上诉人（原审原告）金宝纯别墅（一期）业主委员会，住所地北京市顺义区X镇金宝花园。
负责人白某某，主任。
委托代理人卞宜民，北京市民正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京嘉丰行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区马坡地区X村X路X巷X号。
法定代表人申冠，经理。
委托代理人李春芳，北京市青天律师事务所律师。
上诉人金宝纯别墅（一期）业主委员会（以下简称金宝纯业委会）因与被上诉人北京嘉丰行物业管理有限公司（以下简称嘉丰行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2008）顺民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年11月17日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官种仁辉、李仁参加的合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
金宝纯业委会向原审法院起诉称：
金宝纯业委会自2003年9月10日成立。根据《物业管理条例》第26条规定的“前期物业服务合同可以约定期限”，但在业委会成立之后有权提前终止。金宝纯业委会审议嘉丰行物业公司之前期物业服务合同期限是“2004年12月31日止”（第19条）且“合同期满本合同自然终止。如届时业主和物业使用人反映良好，可续订合同。”（第40条）但2006年9月生效的（2006）顺民初字第X号判决已查明，金宝纯业委会根据前期物业服务合同中的物业服务委托权可在合同期限届满之前变更为金宝纯业委会的规定（第23条第2项“在业主委员会成立后，由业委会审议，协商后，按国家有关规定调整”），已于2003年11月13日向建设单位表示调整物业服务单位及物业服务费标准的大多数业主意愿。而且，金宝纯业委会作为《物业管理条例》第11条（三）项及第76条（四项）规定的对物业服务企业有解聘权的当事人，已根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”解除合同规定，自2003年11月13日起，已依法提前终止嘉丰行物业公司之前期物业服务委托合同。故诉请法院依法予以确认前期物业服务合同已在金宝纯业委会委托权受让后于2003年11月13日被金宝纯业委会通知依法解除。
嘉丰行物业公司在原审中答辩称：
金宝别墅不分一期二期。嘉丰行物业公司现在仍在为金宝花园业主服务。金宝纯业委会不是合法主体，其在成立时去马坡居委会盖章无效，无合法备案手续。嘉丰行物业公司未接到过金宝纯业委会的通知。故不同意金宝纯业委会的诉讼请求。
原审法院认定：
根据《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，原告名称为金宝纯别墅（一期）业主委员会，其所代表的业主并不能代表金宝花园全体业主。嘉丰行物业公司实施的是对金宝花园全部区域内的物业进行管理，而并非仅对所谓一期别墅区进行管理，故金宝纯业委会诉请确认提前终止嘉丰行物业公司之前期物业服务委托合同，依据不足。
原审法院依照《物业管理条例》第九条、第三十四条之规定，于2008年9月18日作出如下判决：驳回原告金宝纯别墅（一期）业主委员会的诉讼请求。
金宝纯业委会不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：
一、原判关于“嘉丰行物业公司实施的是对金宝花园全部区域内的物业进行管理，而并非对所谓一期别墅区进行管理”，没有事实和法律依据，应予改判。该判决是采信了未经质证的嘉丰行物业公司证据，是未查明证明人与嘉丰行物业公司签订的《物业管理委托合同》规定的物业服务范围，并非全部区域，而仅是一期区域的85％部分。根据金宝纯业委会的证据，可以证明:二期可售的物业范围是X栋，建筑面积x平方米。也就是说，嘉丰行物业公司未提交签订服务合同时须具备的企业资质证明，且超出合同委托服务范围，应属非法经营。根据《北京市贯彻的若干意见》二、2“新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50％的或入住足50％但首户入住已满两年的物业管理区域；……应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。”三、“关于物业管理区域的划分：新建住宅物业一般以建设立项、规划批准的范围确定，设施设备相关、共用的物业可以划为一个区域”。可以证明原判认为将“一个物业管理区域”错判为“全部区域”，暗示分期开发的物业须全部建成销售，才能成立业委会。客观上是为嘉丰行物业公司阻碍、侵犯业主权利张目。金宝纯业委会一审证据已证明,一期的物业建筑面积x平方米（X栋）,与该物业所在区域的《建设工程规划许可证》(市规建远字第X号)批准的范围:“建设规模x.48平方米（X栋）”相符。金宝纯业委会按建设规划批准的范围成立，合法有效。况且，如果一期共用设施设备能够用于2004年开发完毕的二期物业的话，金宝纯业委会依法完全有权吸收二期业主加入。法律并不禁止业主对基于建设规划才有的“一期”业委会名称的变更。所以，原判偏听偏信嘉丰行物业公司利害关系人的一纸证明，却对金宝纯业委会20项书证、人证不予采信，离法律、规章、合同事实相去甚远，依法应予改判。
二、已生效的（2006）顺民初字第X号判决已认定的事实，被原判由同一法官自改案由后自否改判，既违反“不告不理”民诉原则，亦违反“一事不再理”民诉原则。“2003年9月10日金宝纯别墅（一期）业主委员会成立，并在北京市顺义区人民政府居住小区管理办公室备案”。在生效判决中载明的事实，又被同一法官以“其所代表的业主并不能代表金宝花园全体业主”的认定，由于所指时间含混，实质上改判为截止本案的诉讼争议时间，2003年11月13日，涉诉物业区域（一期x平方米，共X栋）并未成立业委会。而上述生效判决是在嘉丰行物业公司对该案一审已服判，对本案一审亦未反诉主张“金宝纯业委会不是合法主体”的程序瑕疵下作出的违背《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项仅审理“有具体的诉讼请求”案由；第一百四十二条简易程序适用于“事实清楚，权利义务关系明确”的案件；最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第75条（4）项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实”不再审理、举证等规定。应予撤销原判，支持金宝纯业委会在原审时的诉讼请求。
本院审理查明：
2000年12月7日，金宝房地产公司与嘉丰行物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：金宝房地产公司将金宝花园（物业名称）委托嘉丰行物业公司实行物业管理，期限为5年，自2000年1月1日至2004年12月31日；管理服务费标准的调整，在业主委员会成立后，由业主委员会审议，协商后，按国家有关规定调整；合同期满本合同自然终止，如届时业主委员会未成立，嘉丰行物业公司全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
2003年8月11日至8月16日，金宝纯别墅（一期）业主委员会召开成立大会。2008年9月10日，金宝纯别墅（一期）业主委员在北京市顺义区人民政府居住小区管理办公室备案。2003年11月13日，金宝纯业委会通过EMS京城邮政特快专递方式向金宝房地产公司发出《告知函》，主要内容为：一、因贵司指定的物业管理公司不符合外销商品房预售契约之补充协议关于“知名物业管理公司”（香港梁振英物业公司）管理的承诺，要求重新确定物业管理费。二、根据《物业管理条例》第十五条第二项之规定，希望贵司兑现承诺，安排时间和地点，共同商洽解决前期物业管理问题。2005年1月1日，金宝房地产公司与嘉丰行物业公司签订《物业委托管理补充协议》，约定：现在物业管理委托合同已经到期，按有关规定，原来物业管理委托管理合同到期后，应由小区业主委员会提名然后通过招标或其他方式重新选聘物业管理公司。但到目前为止，由于金宝房地产公司没有获得关于金宝花园业主委员会成立的书面告知，而金宝花园小区的物业管理工作又一天也不能放松和停止，在这种情况下，经双方再次协商后，达成并签订了延长物业管理期限的补充协议。即在金宝花园业主委员会没有正式成立之前，金宝房地产公司继续将金宝花园的物业管理工作委托给嘉丰行物业公司，直至金宝花园业主委员会成立并提出按有关规定及程序重新选聘出新的物业管理公司为止。此后至今，嘉丰行物业公司仍对金宝花园小区进行物业管理。
以上事实，有物业管理委托合同及其补充协议、金宝纯别墅（一期）业主委员会成立会议记录、北京市顺义区人民政府居住小区管理办公室备案表、EMS京城特快专递邮件详情单、双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：
金宝纯别墅（一期）业主委员会成立后，于2003年11月13日向金宝房地产公司发出告知函，其主要内容是，要求金宝房地产公司兑现聘请“知名物业管理公司”管理的承诺，并重新确定物业管理费，同时希望金宝房地产公司安排时间和地点，共同商洽解决前期物业管理问题。该告知函不能反映出金宝纯别墅（一期）业主委员会已于2003年11月13日通知金宝房地产公司终止前期《物业管理委托合同》的意思表示，故金宝纯别墅（一期）业主委员会要求法院“确认前期物业服务合同已于2003年11月13日被金宝纯别墅（一期）业主委员会通知依法解除”的诉讼请求没有事实依据。原审法院关于“金宝纯别墅（一期）业主委员会所代表的业主并不能代表金宝花园全体业主，嘉丰行物业公司实施的是对金宝花园全部区域内的物业进行管理”的认定与金宝纯别墅（一期）业主委员会的诉讼请求无关，对此本院不予确认，但原审法院判决驳回金宝纯别墅（一期）业主委员会诉讼请求的结果并无不当，应予维持。据此，对金宝纯别墅（一期）业主委员会要求本院支持其要求“确认前期物业服务合同已于2003年11月13日被金宝纯别墅（一期）业主委员会通知依法解除”的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元、二审案件受理费五十元，均由金宝纯别墅（一期）业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈红建
审判员种仁辉
审判员李仁
二○○八年十二月三日
书记员张奥
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