原告（反诉被告）北京远东置地投资管理有限公司，住所地北京市海淀区X路X号远望楼X-X层。
法定代表人任某某，总经理。
委托代理人李某某，男，该公司法律顾问，住（略）。
被告（反诉原告）北京市五里店储运公司，住所地北京市丰台区卢沟桥晓月中路X号楼B4。
法定代表人周某某，理事长。
委托代理人彭伟，北京市万思恒律师事务所律师。
委托代理人刘某某，男，该公司总经理，住（略）。
原告（反诉被告）北京远东置地投资管理有限公司（以下简称远东置地公司）与被告（反诉原告）北京市五里店储运公司（以下简称五里店公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员于颖颖独任某判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李某某，被告的委托代理人彭伟、刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告远东置地公司诉称：2004年6月11日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将其承租北京市长阳农场所有的坐落在北京市房山区X镇X路X号房屋面积x平方米，占地面积50余亩场地出租给原告办公、办学出租使用，租赁期限10年，年租金x元及终止合同等条款。合同生效后，双方按照约定各自履行义务。2008年春天起至今，被告不作周某居民的工作，有人开车到原告校方门口倒渣土、垃圾，焊铁门封堵，造成千余人无法上课，影响了新东方国际预备学校的声誉，不能授课办班。特别是在被告出租场地的产权人让其停止出租后，其仍不告知原告真情，在产权人告知原告后，被告仍隐瞒真相。因办学选址搬迁需要一定周某，突然终止合同，会给原告造成更大的经济损失。现国际预备学校已与原告终止了合同，补偿费巨大，为此我公司多次与被告协商无果。被告的行为违约。故诉至法院，请求判令解除我公司与被告于2004年6月11日签订的房屋（场地）租赁合同，被告补偿原告各种经济损失x.6元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告五里店公司辩称：我公司与原告系房屋租赁合同关系，我公司向其提供所租赁的房屋后，无义务为其维护教学秩序和社会治安；原告诉状中所诉周某居民在原告校方门口倒渣土、垃圾、焊铁门等事件系原告日常管理不善、引发邻里矛盾所致，即使如此，我公司也积极协助原告与长阳农场、当地派出所进行了协调，现情况均已得到解决；我公司从长阳农场处合法取得了本案讼争房屋场地的使用权并转租给原告，在此期间，长阳农场从未要求终止与我方的合同并提前收回房屋，且长阳农场与我公司的租赁合同仍在继续履行。原告的起诉缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告五里店公司诉称：2004年6月11日，我公司与反诉被告签订《房屋（场地）租赁合同》，约定我公司将承租的北京市长阳农场所有的50余亩场地出租给反诉被告办公、办学、出租使用，租赁期限10年，年租金x元；自2005年1月1日起，按季度支付租金，每期租金x元；逾期交纳租金的，除仍应及时如数补交外，需赔付相当一个月租金的罚金；拖欠租金或其他费用达一个月的，我公司有权终止合同，收回房屋场地并要求赔偿损失。合同签订后至2008年前两季度，双方如约履行了义务，但反诉被告迟迟未付2008年第三季度的租金，经我公司多次催要无果。故诉至法院，要求判令解除我公司与反诉被告于2004年6月11日签订的《房屋（场地）租赁合同》，判令反诉被告向我公司支付自2008年7月1日起至反诉被告实际腾退完并向我公司交还房屋场地之日止的租金（房屋场地占用费）（截至2008年8月31日为人民币20万元），支付违约金10万元，并由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告远东置地公司辩称：我公司不存在违约行为，起诉前我公司从未提出终止合同，反诉原告出租房屋、场地的权利存在虚伪情形，其不敢收取我公司租赁费，其现主张我方不交纳租赁费与事实不符；反诉原告已于2008年8月18日终止了我们双方签订的房屋（场地）租赁合同，其单方违约。反诉原告的反诉理由不能成立，请求驳回反诉原告的请求。
经审理查明：2002年4月18日，北京市长阳农工商公司（以下简称长阳农工商公司）与被告签订资产租赁合同一份，内容主要为被告租用长阳农工商公司所属的长阳铸造厂目前所有的房屋、场地及附属配套设施，总建筑面积为x平方米，占地面积约60亩，租赁期限自2002年7月1日起至2017年6月30日止。2004年6月11日，北京东方置地房地产开发有限公司（以下简称东方公司）与被告签订《房屋（场地）租赁合同》一份，内容主要为东方公司（乙方）从被告（甲方）处租用坐落于北京市房山区X镇X路X号、产权属北京市长阳农场所有，出租区域为院内全部建筑物、场地及附属设施，其中房屋面积约x平方米、总占地面积50余亩，标的物以图纸为准；乙方租用上述区域之用途为办公、办学、出租及其他自主合法经营；乙方承租期为10年，自2004年9月1日起至2014年8月31日止；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同、收回房屋场地并要求赔偿损失：1、乙方利用承租房屋进行非法活动及损害公共利益，乙方拖欠租金或其他费用达一个月；甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，并要求赔偿损失：1、甲方房屋场地的租赁权有虚伪、不真实的情况发生时，2、甲方无故采用非法手段干扰乙方的正常经营；租金为每年x元，自2005年1月1日起，乙方按季度支付租金，每期租金x元，交付日为每年的1月1日至10日、4月1日至10日、7月1日至10日、10月1日至10日；乙方在合同有效期间内，要维护甲方的财产，不得毁损或不经甲方同意拆改房屋，但属于不改变整体土木结构，确实属于经营所需的合理改建，经甲方书面同意后可以实施；租赁合同终止后，乙方应在30天内搬迁完毕，乙方搬迁时除自行装修的设备、材料、办公用品之外，不得拆迁甲方房屋的墙壁及附属设施恢复原状，逾期不搬，甲方视为乙方自动放弃室内所有物品的所有权；将房屋整体转让给第三人，须经甲方书面同意，因乙方提前终止本合同，租赁标的范围内的增值部分归甲方所有，甲方负责协调产权单位及周某关系；乙方逾期交纳租金超过10日，除仍应及时如数补交外，需赔付相当一个月租金的罚金；因国家及长阳农场规划占地，甲方应提前半年通知乙方，并出示相关文件，维护好乙方的合法权益，租金按实际发生月结算。2004年9月1日，原告与北京市海淀区私立新东方学校（海淀学校）、北京新东方国际预备学校（国际学校）签订房屋租赁合同，根据约定海淀学校、国际学校共同租赁原告位于房山区X镇北广阳城环路X号的房屋作为国际学校住宿部，租赁期限为2004年9月1日至2014年8月31日。两项协议先后签订后，各自当事人均开始履行协议，国际学校陆续进驻该租赁场地。期间，2004年6月，东方公司经原告同意，对厂房及办公用房的钢窗进行更换，一律换成塑钢窗；对洗浴中心进行了改造，重新装修改造宿舍楼的洗脸间和公厕；部分车间房屋内吊顶；拆除院内多余的围墙和旧的地泵房等；在操场的南墙边新盖一座公共厕所。2006年10月9日，长阳农工商公司及原、被告签订了补充协议，内容主要为长阳农工商公司同意和承认原、被告之间签订的合同，同意被告启用新名称“浩瀚佳和（北京）商贸有限公司”。2008年5月31日，租赁场地校门口发生封门、倒土事件，经过协调，该事件在2008年6月12日得到了解决。自2008年7月1日起，原告便再未向被告交纳租金。2008年8月11日，原告与海淀学校、国际学校签订房屋租赁终止协议一份，内容主要为“三方于2004年9月1日签订的房屋租赁合同，在租赁合同履行过程中，因国际预备住宿部的校门自2008年5月31日起被大量沙土、垃圾等堵住，使车辆及人员无法出入，严重影响了学校教职员工以及学员的正常教学、生活。2008年6月5日，海淀学校、国际学校向远东置地公司出具了《紧急告知函》，限令远东置地公司于2008年6月8日中午12点前将封堵国际学校住宿部校门的障碍物清除，但直至2008年6月10日，问题仍未得到解决，远东置地公司已构成严重违约，直至2008年6月12日晚上，事件才得到初步解决。且在此之后的6月24日，因暴雨造成学校厕所脏水溢出，导致周某居民生活质量受到影响，居民为解决此问题到学校门前静坐堵门，干扰学校正常教学与办公。2007年暑假，3、X号公寓屋顶年久失修，造成大面积漏雨，严重影响我校住宿安排，需要重新翻新屋顶，可是已至08年夏季远东置地公司亦没有彻底解决此问题，仅仅做了临时的防护措施。同时，雷雨季节，由于此校区地下有大量铁砂，极易导致雷击，为了保证安全，需要加装避雷措施，此问题亦未得到解决。由于此类问题屡屡发生，导致海淀学校、国际学校无法在租赁场所进行正常的教学及住宿，远东置地公司严重违约，导致三方之间的租赁合同无法继续履行。海淀学校、国际学校根据合约，有权终止与远东置地公司的租赁合同。现三方决定终止原租赁合同及其全部补充协议，自2008年8月31日起终止原租赁合同。”此外，该协议中对三方其他的权利、义务及违约处理亦作了约定。2008年8月18日，被告与浩瀚佳和公司联合向原告发出通告，内容为原告自2008年7月1日起至今未交纳应付的租赁费，根据合同条款的约定，自即日起终止双方的租赁合同，被告收回该院房屋土地的使用权。该院大门自2008年8月19日起禁止通行，所有车辆须经被告同意后方可出入。
另查明，2005年6月10日，北京东方置地房地产开发有限公司更名为北京远东置地投资管理有限公司。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋（场地）租赁合同、房屋租赁终止协议、通告等证据，以上证据经庭审质证并经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：双方当事人所签订的房屋（场地）租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。
1、根据原告提交的证据，周某居民到校门口静坐堵门、干扰学校正常教学与办公系因暴雨后学校厕所脏水溢出影响了周某居民生活质量所致；海淀学校、国际学校称与原告终止租赁合同，从原告提交的证据看，除倒渣土、垃圾及周某居民静坐堵门事件外，亦存在原告未能解决公寓屋顶漏雨问题及未作避雷措施等原因，原告既未能提供证据证明在房屋（场地）租赁合同履行期间出现的倒渣土、垃圾等行为系被告所致，又未能证明海淀学校、国际学校与原告终止租赁合同系被告违约所致，故原告以此为由主张被告违约，本院不予采信。
2、原告称出租场地的产权人告知被告停止出租、被告向原告隐瞒真相，原告并未能就此提供充分证据佐证，从原告提交的材料及双方当事人的陈述来看，出租场地的产权人及原、被告仅就租赁场地的未来开发的可能性进行过初步的协调，并未形成确定意见及方案，因被告与产权人的租赁合同至今仍在履行过程中，且原告未能提供其他证据佐证，故原告以此为由主张被告违约，本院亦不予采信。
综上，因原告未能证明被告的行为存在违约，故对原告要求被告补偿原告各种经济损失x.6元的请求，本院不予支持。
原告要求解除与被告签订的《房屋（场地）租赁合同》，被告亦反诉要求解除与原告签订的《房屋（场地）租赁合同》，因原告未依照约定给付2008年7月1日之后的租金，根据双方租赁合同的约定，原告拖欠租金达一个月的，被告可终止租赁合同、收回房屋场地，被告已于2008年8月18日向原告发出终止合同的通告，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原、被告之间的房屋（场地）租赁合同已于2008年8月18日解除。原告未依照约定给付被告2008年7月1日后的租金，构成违约，但因被告已于2008年8月18日行使了合同解除权，故对被告反诉要求原告支付2008年7月1日至2008年8月18日期间的租金的请求，理由正当，本院予以支持；因合同已于2008年8月18日解除，在此之后原告使用产生的费用并非被告反诉所主张的租金，故对被告所主张的在此期间后的租金，本院不予支持。双方的租赁合同中明确约定，逾期交纳租金超过10日，除仍应及时如数补交外，需赔付相当一个月租金的罚金，该规定实为对逾期支付租金的违约金的约定，现原告未按照约定期限向被告支付租金，应为违约，故对被告反诉要求原告支付违约金10万元的请求，理由正当，本院亦予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京远东置地投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）北京市五里店储运公司租金十五万八千零六十四元五角。
二、原告（反诉被告）北京远东置地投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）北京市五里店储运公司违约金十万元。
三、驳回原告（反诉被告）北京远东置地投资管理有限公司的诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京市五里店储运公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万八千零八十一元，由原告（反诉被告）北京远东置地投资管理有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费二千九百元，由原告（反诉被告）北京远东置地投资管理有限公司负担一千七百三十一元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京市五里店储运公司负担一千一百六十九元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员于颖颖
二○○八年十二月二十五日
书记员白云
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