原告AA，男，AAAA年A月AA日出生，汉族，住上海市X村AA号AAA室。
原告AAA，女，AAAA年A月A日出生，汉族，住同上。
上列两原告之委托代理人AAA，上海市AA律师事务所律师。
上列两原告之委托代理人AA，上海市AA律师事务所律师。
被告BB1，男，BBBB年B月BB日出生，汉族，住上海市杨浦区BB路BBB弄BB号BBBB室。
委托代理人BB1，上海市BB1律师事务所律师。
被告BB2，女，BBBB年B月BB日出生，汉族，住上海市杨浦区BB1路BBB弄BB号BBBB室。
原告AA、AAA诉被告BB1、BB2房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周励独任审判，于2010年4月9日公开开庭进行了审理。其后，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2010年6月11日再次公开开庭进行了审理。原告AA、AAA及委托代理人AA、被告BB1之委托代理人BB1B到庭参加了诉讼。被告BB2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告AA、AAA诉称，原、被告于2009年10月13日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市杨浦区BB路BB弄BB号BB室房屋出售给原告，约定原告于2009年10月13日前支付定金10万元，签订买卖合同当日支付首付款38万元，其余112万元原告向银行贷款后由银行交付被告，被告于2009年11月30日之前办理房屋交易过户手续并向原告交付房屋，如违约，须按总房价的20%支付违约金。2009年9月3日，原告向被告支付了定金10万元；2009年10月13日，原告向被告支付了首付款38万元；余款112万元，原告办理了银行贷款手续，并缴纳了各种税费、中介费21.8万元。至此，原告已履行完毕自己的义务。其后，原告多次催促被告将系争房屋交付原告，被告承诺最迟于2010年1月4日前交付，但被告并未按约履行交付义务。故诉至法院，要求被告立即履行买卖合同，将系争房屋交付原告，并协助原告办理权利转移手续，被告支付违约金32.56万元。
被告BB1辩称，买卖合同上被告BB2的签名是被告BB1代签的，当时也没有出具过被告BB2的委托书，故该买卖合同属效力待定的合同，有待被告BB2的追认，现被告BB2明确表示对该买卖合同不予追认，故该买卖合同无效。原、被告约定的房价款为250万元，因被告尚有银行贷款90万元未归还，故原、被告约定原告将90万元交付被告，被告将银行贷款归还后再与原告办理房屋交接手续，但原告并未将房款90万元交付被告，故被告未将系争房屋交付原告、未与原告办理产权过户手续的原因不在被告。原、被告在买卖合同主合同条款中约定的违约金与补充条款约定的违约金有冲突，应以主合同条款约定的违约金为准，若法院采纳补充条款约定的违约金，该约定过高，要求法庭予以调整。综上，不同意原告诉讼请求。
被告BB2辩称，买卖合同中“BB2”的签名不是被告BB2所签的，被告BB1也未告诉被告BB2将系争房屋出售的事宜，被告BB2也未出具过授权委托书给被告BB1，委托被告BB1将系争房屋出售，被告BB2也未收到过原告所支付的房款，现被告BB2也不同意追认该买卖合同，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，一、两原告系夫妻关系。两被告系夫妻关系。2009年10月13日，原告AA、被告BB1至中介公司x有限公司处，签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告BB1、BB2将系争房屋出售给原告AA、AAA，建筑面积123.11平方米，转让价款为160万元，支付方式：2009年10月13日前支付定金10万元，签订买卖合同当日，支付首期房价款38万元，原告向银行贷款112万元由银行交予被告。双方税费由原告承担。双方应于2009年11月30日前办理房屋过户手续。被告于2009年11月31日前将系争房屋交付原告。该合同还对违约责任等其他相关事项作了约定。原告AA、被告BB1在买卖合同上签字后，将买卖合同留在中介公司处，中介公司告知原告AA、被告BB1待原告AAA、被告BB2在买卖合同上签字后再领取买卖合同。当日其后，原告AAA下班至中介处签名。2009年8月期间，原告分三次向被告BB1支付定金共10万元；2009年10月13日，原告向被告BB1支付房款38万元；同日，原告向中介公司支付21.8万元，收款事由注明为：购买DDD园DD号DDDD室的中介费以及所有此次交易所产生的税费。2009年11月1日原告支付契税49,860元、查阅费35元、营业税46,301.04元、河道管理费（含河道工程修建维护管理费、教育费附加收入、市区）5093.11元、纳税保证金33,240元。2009年11月，原告与交通银行股份有限公司EEEE支行签订《住房公积金个人购房担保借款合同》、《个人房产抵押贷款合同》，借款112万元。2009年12月10日，被告BB1向原告出具《承诺书》，承诺于2010年1月4日前将系争房屋交于原告，如逾期所产生的一切后果由被告BB1负担。其后，被告仍未按约将系争房屋交付原告，原告遂于2010年2月诉至法院，作如上诉请。
二、被告BB2本人并未在《上海市房地产买卖合同》上签名，该合同上“BB2”字样均由被告BB1代签。签署时，被告BB1未出具被告BB2的授权委托书。被告BB2对该份合同亦不予追认。
三、庭审中，原告AA、AAA与被告BB1一致陈述系争房屋的出售价格为250万元，其中《上海市房地产买卖合同》中确认房屋出售价格为160万元，另外原告AA、AAA与被告BB1签订过补充合同，约定装修款为90万元，但原告AA、AAA、被告BB1均不能提供该份补充合同。原告AA、AAA与被告BB1确认系争房屋现市场价值为人民币310万元。审理中，被告BB1同意返还原告首付款48万元，并赔偿原告房屋差价损失20万元。原告AA、AAA表示，如果买卖合同被确认为无效，则要求被告返还房价款48万元、赔偿原告支付的契税、营业税、河道管理费、纳税保证金13.8万元，赔偿房价款及税费、交易手续费的同期银行存款利息损失9896.3元、重新购房的差价损失60万元及契税损失1.8万元、因重新购房增加支出的银行利息损失746,639.85元。
本院认为，系争房屋为两被告共有，被告BB1将系争房屋出售给原告，既未事先征得被告BB2的同意，也未持有被告BB2的授权委托书，被告BB2本人也未在被告BB1与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》上签名，事后被告BB2对该《上海市房地产买卖合同》也不予追认，故两原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告BB1返还首付款的请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还的契税、营业税、河道管理费、纳税保证金，因买卖合同无效，故上述费用可由被告配合原告至交易中心办理退费手续。因被告BB1在未征得另一产权人同意的情况下，擅自将系争房屋对外出售，故被告BB1对买卖合同无效具有过错，两原告在明知系争房屋是两被告共有、而被告BB2既未向被告BB1出具授权委托书也从未参与系争房屋的买卖的情况下，即将房屋首付款、税费等交与被告及中介，对此，两原告对买卖合同的无效也具有一定的过错，故对原告要求被告赔偿房价款及税费、交易手续费的同期银行存款利息损失的请求，本院予以支持；对原告要求被告赔偿房屋差价损失的请求，本院根据原、被告过错程度予以酌定，现被告BB1同意赔偿20万元，于法不悖，本院予以准许；而关于原告要求被告赔偿契税损失、因重新购房增加支出的银行利息损失的请求，因上述损失不具有确定性，本院难以支持。被告BB2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告AA、AAA与被告BB1、BB2于2009年10月13日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告BB1应于本判决生效之日起十日内返还原告AA、AAA购房款人民币48万元；
三、被告BB1、BB2应于本判决生效之日起十日内协助原告AA、AAA至上海市杨浦区房地产交易中心办理退税、费手续，退取的费用归原告AA、AAA所有；
四、被告BB1应于本判决生效之日起十日内支付原告AA、AAA利息损失（以人民币134,529.15元为本金，按同期银行存款利率计算，从2009年10月13日至原、被告至上海市杨浦区房地产交易中心办理退税、费日止；及以人民币48万元为本金，按同期银行存款利率计算，从2009年10月13日至实际返还日止）；
五、被告BB1应于本判决生效之日起十日内赔偿原告AA、AAA房屋差价损失人民币20万元；
六、原告AA、AAA其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币14,520元，由原告AA、AAA负担人民币3920元，由被告BB1负担人民币10,600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长施XX
审判员周XX
代理审判员黄XX
书记员书记员XXX
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