山西省高级人民法院
民事判决书
(2001)晋经一终字第X号
上诉人(原审被告)：杨某，男，现年33岁，系山西省陵川县人。住所地：长治市X街X院X号X楼。
委托代理人：李飞，山西省圣唯律师事务所律师。
委托代理人：镡来存，山西省圣唯律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：韩某，男，现年50岁，系襄垣县人。住所地：长治市X路X巷X号。
上诉人杨某因与韩某转让房地产欠款纠纷一案，不服山西省长治市中级人民法院(2000)长法经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：一九九九年二月一日，杨某、韩某双方签订了《房地产交易协议书》，并在长治市公证处进行了公证，该协议规定，韩某同意将座落在长治市X路X巷X号院，土地使用面积2645.7平方米，房产所有权面积约80间出卖和转让给杨某，房价107万元，双方在实施交易过程中出现的任何费用全部由韩某承担支付，杨某概不支付。韩某于一九九九年四月十五日前将全部手续转户为杨某，双方签字后，杨某向韩某交付转让费20万元，一九九九年三月底前杨某先付韩某转让费16万元，韩某于一九九九年四月十五日前将土地使用权和房产拥有权等手续转办为杨某(韩某到期如办不到，就不产生第三阶段付款)，一九九九年六月三十日前，杨某付韩某50万元，剩余21万元延续到2000年6月底，即第三阶段。韩某解决该院所有遗留问题，杨某同意将后院西边三个院让韩某居住，在2000年6月底前房款交清后，韩某一次搬迁完毕，从一九九九年二月一日起韩某将前院所有财产，转交杨某接管，交接之日前该院的水电费及其它遗留费用均有韩某承担，交接之日后产生的费用由杨某承担，杨某不能按时如数交付出售转让费，韩某有权终止本协议履行，杨某所付转让费，韩某不予退还，并有权停止杨某在该院内的一切行为。韩某一九九九年四月十五日前，没有将全部房地产等手续转办给杨某，由此造成的经济损失，按杨某交易投入资金使用投入资金全部“费用三倍赔偿”。协议签订后，杨某于一九九九年二月一日交款20万元，韩某将前院48间房移交给杨某使用，同年三月三十一日杨某第二次交韩某房产费16万元，因韩某未能协议规定在一九九九年四月十五日前将土地使用权和房产所有权等手续办在杨某名下，造成该协议不能履行。二000年一月十四日双方当事人与市公证处一起协商如何履行协议时，杨某与韩某双方同意继续履行协议，后在办理房地产过户手续中，杨某给予了配合，于二000年五月二十二日为韩某垫付契税款（略）元，韩某要求杨某支付房款，杨某以未办完过户手续为由拒付剩余款项，韩某遂于2000年8月7日以杨某应偿付欠款为由，向长治市中级人民法院提起诉讼。
另查明：杨某分别于2000年8月10日，在长治市公证处向杨某付款（略）元(韩某已领)；2001年4月9日，交款（略）元(交法院)，共计（略）元。杨某尚欠韩某卖房款（略）元未付。
以上有协议、交款收据、庭审笔录在卷佐证。
长治市中级人民法院认为：韩某、杨某双方于一九九九年二月一日签订了房地产交易协议书，并经长治市公证处公证。韩某将长治市X路X巷X号院落一处以价格107万元出售给杨某，协议签订后，杨某按照协议中有关规定已支付给韩某转让费(房费)36万元，韩某已将该前院交给杨某使用，因韩某不能在一九九九年四月十五日前将房地产过户手续办在杨某名下，造成该协议无法履行责任在韩某，鉴于双方二000年一月十四日在长治市公证处召集韩某、杨某协议如何履行一事，双方均同意继续履行协议，但对履行期限和违约责任均未表态，应视为违约责任，不在延续。韩某应承担一九九九年四月十六日至二000年元月十四日间的违约责任，但按协议条款规定违约责任按三倍赔偿，显然显失公平，应按杨某投入资金36万元的日万分之四计算，韩某应承担（略）元的违约金。按双方签订协议的约定，双方在实施交易过程中，杨某向有关单位交纳了房产契税款（略）元，该费应由韩某承担。杨某将售房款（略）元(交法院（略）元)，(交于公证处王晓玲（略）元)，此款已由韩某收取，房款（略）元，契税款（略）元，违约金（略）元，该三项款计（略）元，应从韩某起诉杨某欠款71万元中扣除，杨某尚欠韩某房款（略）元，该院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条和一百零八条之规定，判决：一、杨某应支付韩某房款（略）元，该款在判决书生效后一个月付清。韩某在判决书生效后一个月将其所占用房屋全部腾出，交给杨某，否则加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（略）元，由韩某、杨某各承担一半，保全费4070元，由韩某承担。
杨某不服山西省长治市中级人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：原判决适用法律明显错误，原判决部分主要事实没有认定。请求二审法院依法撤销原判不当判决部分的内容；依法判令被上人如数赔偿上诉人因被上诉人违约给上诉人造成的经济损失186.84元。依法判令被上诉人尽快让出全部房地产。依法判令被上诉人依约承担签约前水、电费等遗留问题的全部费用和交接后至今仍由上诉人为其垫付的水、电费。依法判令被上诉人因其错误保全给上诉人造成的经济损失5000元。依法判令诉讼费由被上诉人全部承担。韩某对杨某的上述上诉理由未作书面答辩。
本院经审理认为：杨某、韩某双方于一九九九年二月一日签订房地产交易协议书，系双方真实意思表示，并经市公证处公证。协议内容符合法律规定，应为有效协议。该协议关于违约责任的规定双方对等，不存在显失公平的问题，且当事人并没有撤销或变更原协议的诉讼请求。故原审判决以该协议违约条款虽失公平而认定其无效是错误的，应予纠正。杨某按协议付了前两笔款后，韩某未能按协议于一九九九年四月十五日前将房地产过户手续办在杨某名下，其行为构成违约，应承担违约责任。韩某称因杨某不予配合导致未能按时办完手续，因无证据证明，故其辩解本院不予采信。双方于二000年一月十日经长治市公证处调解，双方均同意继续履行协议，本院对此不持异议。韩某将手续办完毕后，杨某理应按合同将房款给付韩某。杨某以韩某违约应承担违约金为由提出抗辩理由成立，本院予以支持。因违约金数款大于杨某应付的剩余房款，故韩某无权再向杨某主张权利。同时由于杨某在原审中未提出反诉。故对杨某要求给付违约金的请求不予支持。原审判决认定事实有误，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销山西省长治市中级人民法院(2000)长法经初字第X号民事判决；
二、驳回韩某的诉讼请求。
二审诉讼费（略）元，由韩某承担。
本判决为终审判决。
审判长张瑞琴
审判员席泽民
审判员郭民贞
二○○一年十一月十九日
书记员赵凯
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