原告李某甲与被告洪某某、刘某某及第三人李某乙买卖合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:河南省汝阳县人民法院

原告李某甲，女，X年X月X日生。

委托代理人狄海军，河南民天律师事务所律师，一般代理。

被告洪某某，又名洪X，男，X年X月X日生。

被告刘某某，男，1951年生。

委托代理人黄某毅，河南君信合律师事务所律师，一般代理。

第三人李某乙，男，X年X月X日生。

原告李某甲与被告洪某某、刘某某及第三人李某乙买卖合同纠纷一案，原告于2010年3月18日诉至本院，本院受理后，直接向被告及第三人送达了应诉手续及开庭传票。依法组成合议庭，于2010年5月6日公开开庭对本案进行了审理，上述当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼。庭后经调解未果，本案现已审理终结。

原告李某甲诉称，2002年，原告位于汝阳县X乡X街的老宅因扩街拆迁，由乡、村给原告在三屯街北门外规划了一片宅基地，面积约三分左右。因原告常年在外居住，极少回家，所以一直没有在该宅基上建房。直到近来，欲回来建房时，却发现第三人已在该宅基上建房。经打听才知道早在2007年4月，被告洪某某竟背着原告以x元的价格，将政府规划给原告的宅基地卖给了被告刘某某，而刘某某在明知被告洪某某已明确表示无权处理的情况下，又于2008年底前后，将上述宅基以x元价格转卖给了第三人，且未办理土地过户手续。法律禁止私自买卖土地，且被告洪某某是在没有征得原告允许的情况下擅自处理了原告的宅基地使用权，被告刘某某明知洪某某无权处理该宅基的使用权而有意为之，第三人在没有严格审验宅基使用权属的情况下，竟在该宅基上建房，上列被告及第三人的行为，共同侵犯了原告的合法权益，请求依法判决被告及第三人宅基地买卖行为无效，并由第三人将宅基地返还给原告。

被告洪某某辩称，2007年4月份，我在没有征得原告同意的情况下，将村组调给原告的宅基以x元的价格卖给了被告刘某某，刚过了几天，我觉得不妥，即提出反悔，要求退钱给刘某某，并明确告知，宅基是划给原告的，我不能作主，但刘某某不同意，这事就搁置下来。不料，被告刘某某在明知我无权处理的情况下，竟以x元的价格又将该宅基转手给第三人李某乙。现我愿将当初收取被告刘某某的x元如数退还给刘某某，可以包括合理的利息，该宅基应返还给原告李某甲。

被告刘某某辩称，2002年因小城镇建设，村里给洪某某划分了一处宅基地，有村里给洪某某出据的宅基安置款收据为证。几年来此宅基一直闲置。2007年3月，经本村白XX说合，洪某某将此宅基以x元的价格转让给刘某某，当时，没有订立书面协议，刘某某把钱给洪某某后，洪某某将村里给他开据的宅基地安置款收据交给了刘某某，当天中午按农村习惯进行了请约，在场人有白XX、孟XX、张XX、郭XX等人。3年来相安无事，绝不像原告在诉状中称：“2002年由乡、村给原告在三屯街北门外规划了一片宅基地”。试问，如果是给原告的宅基，为什么不写在原告名下，而写在洪某某名下如果是原告的宅基，那么原告的确权证又在哪里。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能有一处宅基地”。以此规定，该宅基也就不可能确权给原告。刘某某所买宅基是村里给洪某某安置的宅基，洪某某不仅是成年人，而且又是完全行为能力人，双方之间买卖是双方情愿的。三年来，洪某某没有找刘某某提出反悔或向法院起诉，已超过诉讼时效。本案属于土地所有权和使用权争议，依法应由政府部门解决。

第三人李某乙述称，该处宅基地所有人是洪某某，洪某某具备完全行为能力，作为家庭一员原告有自己的住房，洪某某处置自己的宅基地并没有伤害原告的居住权。2008年，刘某某将洪某某有偿转移给他的宅基又转让给第三人，第三人与原告始终没有直接关系，第三人属善意取得。第三人一家五口人，大儿子24岁，次子17岁，女儿21岁，原住房只有厦房2间，没办法挤住。现第三人靠借贷将房子建成并已入住，宅基地使用权取得合法，并已付了相应的对价，不应当退还。

本院依据当事人诉辩意见，归纳本案争执焦点如下：1.本案争执的宅基地是批给原告李某甲，还是批给被告洪某某，原告李某甲是否享有诉权；2.被告洪某某与被告刘某某之间以及被告刘某某与第三人李某乙之间转让宅基地使用权的行为是否有效。

针对上述焦点，原告李某甲举证有：1.汝政宅字第x号宅基使用证，显示该位于三屯村X街X分1厘宅基地系批准划给李某甲使用；2.汝阳县X乡X村民委员会于2009年12月15日出据的证明一份，内容为该村第X组村民李某甲，因在2002年扩宽大街时，属半拆迁户，给予本户打一处宅基地，地址北门外。被告洪某某对上述证据无异议，被告刘某某对原告宅基证真实性无异议，对村委证明有异议，认为该证明是2009年出的，现任村干部不是当时的村干部，不一定了解情况，第三人李某乙认为原告在调解时称，2002年扩街，原告老宅仅被扩去60公分，不损害原宅基地的使用，本案争执的宅基应该是给洪某某划的，其他同意刘某某意见。

被告刘某某举证有：1.2002年6月29日三屯村委给洪某某出具的收据一张，内容为：今收到X组洪某某宅基按置款1000元整，村X排后此票自行作废。2.证人白XX、张XX、孟XX、郭XX书面证言各一份，均证明当初洪某某将宅基地使用权出让给刘某某的事实。原告李某甲质证认为，该收据显示的1000元是在2002年扩街之前交的，村里也未因此给洪某某打地，与扩街拆迁补偿没有联系，被告洪某某持相同意见。

本院经审理查明，1986年9月，经县政府批准，在三屯乡X街划给原告李某甲宅基地一处，面积2分1厘。2002年，三屯村X街，原告属于半拆迁范围，为此，村委给原告李某甲在三屯村北门外另划宅基地一处，面积约3分。因原告李某甲长年在外地居住，一直未在该宅基上建房。2007年4月，被告洪某某（系原告李某甲长子）经案外人白XX说和，以x元的价格，将该宅基地使用权转让给被告刘某某，并同时交给刘某某收据一张，该收据系2002年6月29日三屯村委收取洪某某宅基安置款，款额为1000元。双方交易完成后不久，被告洪某某认为自己未经原告李某甲知道并同意处置其名下宅基不妥，遂通过介绍人白XX向被告刘某某提出反悔，被告刘某某不同意，事情搁置下来。至2009年初，被告刘某某与第三人李某乙协商一致，第三人李某乙以x元价格购得该宅基，被告刘某某一并将安置款收据交于第三人，不久第三人李某乙开始在该宅基上建房，至今房屋已建成居住。原告李某甲于2009年8月份，发现第三人李某乙在争议宅基地上建房，且房屋主体工程已完成，遂向第三人李某乙提出异议，后与被告刘某某协商未果而诉至本院。

本院认为，本案是一起农村宅基地转让合同纠纷。我国土地管理法规虽然规定了不得非法转让土地，但同时又规定，农村村民一户只能有一处宅基地，对出让房屋一并出让宅基地的，再申请宅基地时不予批准。从上述规定来看，农村村民出让房屋及宅基地的法律后果为丧失了再次申请宅基地的权利。因此对于农村宅基地使用权，在同村村民之间的使用权转让行为，法律并未作出禁止性规定。本案的争执焦点在于被告洪某某处分该宅基地的行为是否为无权处分行为，被告刘某某与第三人李某乙之间的宅基地使用权转让行为是否有效，原告李某甲要求众被告返还宅基地的诉求应否支持。从当事人举证情况来看，该争议土地的经营管理权人三屯村民委员会已经证明该宅基系拆迁补偿性质，权利人为原告李某甲，故被告洪某某的个人处分行为，显然不能代表权利人李某甲的意思表示，属无权处分行为。该处分行为事先未经原告李某甲同意，事后又未经原告李某甲确认，依法导致被告洪某某与被告刘某某之间的转让行为从效力待定到无效。从造成该法律后果的原因来看，被告洪某某明知自己无处分权而予以处分，主观上存在过错，依法应承担因缔约过失造成合同无效而给合同对方造成损失的赔偿责任。并且被告洪某某在处分争议宅基地时，同时向被告刘某某交付了所在村委开据的洪某某名下的宅基安置款收据，导致被告刘某某很自然的产生被告洪某某具有处分权和之所以反悔是嫌转让价格低等这些误解，又最终导致被告刘某某将宅基地又转让给第三人李某乙这一后果的发生。从二被告主观上看，被告洪某某有明显过错，被告刘某某在对方提出处分权有瑕疵的情况下，应当通知权利人给予确认而不应该再私自转让，也有过错，但程度上明显小于被告洪某某。第三人李某乙同样看到收据会产生误解，但支付了更多的且较为合理的对价，主观上没有过错，符合善意取得的法律规定。由于该争议宅基地使用权虽然得到该土地所有权经营、管理人三屯村民委员会的认可，但自始尚未以登记的方式公示，因此，不能对抗善意第三人。原告李某甲提出的返还原物的诉求，依法被善意取得所阻断而不能实现。但对于原告李某甲因丧失宅基地使用权所造成的损失，责任人被告洪某某、刘某某应负赔偿责任。为体现对权利人合法权益的有效保护，应将该争议宅基地使用权转让的最高价款额确定为损失，较为公平妥当。被告洪某某、刘某某因无共同的侵害故意，应分别承担各自的责任，将自己所持有的转让款支付给原告李某甲。关于原告李某甲起诉是否超过两年诉讼时效问题，本院认为，从本案事实来看，当事人在转让宅基地过程中，卖方一直由被告洪某某出面办理，而原告李某甲未曾露面，且长期在外，未在本地居住，被告洪某某是否向原告李某甲隐瞒了事实，原告李某甲在两年前是否已经知道了宅基转让的真实情况应由被告刘某某承担举证责任。事实上，被告刘某某在先后两次的宅基地使用权转让过程中，均未告知过原告李某甲，也无证据证明原告李某甲在两年前就知道其权利被侵害，因此，不能确定原告李某甲知道或应该知道其权利被侵害的时间是在两年前。原告李某甲第一次向第三人李某乙主张权利的时间是2009年8月，距今尚未超过诉讼时效。故对被告刘某某的辩解，本院无法采信。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第一百三十五条、第一百三十七条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条之规定，判决如下：

一、被告洪某某于本判决生效后十日内赔偿原告李某甲损失x元。

二、被告刘某某于本判决生效后十日内赔偿原告李某甲损失x元。

三、被告洪某某于本判决生效后十日内向被告刘某某支付利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率，按x元本金从2007年6月1日计算至本判决生效之日止）。

四、驳回原告李某甲其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费700元，由原告李某甲负担140元、被告洪某某负担350元、被告刘某某负担210元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院上诉于洛阳市中级人民法院，并递交上诉状正本一份副本七份。

审判长杨朝幸

人民陪审员刘某卫

人民陪审员谷铁罗

二Ο一Ο年七月二十九日

书记员马涛