原告驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司与被告河南省懿丰商业有限公司、驻马店市孚鼎商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:河南省驻马店市中级人民法院

原告（反诉被告）驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司。

法定代表人刘某，该公司经理。

委托代理人吴彦东，河南同立律师事务所律师。

委托代理人刘某，河南同立律师事务所律师。

被告河南省懿丰商业有限公司。

法定代表人张某某，该公司执行董事兼经理。

委托代理人李某，河南民青律师事务所律师。

委托代理人王玮，河南民青律师事务所律师。

被告（反诉原告）驻马店市孚鼎商业有限公司。

法定代表人李某某，该公司董事长。

委托代理人余某某，该公司会计。

委托代理人周俊才，河南驿城律师事务所律师。

原告驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司（以下简称新兴市政建筑公司）与被告河南省懿丰商业有限公司（以下简称懿丰公司）、驻马店市孚鼎商业有限公司（以下简称孚鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新兴市政建筑公司的委托代理人吴彦东、刘某，被告孚鼎公司的委托代理人余某某、周俊才，被告懿丰公司的委托代理人李某、王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新兴市政建筑公司诉称，2008年10月18日，其与被告懿丰公司签订房屋租赁合同一份。合同约定：其将位于驻马店市X路中段（与沿溪路交叉口）临街商业房屋（面积约x平方米）和附属设备、设施及附属场地出租给懿丰公司用于商业经营，租赁期限为15年（自2009年1月1日起至2023年12月31日止）；前三年租赁费用为每年360万元，第一年租金在农历2008年12月29日（即公历2009年1月15日）前支付160万元，下余200万元于2009年6月30日前一次交清，以后于每年农历12月20日前交清下一年的租金。从第四年起以上年租金为基数递增一定的租金；若逾期交费则视为违约，原告有权解除合同，懿丰公司赔偿其经济损失，按国家规定双倍处罚。2008年12月15日，懿丰公司函告其将成立新独立公司“驻马店市孚鼎商业有限公司”，对所租赁场地进行经营管理。2008年12月24日，孚鼎公司经工商部门核准成立。2009年1月17日，二被告对所租赁房屋装修后取名新天地购物广场正式开业，但二被告却未依约支付租金。经多次催要后仅支付10万元，其购物消费10万元，下欠340万元至今未付。其认为已依约全面履行了义务，而被告不依约足额支付租金，已构成违约。请求：1、解除其与被告懿丰公司签订的房屋租赁合同，由被告懿丰公司、孚鼎公司支付2010年1月1日起至返还租赁物之日止的租金每天一万元，并自2010年2月4日起至租金付清之日止，按国家同期银行贷款利率的二倍赔偿其利息损失；2、被告懿丰公司、孚鼎公司支付拖欠租金340万元及利息（其中140万元自2009年1月1日、200万元自2009年7月1日分别计付至付清之日止）；3、由被告懿丰公司、孚鼎承担本案的诉讼费用。

被告懿丰公司答辩称：1、其与新兴市政建筑公司签订的房屋租赁合同违反法律强制性规定，属于无效合同；2、其与新兴市政建筑公司签订的租赁合同并未履行；3、新兴市政建筑公司房屋系孚鼎公司实际租赁经营使用，其没有义务为孚鼎公司支付租金；4、其与新兴市政建筑公司签订房屋租赁合同约定的权利义务，经新兴市政建筑公司同意已经全部转让给孚鼎公司，新兴市政建筑公司与孚鼎公司因履行房屋租赁协议产生纠纷，其不应当承担连带责任；5、新兴市政建筑公司未能及时采取相应措施，致使损失扩大，亦应承担相应责任。

被告孚鼎公司答辩称：1、原告新兴市政公司要求被告孚鼎公司向其交付一年租金360万元缺乏法律和事实依据；2、本案的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，应当确认无效；3、原告新兴市政公司应当承担合同无效给被告孚鼎公司造成的经济损失；4、原告新兴市政公司提交的有市公安消防支队出具的《建筑工程消防验收意见书》是通过非正常手段取得的，不符合证据的合法要件；5、孚鼎公司两次被公安机关下达《限期整改通知》和《停止营业通知》，完全是由于原告新兴市政公司的行为造成的；6、原告新兴市政公司提交的变压器购买发票和合同以及电梯的验收合格证，不能证明原告交付的租赁物符合合同约定；7、原告新兴市政公司主张孚鼎公司支付租金的请求不应支持。

孚鼎公司反诉称，2008年10月18日，懿丰公司与新兴市政建筑公司签订房屋租赁合同一份，懿丰公司于2008年10月15日预交订金10万元。2008年12月15日，懿丰公司函告新兴市政建筑公司将租赁物转租给了孚鼎公司，新兴市政建筑公司为孚鼎公司注册登记出具了租赁物产权证明。2008年12月24日，孚鼎公司领取了营业执照并于2009年1月17日开业。此后，孚鼎公司先后给新兴市政建筑公司10.6万元冲抵租金的购物卡，履行了合同约定义务。但新兴市政建筑公司由于未按建筑工程规划许可证的规定建设房屋，将批准的X层楼房建成X层，导致不能取得消防、规划部门的验收批准，更无法取得房地产产权证书。2009年3月14日和2009年7月9日先后被西园派出所和驿城区公安消防大队发出停业整顿通知，至今未能开业。同时，新兴市政建筑公司交付的电梯没有安全验收许可证，按照合同约定，新兴市政建筑公司应当专为孚鼎公司配备500千瓦的变压器，但实际仅有250千瓦，而且是与楼层住户共用，根本满足不了孚鼎公司的用电需求，导致经常停电，无法正常经营。请求确认租赁合同无效，判决反诉被告新兴市政公司赔偿因违约给其造成的经济损失510万元。

新兴市政建筑公司答辩称：1、原告新兴市政公司与被告懿丰公司、孚鼎公司签订的合同合法有效，房屋租赁合同不具有无效情形；2、二被告懿丰公司、孚鼎公司之间不是转租关系，而是合同的权利义务转让关系，所谓装饰装修损失510万元，是反诉人孚鼎公司自己列的，并未提供评估，损失不成立；3、原告新兴市政公司全面履行了合同义务，不应承担违约责任，导致被告孚鼎公司停业的责任不在原告，孚鼎公司应当承担违约责任；4、懿丰公司应当承担连带责任，其反诉请求应予驳回。

懿丰公司答辩称，原告新兴市政公司与其签订的合同无效，其与原告新兴市政公司所签订的合同权利义务已全部转让，原告新兴市政公司也认可这种转让，反诉部分与懿丰公司无关。

经审理查明，2008年10月18日，原告新兴市政建筑公司（甲方）与懿丰公司（乙方）签订了一份房屋租赁合同，合同第一条约定，被告懿丰公司租赁位于驻马店市X路中段的原告所有的临街商业房屋(面积约x平方米)和附属设备及附属场地。租赁房屋共计四层（地下负一层约2626平方米，地面一层约2889平方米，二层约2889平方米，三层约2889平方米），总面积x平方米。合同租赁物的附属场地，包括租赁物外立面四周的商场店外招牌位、广告位、停车位以及门前场地、员工通道等。新兴市政建筑公司应在2008年10月18日前将合同租赁物及附属场地交付懿丰公司，新兴市政建筑公司保证懿丰公司能安全、正常、有效的使用。合同租赁物消防系统交由懿丰公司正常使用。消防相关事宜双方共同协调。合同第二条约定，合同租赁期限为15年，自2009年1月1日起至2023年12月31日止。为便于懿丰公司的装修等开业筹备工作，新兴市政建筑公司免租提供三个月装修期，装修期间新兴市政建筑公司不收取租赁费（时间自2008年10月1日至2008年12月31日），并且保证水电畅通，懿丰公司承担装修期间的水电费用及其他一切费用。懿丰公司在租赁期限届满前可提前六个月书面通知新兴市政建筑公司是否继续租赁该商场，在同等条件下，懿丰公司享有优先承租的权利，续租双方协商后另行签订。合同到期，懿丰公司将所有权属的设备设施及货物清除出租赁场地。固定设施及附属物不能清除，也不能破坏，新兴市政建筑公司不向懿丰公司补偿任何费用。未经新兴市政建筑公司书面同意，懿丰公司不得将合同租赁物及附属场地、设施转租。合同第三条约定，附属设备设施及甲乙双方维护保养责任，新兴市政建筑公司应于交付租赁物的同时向懿丰公司提供不少于500千瓦的电量供懿丰公司使用。新兴市政建筑公司对租赁物的“表前”（“表前”：指新兴市政建筑公司主供设备之一放租赁屋的配电柜（水）电表，“表后”：指懿丰租赁房屋的配电柜（水）电表（含电表）至懿丰公司使用的全部设备设施）供水、供电设备设施进行维护保养，并承担全部费用。懿丰公司承担租赁物表后的供水、供电设施进行维护保养，并承担全部费用。如在装修及消防报审过程中发现原有消防设施不合格，在接收上述设施后按当地消防主管部门规定的标准，由甲方修复或完善并负责通过当地消防主管部门的验收。有关自动扶梯、货梯，甲方应在交付租赁物的同时，于2008年11月15日前提供正常使用，并通过当地有关部门的验收，自动扶梯6台、货梯1台、观光电梯1台，并同时提供当地有关部门的验收证明和审核证明。并约定了有关租赁物的维修保养；有关租赁物的交工条件，甲方提供的租赁物外广场界（门前）内附属物、建筑物必须在2008年11月15日前清理完毕。合同第四条双方约定的租赁费用及其支付，租赁费用：前三年租赁费用为每年360万元，包括租赁房屋、附属设备设施等费用。乙方在2009年1月15日前支付160万元，下余200万元于2009年6月30日前一次交清。以后于每年农历十二月二十日前交清下一年的租金。租金在15年租赁期内共提升四次，从第四年起以上年租金为基数递增20%的租金，从第七年起以上年租金为基数递增18%的租金，从第十三年起以上年租金为基数递增18%的租金，从第十三年起以上年租金为基数递增10%的租金。水电费甲方为乙方租赁物使用水电单独安装水电表，乙方按该水电表的计量数字按月向甲方交纳水电费。管损以供水供电部门公布的单位为准，按实际用水量的比例分摊。双方还约定了权利和义务以及违约责任的承担。甲方违反第一条中第1.5款，延迟交付租赁物，延迟提供正常供水、供电，每天向乙方支付x元违约金并赔偿相应的损失，延迟达到30日的，乙方有权解除合同，甲方违反合同的3.1.2款、第5.2款、第5.6款的，应当向乙方支付相当于三个月租赁费用的违约金，若造成乙方或第三方经济损失的，还应当另行实施赔偿（租赁费、水电费等除外）。乙方违反本合同第6.2款，延迟达到30日的，甲方有权解除合同，赔偿甲方经济损失，按国家规定双倍处罚，违反合同第4.2款，并赔偿甲方的损失，延迟达到30日的，甲方有权解除合同，乙方违反合同的3.2.2款，应当向甲方支付相当于三个月租赁费用的违约金，若造成甲方经济损失的，乙方还应当另行实施赔偿。双方还约定了任何一方单方擅自提前终止合同，均视为严重违约，由违约方支付对方半年租赁费用的违约金。2008年12月15日，懿丰公司致新兴市政建筑公司商务函称，我公司与贵公司签订的御龙居商场场地租赁合同，因公司股东变化，拟成立新的独立公司对我租赁贵公司商场场地进行经营管理。新成立的租赁公司名称核定为“驻马店市孚鼎商业有限公司”，新成立的公司因办理营业执照需对营业场地出示证明及租赁协议，请贵公司为新成立的驻马店市孚鼎商业有限公司经营场地是御龙居商场场地给予证明，并出具具有法律效力的租赁协议（加盖贵公司公章）为感，因此函可能产生的任何法律责任均由我公司独立承担。2008年12月16日，新兴市政建筑公司与孚鼎公司签订了一份房屋租赁协议，租赁协议约定，新兴市政建筑公司租给孚鼎公司房屋面积x平方米供使用。孚鼎公司向新兴市政建筑公司交纳租赁费360万元，双方一致同意租赁期为15年，自2008年12月16日至2023年12月16日，2008年12月20日新兴市政建筑公司给孚鼎公司出具了产权证明，2008年12月23日孚鼎公司经驻马店市工商局申请设立驻马店市孚鼎商业有限公司，注册资本100万元。2006年9月15日，经驻马店市城市规划局审批，新兴市政建筑公司建商住楼，主体工程X层，总建设面积x.34平方米。2008年5月14日，根据新兴市政建筑公司关于冲抵行政事业性规费的请示，2008年12月24日驻马店市建设委员会驻建（2008）X号文件向驻马店市政府关于冲抵行政事业性收费的请示，对新兴市政建筑公司完成对前湖水上乐园实施综合改造，新开发的综合楼已封顶，新建综合楼超层（三层），由X层提高到X层，超面积（2876平方米）应补交的行政事业性收费和政府性基金（约15万元）予以冲抵外，超出部分仍由该公司无偿支付。2008年6月12日，驻马店市城市规划局行政处罚决定书对新兴市政建筑公司改变规划建设，批X层，建X层，超三层，违规面积2876平方米行政处罚人民币x元，完善规划手续。2008年6月20日，新兴市政建筑公司交纳了x元。2008年10月23日，新兴市政建筑公司与信阳天亿智能电气有限公司签订一份工业品买卖合同，约定购买箱式变压器2台，价格x元，规格型号x。2009年10月15日，孚鼎公司应交纳电费x.80元，自2009年7月28日至2009年10月13日，孚鼎公司已付7500元，下欠8832.80元。2009年1月10日，新兴市政建筑公司根据驻马店市公安消防支队驻公消审（2009）第X号建设工程消防设计审核意见书提出的要求，对高层民用建筑设计防火规范、自动喷水灭火系统设计规范，火灾自动报警设计规范进行了施工。2009年1月17日，孚鼎公司经营的新天地购物广场庆典开业。2009年1月30日，经河南省特种设备安全检测研究院驻马店分院监督检验，对新兴市政建筑公司提供使用的全部电梯复核合格。2009年3月16日，经驻马店市公安消防支队建筑工程消防验收合格，投入正常运作。2009年4月28日，孚鼎公司就开业经营后的新天地购物广场的状况、广场位置、卖场构造、商业辐射能力、盈利结构、消防问题、电梯问题、商场建筑问题、停电问题、房租过高问题致函新兴市政建筑公司。2009年3月14日，驻马店市公安局西园派出所向孚鼎公司下达了驿公消防字（2009）第X号以未经消防安全检查，擅自开业，责令孚鼎公司限期改正通知书。2009年7月9日，驻马店市驿城区公安消防大队向新天地购物广场下达了驿公消停字（2009）第X号以未经消防安全检查，擅自投入使用、经营，责令孚鼎公司新天地购物广场停止营业的通知书。同时下达了新天地购物广场112天消防安全违法行为责令改正通知书。另查明，2008年10月15日，懿丰公司向新兴市政建筑公司交纳订金10万元，2009年1月17日至2009年3月6日期间，新兴市政建筑公司从新天地购物广场领取储值卡x元，冲抵房租费用。孚鼎公司自己提供的财产损失清单显示：新天地购物广场开业其投入电脑收银软件、空调、冷柜、制冷设备、办公室桌柜等设施，可拆除财产合计金额x元，室内、外装饰工程等不可拆除财产，合计金额x.96元，电费损失x元，合计x.96元。其孚鼎公司反诉财产损失清单系诉讼中单方计价列表提出反诉。在审查过程中，经征求原告新兴市政建筑公司和被告懿丰公司、孚鼎公司意见，均不同意进行司法鉴定。

上述事实，新兴市政建筑公司提供的证据有：房屋租赁合同、商务函、土地使用证、建设规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、开业邀请函、租金收据、建设工程消防设计审核意见表、建设工程消防验收意见书、电梯验收报告、房屋验收报告、市规划局会议纪要、市建委文件、行政处罚决定书及票据、土地估价报告、购买变压器合同及发票、变压器合格证明书、欠电费说明、责令停止营业通知书、新天地购物广场经营状况及照片、企业法人营业执照、懿丰公司和孚鼎公司工商登记资料等。懿丰公司提供的证据有：孚鼎公司工商登记资料等。孚鼎公司提供的证据有：财产损失清单，合同书、购物广场装饰工程报价单、承揽合同书、协议书、收据、股东、发票、室内外装饰工程预算表，储值卡领单、电费发票、租金收据、通知书、停业通知书、重点商品盈亏查询表、证明等。上述证据均在卷为凭，且已经庭审质证，足以认定。

本院认为，2008年10月18日，新兴市政建筑公司与懿丰公司签订的房屋租赁合同，新兴市政建筑公司与孚鼎公司签订的房屋租赁协议，双方当事人意思表示真实，不违反国家法律的强制性规定，主体适格，内容合法，属有效合同。因合同在履行中承租方实际变更为孚鼎公司，懿丰公司出具信函认可，故孚鼎公司系租赁合同的主体，应享有房屋租赁合同约定的权利，履行合同约定的义务。根据合同约定，新兴市政建筑公司应在2008年10月18日前将合同约定租赁物及附属物交付懿丰公司，保证正常有效的使用。此约定时间应为新兴市政建筑公司交付租赁标的物的时间。合同约定租赁期限为15年，自2009年1月1日起至2023年12月31日止。期间新兴市政建筑公司为便于懿丰公司的装修等开业筹备工作，为懿丰公司免租提供三个月（自2008年10月1日起至2008年12月31日止）的装修期，装修期间新兴市政建筑公司不收取租赁费用。租赁费用，前三年租赁费用为每年360万元，包括租赁房屋、附属设备的费用。2009年1月15日（2008年农历12月20日）前支付租金160万元，下余200万元于2009年6月30日前一次性付清。2009年1月17日，孚鼎公司开办的新天地购物广场庆典开业。懿丰公司除2008年10月15日向新兴市政建筑公司交纳订金10万元，孚鼎公司在接收租赁物2009年1月17日至2009年3月6日期间，新兴市政建筑公司从新天地购物广场领取储值卡x元冲抵房租费用外，还下欠新兴市政建筑公司房屋租赁费x元。故应认定孚鼎公司未能按照合同的约定交付房屋租赁费用，孚鼎公司应承担违约责任。孚鼎公司在接受租赁物正式使用、正常经营后，不能按约定时间交付租金，并且没有提出不交或缓交租金的抗辩理由，故孚鼎公司辩称交纳年租金360万元缺乏法律和事实依据，房屋租赁合同无效，消防建筑工程验收意见书是通过非正常手段获取的，孚鼎公司停止营业完全由新兴市政建筑公司造成的以及变压器电梯验收合格证不能证明新兴市政建筑公司交付的租赁物合格等理由不能成立，本院不予采纳。鉴于原告新兴市政建筑公司在起诉过程中表示解除与懿丰公司签订的房屋租赁合同符合法律规定，本院予以采纳。孚鼎公司应将租赁标的物完好返还新兴市政建筑公司。鉴于新兴市政建筑公司、懿丰公司、孚鼎公司三方对孚鼎公司反诉新兴市政建筑公司赔偿给孚鼎公司造成的经济损失510万元，除孚鼎公司新天地购物广场可拆除的固定资产投资部分x元，没有进行折旧和评估，庭审过程中已征求三方意见，均不申请或同意司法鉴定，其赔偿损失缺乏事实依据。且双方在签订房屋租赁合同终止和解除的条款中，并未就解除合同后的残值等有关事项进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余某赁期内装修残值损失的，不予支持。孚鼎公司反诉新兴市政建筑公司赔偿不可拆除部分财产余某x.96元，缺乏相应的法律依据和事实依据，其理由不足，本院不予支持。关于懿丰公司答辩称与新兴市政建筑公司签订的房屋租赁合同违反法律强制性规定，属无效合同以及新兴市政建筑公司未能采取相应措施致使损失扩大的理由，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。其他辩称理由符合客观事实，于法有据，本院予以支持。原告新兴市政建筑公司部分诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

一、解除驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司与驻马店市孚鼎商业有限公司双方履行的房屋租赁合同；

二、限被告驻马店市孚鼎商业有限公司于本判决生效后十日内给付拖欠原告驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司房屋租赁费x元及银行利息（银行利息自2009年1月16日起至付清之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计付）；

三，驳回驻马店市孚鼎商业有限公司对驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司的反诉请求。

四、驳回驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司对河南省懿丰商业有限公司的诉讼请求和其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费x元，由驻马店孚鼎商业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审判长张美荣

审判员王永生

审判员亓宽义

二0一0年八月二十四日

书记员郑志宏