上诉人（原审第一被告）松原市宁江区兴源市场服务有限公司。
法定代表人赵某甲，经理。
委托代理人惠某，女，X年X月X日生，汉族，无职业。
第一被上诉人（原审原告）王某某，女，X年X月X日生，汉族，个体工商户。
第二被上诉人（原审第二被告）赵某甲，女，X年X月X日生，汉族，个体工商户。
委托代理人赵某乙，女，X年X月X日生，汉族，个体工商户。
第三被上诉人（原审第三被告）吉林省星源房地产开发有限公司。
法定代表人史某某，经理。
委托代理人王某鹏，吉林浩原律师事务所律师。执业证号码x。
第四被上诉人（原审第四被告）史某某，男，X年X月X日生，汉族。
上诉人松原市宁江区兴源市场服务有限公司（以下简称兴源市场服务公司）因与王某某、赵某甲、吉林省星源房地产开发有限公司（以下简称星源房地产公司）、史某某租赁合同纠纷一案,不服宁江区人民法院(2008)宁民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案，上诉人兴源市场服务公司委托代理人惠某、第一被上诉人王某某，第二被上诉人赵某甲委托代理人赵某乙、第三被上诉人星源房地产公司委托代理人王某鹏等到庭参加诉讼。第四被上诉人史某某经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原审原告王某某诉称,第三被告星源房地产公司将其所有的兴源综合楼出租给第一被告兴源市场服务公司搞市场服务开发，2007年10月15日原告与第一被告兴源市场服务公司签订场地出租合同一份，合同约定：第一被告兴源市场服务公司将其成住的兴源综合楼（兴原市场）内的一楼的两节柜台租赁给原告经营小百货，年租金6200元，保证金1000元，租期一年，自2007年10月15日起至2008年10月14日止。合同签订后，原告按合同约定向第一、二被告兴源市场服务公司交纳了半年租金3100元，保证金1000元。并且进货后进行了营业，每天纯利润达50多元。可是在2007年12月20日，第三被告星源房地产公司因第一被告兴原市场服务公司拖欠租金，强行将兴原市场关闭，导致原告不能营业，为此给原告造成投入损失费540元，经营利润损失x元。原告认为因被告之间的纠纷，导致原告无辜受损，被告有不可推卸的责任，故要求：1、解除原告与第一被告兴原市场服务公司的场地租赁合同。2、判令第一、二被告返还租金3100元，保证金1000元。3、判令被告连带赔偿原告货物损失费540元，经营利润损失x元。庭审中增加诉讼请求要求被告按原告交付租金的10％违约金310元。
原审第一被告兴原市场服务公司辩称，双方合同有效，同意解除租赁合同。原告实际经营60天的租金，我公司同意返还原告租金3000元，但应扣除经营60天的租金，同意给付10％违约金300元，一共应返还3267元。原告的其他损失不予认可。
原审第二被告赵某甲答辩意见与第一被告兴原市场服务公司答辩意见一致。
原审第三被告星源房地产公司辩称，1，追加答辩人为共同被告错误。答辩人与被答辩人没有房屋租赁关系；答辩人与被告不属于必要的共同诉讼人；追加答辩人的原因是基于侵权纠纷，与被答辩人起诉被告租赁合同纠纷显然不是同一法律关系。2,答辩人关闭商场,与被答辩人的损失没有法律上的利害关系,其损失应由被告承担。答辩人关闭商场时被答辩人已经自动撤出，没有给被答辩人造成任何损失；答辩人关闭商场是由于被告没有按照合同规定缴纳房租费造成的；被告早在答辩人关闭商场前，就和答辩人解除了合同，被答辩人的损失应该向被告主张。3，被告的辩解没有事实与法律依据。一、消防队给被告下达的是整改通知书，没有说不允许开业；被告是取得营业执照的单位，说明商场消防是合格的，否则不会颁发营业执照。二、被告的业户对商场进行了装潢，需要二次消防验收的，这也是答辩人与被告合同约定的，答辩人只负责消防对土建验收合格的原因。三、被告擅自转租造成房屋等级增加与答辩人无关。4，本案应该中止诉讼。因为被告起诉答辩人的案件正在审理中，而那个案件的结论决定本案的判决结果。另外，我们不同意第一被告兴源市场服务公司的答辩意见，不同意承担连带责任。关于定金，如果合同无效，则定金就没有意义，而我方没有同意第一被告兴源市场服务公司转租，所以合同无效。原告增加违约金的诉讼请求已超过举证期限，不应保护。
原审第四被告史某某未答辩。
原审认定,第一被告兴源市场服务公司和第三被告星源房地产公司均为有限责任公司，其法定代表人分别是赵某甲和史某某。兴源市场服务公司于2007年9月14日依法登记设立，公司类型为有限责任公司，经营范围为“市场服务，柜台出租”，股东赵某甲、赵某乙，所持股比例分别为60%和40%，出资方式为货币。星源房地产公司于2000年6月5日领取营业执照，其经营范围为“房地产开发”。2007年7月15日星源房地产公司与赵某甲签订《房屋租赁合同》一份，星源房地产公司将其位于宁江区X街一处建筑面积为3666.58平方米空房租给赵某甲，租赁期限八年，自2007年8月10日起至2015年8月10日止。2007年10月15日第一被告兴源市场服务公司与原告签订《场地租赁合同》一份，兴源市场服务公司将兴源市场内一楼的两节柜台租赁给原告经营小百货，租金每年6200元，原告实际交付了半年租金3100元，保证金1000元。租赁期限自2007年10月15日起至2008年10月14日止，原告实际营业60日。合同并规定了双方的权利义务、违约责任等。合同第九条第（一）项规定“甲方（兴源市场服务公司）在租赁期间，无故解除合同的，应将剩余的租赁费用10%的违约金……”另外双方口头商定计划在2007年10月15日正式开业，此前为试营业，试营业期间可以不交租金。合同签订后，原告进场并进货实际经营60日。但在原告经营期间由于被告赵某甲与被告星源房地产公司因商场消防通道问题发生争议，商场一直没有正式开业。2007年10月31日，被告星源房地产公司发出公告，要求包括原告在内的市场业主，在三日内搬出兴原综合市场。其内容为“兴原综合市场业主：赵某甲女士租赁我公司的兴原综合市场未按合同规定交付租金，根据该合同第十三条第二款规定，我公司已行使合同解除权，解除了与赵某甲女士原签订的合同。特此声明。兴原综合市场业主，在接到公告之日起，三日内（十一月四日）前必须无条件自行搬出兴原综合市场。给各位业主带来的经济损失，由赵某甲女士全部承担，我公司概不负责。给业主带来的不便，我公司深表歉意。特此公告。”至2007年12月19日原告等业户全部撤出市场。在此前于2007年11月9日被告赵某甲起诉被告星源房地产公司，主张解除双方租赁合同、赔偿损失，该案尚在本院审理中。
原告为证实自己的主张提供了以下证据：
1、2007年8月30日原告与被告兴源市场服务公司《场地租赁合同》一份。证明双方租赁关系依法成立。被告兴原市场服务公司、赵某甲质证认为合同有效，兴源房地产公司对证明的问题有异议。
2、被告兴源市场服务公司设立登记审核表，证明被告主体合格。三被告对此无异议。
3、2007年7月15日第一被告与第三被告《房屋租赁合同》一份，证明因第三被告违约导致第一被告拒付租金，第三被告收房，致使原告的合同无法履行。被告兴源市场服务公司、赵某甲质证认为是第三被告违约致使原告合同无法履行，被告星源房地产公司不同意根据该合同证明其对原告也违约的说法。
被告兴源市场服务公司为证实其抗辩提供的证据包括：
1、与原告签定的书面租赁合同。证明合同成立，同意赔偿。原告与被告星源房地产公司无异议。
2、与被告星源房地产公司签订的租赁合同，证明第三被告违约，致合同无法履行。原告与被告星源房地产公司对此均有异议。
3、宁江公安分局消防科《责令限期改正通知书》，证明消防不合格导致合同无法履行。原告认为该证据能证明试营业，不应收租金。被告星源房地产公司认为不能抗辩其不交租金。
4、2007年12月19日市场物品交接书，证明原告是2007年12月19日离场的。原告对此有异议，被告星源房地产公司无异议。
被告星源房地产公司提供的证据包括：
1、企业法人营业执照，证明其主体资格。原被告无异议。
2、消防验收合格证和消防审批意见书。证明楼房消防合格。原告认为据此不足以构成关闭市场的理由，被告兴源市场服务公司、赵某甲认为与本案无关。
3、2007年7月15日与兴源市场服务公司签定的租赁合同。证明因第一被告兴源市场服务公司违约导致合同无法履行。原告与被告兴源市场服务公司、赵某甲对此均有异议。
被告赵某甲、史某某未提供证据。
原审法院认为，1、原告与被告兴源市场服务公司之间的租赁合同无效。虽然合同双方承认该合同有效，但事实上被告兴源市场服务公司并未与被告星源房地产公司签订租赁合同，而是被告赵某甲个人与星源房地产公司签订的租赁合同，并且双方签订合同时，兴源市场服务公司尚未设立。被告赵某甲与兴源市场服务公司并不是同一民事主体，被告赵某甲作为兴源市场服务公司的股东之一，其出资方式是货币，而不是以市场承租权入股，因此赵某甲取得市场租赁权并不意味兴源市场服务公司当然享有租赁权。从星源房地产公司发出的公告内容看也没有追认兴源市场服务公司出租权的意思表示，而且星源房地产公司在审理中并不承认原告与兴源市场服务公司的合同效力，因此兴源市场服务公司在未得到星源房地产公司授权情况下无权出租商场给原告。《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。”该法第五条第二款规定“公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，原告与被告兴源市场服务公司签订的场地租赁合同无效。2、造成原告与兴源市场服务公司之间租赁合同无效是由于被告兴源市场服务公司无权处分他人财产而做出处分的过错行为所致，因此被告兴源市场服务公司应负主要责任。至于原告的合同是在兴源市场服务公司设立前签定，但被告兴源市场服务公司承认该合同，故应视为其对双方合同事实的追认，后果责任也应由兴源市场服务公司承担。而原告在签订合同时也有对出租人主体是否合法进行审核的义务，因此原告对此也有一定责任。被告星源房地产公司在本案中不应当承担民事责任，因为无论其在与赵某甲的租赁合同中是否存在违约行为，对于本案而言星源房地产公司收回被兴源市场服务公司非法出租的自有财产不构成侵权。况且星源房地产公司也不是原告与兴源市场服务公司租赁合同的相对人，不应承担本案的民事责任。3、《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。被告赵某甲、史某某作为兴源市场服务公司和星源房地产公司的法定代表人，其从事的经营活动应由法人承担民事责任，因此被告赵某甲、史某某在本案中不承担民事责任。4、关于原告主张的返还租金3100及保证金1000元，被告兴源市场服务公司应予返还；因双方租赁合同无效，被告抗辩应扣除原告实际使用期间的房租，不予支持；对于原告主张的10%违约金，虽然被告兴源市场服务公司同意给付，但由于双方租赁合同无效，此合同中关于违约金的约定亦不具有合法性，而且原告此项主张未在法定举证期内提出，故原告该项诉讼请求本院不予支持；对于原告主张的投入损失540元及经营利润损失x元，因双方租赁合同无效且审理中原告放弃鉴定要求，未举证证明其该项损失数额依据，故本院不予支持。
原审法院判决，一、原告王某某与被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司之间的场地租赁合同无效。二、被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司返还原告王某某租金3100元，保证金1000元。于判决生效之日给付。三、被告赵某甲、被告吉林省星源房地产开发有限公司、被告史某某不承担本案民事责任。四、驳回原告王某某的其它诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行上述第二项中的给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223.75元，由被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司承担。
上诉人兴源市场服务公司上诉称，1、上诉人与第一被上诉人王某某之间签订的租赁合同有效，2、上诉人不承担相应的赔偿返还责任，该赔偿责任应由第二被上诉人赵某甲个人承担。第一、第三被上诉人答辩，“原审判决正确、合理”。第二被上诉人对原判决有异议，理由同上诉人。第四被上诉人未答辩。
经本院审理查明，2007年7月15日，星源房地产公司与赵某甲签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，星源房地产公司将其位于宁江区X街一处建筑面积为3666.58平方米空房租给赵某甲，租赁期限八年，2007年8月10日起至2015年8月10日止。其中合同第六条约定，乙方指兴源市场服务公司在租赁期间应合法经营，自负盈亏，自主经营，甲方星源房地产公司不得干涉乙方经营方式与范围。2007年9月14日兴源市场服务公司依法登记设立，公司类型为有限责任公司，经营范围为“市场服务，柜台出租”，股东赵某甲、赵某乙，所持股比例分别为60%和40%，出资方式为货币。赵某甲经营的公司也是合法的，因此赵某甲的行为应是兴源市场服务公司成立前的筹备工作，是职务行为，不是个人行为。2007年9月28日，上诉人与第一被上诉人王某某签订了《场地租赁合同》一份，合同约定，上诉人将兴源市场内一楼内的两节柜台租赁给第一被上诉人王某某经营小百货，租金每年6200元，第一被上诉人王某某实际交付了半年租金3100元，保证金1000元。租赁期限自2007年10月15日起至2008年10月14日止，第一被上诉人王某某实际营业60日。合同并规定了双方的权利义务、违约责任等。上诉人计划在2007年10月15日正式开业。2007年10月31日，星源房地产公司发出公告，要求包括王某某在内的市场业主，在三日内搬出兴原综合市场。至2007年12月19日王某某等业户全部撤出市场。关于赵某甲与赵某乙成立公司与被上诉人星源房地产公司之间的合同问题不是本案审理的范畴。上诉人在二审提供的证据赵某甲、赵某乙和赵某辉之间的合伙协议一份、关于筹建松原市宁江区兴源市场服务有限公司的决定，该证据与本案无关，故对该证据的效力本院不予审查。
本院认为，2007年9月28日，上诉人与第一被上诉人王某某在平等自愿的基础上签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，所以，该租赁合同应认定为合法有效。原审判决确认合同无效，属认定事实和适用法律错误，应予纠正。对上诉人兴源市场服务公司提出合同有效的意见予以支持。合同签订后，上诉人兴源市场服务公司收取第一被上诉人王某某租金3100元，保证金1000元。造成合同不能履行的原因系上诉人违约，所以，上诉人应承担返还第一被上诉人王某某的租金和保证金的民事责任。关于第三被上诉人星源房地产公司提出对上诉人与王某某的租赁合同效力提出异议问题，因第三被上诉人星源房地产公司不是合同相对人，其对该租赁合同效力认为无效的观点，本院不予支持。因为是上诉人兴源市场服务公司收取第一被上诉人王某某租金和保证金，而不是赵某甲个人收取，因此上诉人要求第二被上诉人赵某甲承担返还责任的上诉理由无事实和法律依据，其这一请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：
一、维持宁江区人民法院(2008)宁民初字第X号民事判决二、三、四项；即，二、上诉人松原市宁江区兴源市场服务有限公司返还第一被上诉人王某某租金3100元，保证金1000元。于判决生效之日给付。即，三、被上诉人赵某甲、吉林省星源房地产开发有限公司、史某某不承担本案民事责任。即，四、驳回第一被上诉人王某某的其它诉讼请求。
二、撤销宁江区人民法院(2008)宁民初字第X号民事判决第一项。即，一、第一被上诉人王某某与上诉人松原市宁江区兴源市场服务有限公司之间的场地租赁合同无效。
第一审案件受理费223.75元，第二审案件受理费费223.75元，均由上诉人松原市宁江区兴源市场服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长唐健男
审判员徐芳
审判员车丽霞
审判员焦鹏飞
代理审判员冷晓峰
本件与原本核对无异
二00九年二月二十五日
书记员董小娜
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