原告郑州东远物业服务有限公司，住所地：郑州市二七区X路X号。
法定代表人王某某。
委托代理人张某某、陆某某。
被告曹某某，男，汉族，２８岁。
被告程某某，女，汉族，５５岁。
原告郑州东远物业服务有限公司诉被告曹某某、被告程某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月5日立案受理后,依法由审判员楚建萍适用简易程某独任审判，于2010年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某某、陆某某,被告曹某某、程某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州东远物业服务有限公司诉称：被告于2007年3月17日购买了位于郑州市二七区X街X号××小区X号楼X单元X号房屋一套。原、被告于同年8月9日签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了双方物业服务及缴纳物业管理费等权利、义务。协议签订后，原告履行了物业服务义务，被告却拖欠自2008年1月至2010年3月的物业费，经催要被告拒绝履行。为此，特向法院提起诉讼，请求：一、判令二被告向原告支付物业管理服务费1494元和违约金4047.75元；二、本案的诉讼费由二被告承担。
二被告口头辩称：原告所诉的欠费属实，但自我们入住起楼上的卫生间就一直漏水，原告答应维修却至今不修；另外，楼下的空调装在我家窗户下噪音过大，原告一直协调无果，所以问题不解决，我们就不应该缴纳物业费。
经审理查明:二被告系郑州市二七区X街X号××小区X号楼X单元X号业主，原告为该小区提供物业管理服务。2007年8月9日，原、被告签订了《××前期物业管理服务协议》，协议约定：原告对该小区内房屋共有部位、公用设施、绿化、环境卫生、保卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并向被告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；被告应依据协议向原告缴纳物业管理服务费用，被告应在每季度首月的1—X号缴纳下季度物业管理服务费，被告缴费标准是每平方米0.38元；关于违约责任，协议约定：原告违反协议，未达到管理服务质量约定的标准，被告有权要求限期改正，逾期未改给被告造成损失的应当承担相应法律责任；如果被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。协议还对维修基金等其他服务项目作出约定。协议签订当日二被告从原告处领取了《××交房通知书》并填写了《××业主入住验房交接表》，经验房被告在上述交接表上填写：卫生间天花板从楼上上水管根往下漏水较重;卫生间排水管根漏水较重等。被告入住前期按时缴纳了物业管理服务费，但因卫生间天花板漏水问题一直未得到解决，另外，被告认为其下邻空调的室外机安装不当原告一直未能协调解决，被告拒缴了2008年1月至2010年3月的物业管理服务费1494元。后被告坚持找原告维修解决卫生间、天花板漏水等问题无果，双方矛盾加剧，被告自己找楼上住户协商修复漏水的管道。原告向被告催要物业管理费亦无果。原告诉至本院，请求：一、判令二被告向原告支付物业管理服务费1494元和违约金4047.75元；二、本案的诉讼费由二被告承担。
上述事实有原告提供的《××前期物业管理服务协议》、《××交房通知书》、《××物业费催要通知单》、《收费许可证》及被告提交的《××业主入住验房交接表》在卷佐证。
本院认为:原、被告经协商一致签订的《××前期物业管理服务协议》意思表示真实，且不违反法律及行政法规强制性规定，故为有效协议。国务院《物业管理条例》规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。本案中原告为××小区提供了管理服务，依法应当按照约定向享受了该服务的被告收取物业管理费。但被告在入住验房时，已在交接表上明确提出了卫生间漏水问题，而原告未按双方服务协议约定的为业主提供自用部位维修养护等服务。致使被告卫生间漏水问题长期得不到解决而酿成纠纷，原告行为已属违约。《合同法》规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议，亦不能按照合同有关条款或交易习惯确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。据此，原告要求被告支付的物业管理费1494元因其服务存在瑕疵应当予以减少。根据本案事实酌定减少80％。另外原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条；国务院《物业管理条例》第四十二条第一款；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款之规定，判决如下:
一、被告曹某某、被告程某某欠原告郑州东远物业服务有限公司2008年1月至2010年3月的物业管理服务费1494元，二被告应于判决生效十日内支付给原告1494元的20％即298.8元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取25元，由原告负担20元，被告负担5元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份,上诉于河南省郑州市中级人民法院。并按期预交上诉费，否则按自动撤回上诉处理。
审判员楚建萍
二○一○年七月二十五日
书记员王某
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