协议书》，在该协议中，北京市昌平区X镇X村民委员会是同意蟒山万福源公司将《荒滩租赁项目转让协议书》中涉及的部分土地与北京南邵凤山生态农业园有限公司进行合作开发的，据此，应当认定北京市昌平区X镇X村民委员会认可《荒滩租赁项目转让协议书》。七、原审认为，依法改变土地权属和用途，应当办理土地变更登记手续。该理由不是合同无效的条件。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，国务院颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《荒滩租赁项目转让协议书》中涉及的“昌政地租集用（1996）字第X-X-X号”《集体土地使用证》”项下的土地，虽然没有到土地管理部门办理使用权人变更登记手续，但合同充其量是未生效，不是无效。原审认为，《荒滩租赁项目转让协议书》未经北京市昌平区X镇人民政府备案同意，从而认定合同无效，没有依据。《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》第四十八条规定：“农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，在一审法院辩论终结前仍未报经乡（镇）政府批准的，应认定承包合同未生效”，也不是无效。八、恒基泰公司与蟒山万福源公司于2004年8月21日签订了《终止协议》，2007年8月28日签订了《补偿协议书》，上述两份合同实际上解除了《荒滩租赁项目转让协议书》，因此，再确认《荒滩租赁项目转让协议书》的效力已经没有实际意义。

蟒山万福源公司向本院提交以下新的证据予以证明：

证据一：1996年2月6日，昌平县X乡X村经济合作社与中国管理科学研究院节能技术研究所签订的《生态农业合作协议书》。证明目的见上诉意见三。

恒基泰公司认为：1、因是复印件，真实性否认；2、见第四点答辩意见。关联性否认；3、不符合新证据的规定。

本院认定：1、因恒基泰公司出示了原件，真实性确认。2、因该协议涉及对恒基泰公司是否具有约束力问题，具有关联性；3、因不审理该证据可能导致裁判明显不公，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]X号）第四十三条第二款，本院视该协议为新证据。

证据二：恒基泰公司与蟒山万福源公司2004年3月17日签订的《合作协议》。证明：见上诉意见一、二。

恒基泰公司认为：1、《合作协议》上恒基泰公司法人代表的签字非本人所签。恒基泰公司公章2003年8月至2005年8月被蟒山万福源公司以为恒基泰公司招商为由骗取。2、昌平区X镇X村民委员会已于2008年5月26日出具《证明》，证明在该协议上盖的昌平区X镇X村民委员会公章是原村委会书记罗某欣的个人行为。3、不符合新证据的规定。