河北省高某人民法院
民事判决书
(2000)冀民终字第X号
上诉人(原审本诉原告、反诉被告)石家庄福明房地产开发有限公司。住所地石家庄市X区X路X号。
法定代表人高某，该公司董事长。
委托代理人高某勇，河北济民律师事务所律师。
委托代理人李宇娟，河北济民律师事务所律师。
上诉人(原审本诉被告、反诉原告)徐某甲，男，X年X月X日出生，汉族，石家庄市X路二月号登赢楼大酒店职工，住（略）。
上诉人(原审本诉被告、反诉原告)徐某乙(徐某甲胞弟)，男，X年X月X日出生，汉族，石家庄市X路X号登赢楼大酒店职工，住（略）。
徐某甲、徐某乙共同之委托代理人高某光，中国国际商会河北商会法律顾问处法律顾问。
上诉人石家庄福明房地产开发有限公司(以下简称福明公司)与上诉人徐某甲、徐某乙因铺位买卖纠纷一案，石家庄市中级人民法院于1999年9月8日作出(1999)石法民一初字第X号民事判决，福明公司与徐某甲、徐某乙均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并于2000年5月11日公开开庭审理了本案，上诉人福明公司委托代理人高某勇、李宇娟和上诉人徐某甲、徐某乙及其共同委托代理人高某光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：1994年6月二日，福明公司在已先期取得石家庄市房屋产权产籍监理处颁发的《商品房产权预售注册证》的情况下，与徐某甲、徐某乙分别签订了两份《房产买卖合同》。徐某甲、徐某乙各购买福明公司即将开发的福兴阁商城的两个铺位，其中徐某甲购买1—320铺位(价款（略）元)和1—322铺位(价款（略）元)，徐某乙购买1—312铺位(价款（略）元)和1—321铺位(价款（略）元)。四份《房产买卖合同》约定的付款方式均为：照足订价，分期付款。即：1签订认购协议书时，付定金伍千元整；2签订认购书后七天内签订《房产买卖合同》时付清购房款的30％；3签订《房产买卖合同》之日起60日内付清购房款的20％；4接到甲方(即福明公司，下同)房产交付使用通知之日起7天内付清购房款的50％。该条款同时约定：铺位成交合同价款中不包括铺位分割的工程款(每平方米铺位使用面积分割费用原则上不超过500元)，甲方负责统一设计和组织施工，此项费用由乙方(即买方，下同)负担。合同(指四份《房产买卖合同》，下同)第五条规定的福明公司交付铺位的时间是1995年8月18日；合同第四条还规定了双方的违约责任及处理方法，即：1买方必须按期向卖方付购房款。如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分购房款5700的违约金，逾期付款超过30天，按中途退房处理。2买方中途退房应向卖方偿付已交房款总额50％的违约金，同时本合同自动中止，卖方有权另行销售。3卖方如不能在规定的期限内将房产交付使用，每逾期一天应向买方偿还已交购房款5900的违约金，但出现下列情况之一的，卖方依据法律规定免于承担违约责任人．人力不能抗拒并不能避免的自然灾害或突发性意外事件出．国家所做的全局性计划调整，足以影响大厦正常交付使用的。
合同签定的同日，双方到石家庄市公证处对该四份合同分别进行了公证。
按照合同约定，徐某甲、徐某乙于1994年6月2日前每个铺位各付定金5000元，1994年6月2日和9月8日，又分别各付铺位款的30％和20％，以上四铺位总计已付款（略）元。然而，福明公司在没有发生合同第四条约定的A、B两项兔责事由的情况下，未能在1995年8月18日交付合同约定铺位，且一直拖延到次年九月。对此，双方曾产生争议。为解决福明公司违约问题，在有关政府部门的协调下，福明公司与徐某甲、徐某乙在1996年9月4日签订《补充协议》。该《补充协议》第一条规定：甲方(即福明公司，下同)同意1—322、1—321铺位与南边门拉直成平行，改造费用由乙方(即徐某甲、徐某乙，下同)支付。为照顾乙方经营，1—329铺位甲方同意不再招标，按现行价格优先出售给乙方。第三条规定：一层1—321。1—322、1—312、1—320甲方按原租房协议有关条款补偿乙方叁拾万元整，该款项执行方式如下：A．一次性付款，自该协议订立7日内甲方退给乙方。B．分期付款，自乙方应付款中冲减，余额（略）元整，乙方自合同订立之日1996年10月30日前一次性全部付清。双方在该条款中同时约定：执行此项款一方违约，另一方有权解除《房产买卖合同》及《补充协议》。第四条规定：终止原《房产买卖合同》第四条第3款规定，有关终止该条款前后的一切问题，双方依照本补充协议规定已友好协商解决完毕。第五条规定：双方签订本协议之后，均无权就房产的任何问题追究对方责任。
该《补充协议》签订后，徐某甲、徐某乙称二人曾于1996年10月28日到福明公司履行《补充协议》第三条B项规定的付款义务，但由于福明公司拒绝出售1一329铺位未能履行，对此徐某甲、徐某乙提供了以下三份证据：1《石家庄城市合作银行转账支票》VIVI（略）号，该支票载明的出票日期为1996年10月28日，付款行名称：和中支行，出票人账号630—7015—（略），收款人：石家庄福明房地产开发公司，金额：人民币（略）元整，用途：购房款。此证据徐某甲、徐某乙旨在证明是用此支票去福明公司付款；2石家庄市商业银行和中支行2000年5月17日证明：兹证明石家庄新华至诚服务中心于1996年9月18日自我行购买转账支票一本，票号为（略）—（略），特此证明。此证据徐某甲、徐某乙旨在证明其上述证据1所用支票确为其当时所使用；3原福明公司工作人员汪志江2000年1月28日书面证言：1996年10月28日下午公司在国贸办公地的会议室开会，期间徐某甲、徐某乙两兄弟拿支票来交款，当时陈总(指福明公司总经理陈斐)说：“我们现在不缺钱，329也不卖”，后来两兄弟又说了一句什么话我没有听清，他们就走了。此证据徐某甲、徐某乙旨在证明当时其二人向福明公司交款遭拒收的事实过程。该三份证据经当庭质证，福明公司认为，虽然转账支票载明的收款人是福明公司，金额与《补充协议》规定的均相符，但单从支票上看不出徐某甲、徐某乙确实到福明公司交过钱，同时认为汪志江的证言带有明显的虚假性，超出了常人的记忆。但福明公司对此没有提出反驳证据。
诉讼中，双方当事人还分别提交了几份互致对方的函件，徐某甲、徐某乙1997年11月29日发给福明公司的第一封函(该函由福明公司工作人员签收)指出：“依据1994年6月2日签约的房产买卖合同，第四条第3款规定到1996年9月4日你公司应按签约条款赔偿185万元违约金，但你公司并不遵守双方签约的法律文本。经区市场管委会领导进行调解，签订补充协议，但你公司在执行中根本不履行双方签定的补充协议第一条，是贵公司首先违约，致使补充协议成为一纸空文。一切责任应由贵公司承担。”1998年7月29日第二封函(该函系邮局挂号寄出)指出：“根据1996年9月4日所签定的《房产买卖合同补充协议》中订立的条款，双方应共同遵守。但你公司至今未能履行补充协议第一条，是贵公司首先违约致使补充协议成为一纸空文，此后引发的一切责任应由贵公司承担”。1998年8月4日，福明公司致函给徐某甲、徐某乙称：“根据1996年9月4日与贵方签定的《房产买卖合同补充协议》第一条规定，当时我司曾以现价（略）元／平方米的价格，把1—329铺位售给贵方，但贵方坚持按低价购买，我司不能接受。经计算，1—329铺位总建筑面积为210平方米，现行价格仍为（略）元／平方米，总购房款为210万元。现特函告贵方，如欲购买，请十日内来我司办理购房手续，并及时还清剩余房款（略）元。特此通知”。1998年8月6日，徐某甲、徐某乙随即回函(以邮局挂号方式寄出)福明公司：“关于贵公司提出‘当时我司曾以现价（略）元／m2的价格，把1—329铺位售给贵方，但贵方坚持按低价购买，我司不能接受’……贵公司提出的以上情况不符合事实。自1996年9月4日与贵公司签订《补充协议》至今，贵司从未有人与我们谈过1—329铺位价格问题，从何谈起（略）元／m2。现在贵公司提出以（略）元／m2售给我们，有何法律依据希望贵公司以房地产评估部门出具的当时的价格公平合理的将1—329铺位售给我们，特此通知。”1998年9月15日，徐某甲、徐某乙再次致函(由福明公司工作人员签收)福明公司，指出：“贵公司提出的价格，是违背《补充协议》第一条规定的。”“1998年8月6日，我们已经向贵公司发函，提出继续履行《补充协议》第一条规定应按房地产评估部门出具的价格售给我们1—329铺位，贵公司不予理睬。并且，将1—329铺位出租给他人经营，这说明贵公司根本没有诚意履行《补充协议》第一条规定。两年来，贵公司违背《补充协议》每年给我们造成经济损失40万元，共计80万元。现在我们郑重通知贵公司，这80万元损失与贵公司的（略）元房款冲抵后，贵公司应赔偿我们的损失款（略）元。请贵公司速将此款汇于我们，否则后果将由贵公司承担”。
1999年3月，福明公司以徐某甲、徐某乙违反《补充协议》，拖欠剩余购房款（略）元为由，诉至石家庄市中级人民法院，请求：“1．二被告立即偿付所欠剩余购房款（略）元整；2．支付违约金（略）元；3．承担本案的诉讼费及律师费用。徐某甲、徐某乙则以福明公司首先违约，不履行《补充协议》第一条规定的1—329铺位的出售义务及对所售房产进行确权，给巴方造成（略）元经济损失进行答辩。随后，福明公司又申请变更诉讼请求，要求1．解除与徐某甲签订的第1—320、1—X号铺位的《房产买卖合同》；解除与徐某乙签订的第1—312、1—X号铺位的《房产买卖合同》；以及原被告双方签订的补充协议；2．退还给被告已交付的购房款，被告退还四铺位给原告。一审庭审中，徐某甲、徐某乙则当庭提出反诉，请求福明公司：1．承担因其未按时出卖铺位给我们造成的损失（略）元；2．按照《房产买卖合同》的规定，尽快对所售房产给予确权，以便办理有关房产手续；3．承担本案诉讼费用。
原审法院认为：原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《房产买卖合同》及《补充协议》应受法律保护。根据《补充协议》第三条B项的约定，二被告应予1996年10月30日前一次性付清所购买的铺位余额款66．7548万元，否则，卖方有权解除合同。故在二被告未能及时付清铺位余额款的情况下，原告要求解除《房产买卖合同》及《补充协议》，符合双方的约定，应予支持，但鉴于二被告已交付了部分铺位款，可部分解除。因二被告购买1—321、1—X号铺位款与所欠铺位款额相接近，解除该两个铺位买卖合同较妥，二被告仍欠的其他款额应予补足。由于双方在《补充协议》对1—X号铺位何时出售并没有约定期限，该铺位原告现尚未出售，故不能认定原告违约，二被告关于原告未向己方出售1—329铺位，应予赔偿损失的反诉理由及请求不能成立，不予支持。此外，二被告要求原告对所售房产予以确权的主张，与本案不属同一法律关系，可另案处理。
综上，该院判决如下：(一)解除徐某甲、徐某乙与福明公司签订的购买1—X号、1—X号铺位的合同；判决生效后十日内，将1—322、1—321铺位交付给福明公司；(二)徐某甲。徐某乙给付福明公司差额款（略）元(滞纳金自1996年11月1日起，至执行完毕止，按日万分之四计算)；(三)驳回反诉原告徐某甲、徐某乙要求福明公司赔偿损失的诉讼请求。
徐某甲、徐某乙与福明公司均对该判决不服，向本院提起上诉。徐某甲、徐某乙的主要上诉理由是，原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决显失公平。1．《补充协议》签订后，我方多次要求按照协议购买1—329铺位并结算其他铺位的房款，但对方却以“我们不缺钱，我们不卖1—329铺位”为由拒绝将1—329铺位出售给我们，由于对方未能按《补充协议》将1—329铺位以协议签订时的价格出售给上诉人，致该协议成为一纸空文，以铺位收入弥补我方损失的初衷也无法实现，并造成巨大损失；2．根据《补充协议》第一条可见，福明公司有义务在该协议签订后的合理时间内，以当时价格优先将1—X号铺位卖给我方，福明公司迟迟不予出售的不作为行为已构成违约，而非原审所判“1—X号铺位福明公司现尚未出售，不能认为福明公司违约”。福明公司应承担因违约给我方造成的损失；3．我方未向福明公司支付剩余购房款是福明公司的原因造成的。1996年10月28日，我方携支票到福明公司，要求将1—X号铺位出售，同时交纳前四个铺位的剩余房款，福明公司出尔反尔，后在多次交涉中又以种种理由推脱。根据《补充协议》，福明公司将1—X号铺位出售给我方与我方支付剩余购房款应是同时履行的，但由于其已明确表示不履行出售铺位义务，故我方有权不履行支付剩余房款的义务。因此徐某甲、徐某乙请求：1．依法撤销一审判决，驳回福明公司的诉讼请求；2．请求判令福明公司承担因其未按约定将1—X号铺位出售给我方所造成的损失（略）元；3．请求福明公司按照合同规定，尽快对所售房产给予确权，以便办理有关房产手续；4．一、二审诉讼费由福明公司承担。
福明公司的主要上诉理由是：对方违反购房协议、长期拖欠购房款，但原审只判令其交回两个铺位，未判令将其占用铺位期间的实际收益返还我方，是不合理的，属于漏判。故上诉请求进行加判。
针对徐某甲、徐某乙的上诉，福明公司的代理人当庭口头答辩认为，《补充协议》福明公司同意：1．徐某兄弟将1—321、1—322拉成平直，使铺位无偿增加了16．05m2，如出租，最保守一年也收入4、5万元；2．补偿徐某兄弟30万元；3．将1—X号铺位优先出售给徐某兄弟，因此构成了补充协议签订的基础。1—X号铺位“优先出售”是附条件条款，是限制福明公司出卖该铺位给他人，如果卖就不再进行招标，徐某兄弟有优先购买权，如不出卖，这一条款就不发生效力。《补充协议》后，徐某兄弟拒不支付（略）元的购房款，按照约定我方要求解除合同是有法律依据的，应驳回徐某兄弟的上诉请求。福明公司另一代理人补充答辩认为，徐某兄弟提到福明公司拒绝出卖1—329铺位没有任何证据，根据补充协议，1—X号铺位的出售和徐某兄弟交付（略）元义务的履行不是同时的。
针对福明公司的上诉，徐某甲、徐某乙当庭口头答辩认为，必须结合《补充协议》签订的背景进行考虑，福明公司也承认主要是针对其违约问题进行协商并达成的协议，福明公司向我方许诺的条件是：1．优先出售1—X号铺位；2．允许拉直两个铺位；3．赔偿30万元。因此，我方承诺按约定时间支付剩余铺位款。关于1—X号铺位的出售时间，根据立法原则，没有先后履行顺序的，应该同时履行，故应于1996年10月30日前履行，关于以“现行”价格问题，当然是指合同签订时的价格。
二审诉讼中，福明公司还向本院提供了三份1996年签约的铺位买卖合同，其约定的出售价格分别是：1—306B铺位7491元／m2，1—059铺位8500元／m2，1一308A铺位7491元／m2；徐某甲、徐某乙也提供了福明公司1996年11月7日出售1—307铺位的买卖合同，出售价格为5714元／m2。
本院认为，福明公司依法已先期在行政主管部门进行商品房预售注册的前提下，通过与徐某甲、徐某乙平等协商达成的四个商铺的买卖合同，应受到法律保护。合同履行过程中，在徐某甲、徐某乙已严格依照约定的时间和数额支付占总价款50％的预购款之后，福明公司未能在约定的时间内向对方交付约定铺位，且这种逾期状态持续一年之久，属严重违约行为，依照双方约定福明公司应向徐某甲、徐某乙支付180余万元的违约金。尽管福明公司提出这一数额已超出徐某甲、徐某乙应付剩余购房款的总和，但是合同中对买方迟延支付购房款应承担的违约责任同样如此，因而双方关于此项的约定是对等的。这种约定的目的旨在促使合同能切实得到严格履行，维护交易安全，减少商业风险，实现预期利益。福明公司在出现上述违约情势后，为减轻责任及挽回其他不良影响，积极通过有关部门协调并使双方在原四份买卖合同的基础上进一步达成《补充协议》。该《补充协议》作为福明公司前期严重违约而对原四份买卖合同的善后处理，其目的在于重新调整双方的权利义务关系，并使之具有法律约束力，供双方遵守。因此，结合该《补充协议》签订的上述背景，在《补充协议》中福明公司向徐某甲。徐某乙所做的三项承诺，应视为徐某甲、徐某乙放弃对福明公司前期违约追究责任及进一步承诺在约定的时间内支付剩余铺位款的对价条件，这样《补充协议》就使得双方的权利、义务之间形成一种新的对应和牵连关系。
《补充协议》签订后，徐某甲。徐某乙拉直两个铺位及通过减免部分余欠铺位款获偿30万元，福明公司承诺的其中两个条件已经兑现。关于双方对《补充协议帅1—X号铺位，福明公司“同意不再招标，以现行价格优先出售”给徐某甲、徐某乙的条款解释上的争议，本院认为应当基于该条款的基本文义及引发诉讼之前对此条款的实质争议，并遵照公平和诚实信用原则进行解释，首先，从诉讼前双方往来函件上可以看出，双方当时仅是就1—X号铺位的价格协商未果，而从未就是否应当出售产生过争议；其次，该条件作为福明公司因前期违约对徐某甲、徐某乙所作出的重要补偿之一，只有将该条款认定为双方约定的一种现实的确定的购买权，才能真正平衡当时双方之间的权利义务关系，况且该条款中也没有福明公司主张的类似“如果”的假设性限制词语，故福明公司就此在诉讼中所阐释的“如果出售”则不再招标，优先出售给徐某甲、徐某乙的“期待权”之说既与事实不符，又有违民事活动中的公平和诚信原则，本院不予采纳。徐某甲、徐某乙主张购买1—X号铺位，依法符合双方的约定，福明公司未予出售属违约行为。
徐某甲、徐某乙提交的1996年10月28日转账支票、石家庄市商业银行和中支行证明及汪志江的书面证言，其意在证明曾在《补充协议》规定的时间内向福明公司支付余欠铺位款，因福明公司拒绝出售1—X号铺位而未果的事实过程，该三份证据所形成的链条是完整的，福明公司经质证虽提出异议，但其异议理由并不充分，又没有提出反驳证据，故其异议不能成立，徐某甲、徐某乙就此主张的事实应予认定。由于福明公司无正当理由不履行合同约定的出售1—X号铺位的义务，作为与该义务履行有对应和牵连关系的支付余欠铺位款之义务，徐某甲、徐某乙拒绝履行，系基于合同权利不能依法得到实现，为避免对方违约带来的商业风险所作出的正当抗辩，不属违约行为。至于福明公司所主张的《补充协议》第三条己特别约定徐某甲、徐某乙应于1996年10月30日前一次性全部付清余欠铺位款，否则其有权解除合同问题，由于合同中一方当事人在享有合同权利的同时，不能排除己方的基本义务，因此，依照诚信原则，对该条款的解释亦应立足于双方基本权利义务的平衡，即福明公司在享受权利的同时必须亦应履行己方的合同义务，否则，对方当然享有抗辩权。故福明公司此主张亦不能成立，不能支持。
综上，徐某甲、徐某乙于支付余欠铺位款的同时要求购买1—X号铺位，福明公司拒绝出售，后又以不适当的高某限制出售，属违约行为。徐某甲、徐某乙在不能实现合同利益的前提下，拒绝支付余欠铺位款，属行使正当的抗辩权，现徐某甲。徐某乙继续要求以《补充协议》签定时的价格购买1—X号铺位，应予支持。福明公司应基于自身的违约行为承担该铺位价金的正常的市场风险。参照当时福明公司出售其他铺位的价格，并根据1—X号铺位的实际情况，确定该铺位单价7000元／m2为宜。此外，鉴于徐某甲、徐某乙在行使抗辩权过程中，因未支付余欠铺位款获得一定利益，故其再向福明公司主张赔偿损失之请求，本院不予支持，但其要求福明公司给予办理过户确权手续，理由正当，原审未予处理欠妥。综上，原审认定事实正确，但在确认双方责任和适用法律上均有不当，依法应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、撤销石家庄市中级人民法院(1999)石法民一初字第X号民事判决；
二、本判决送达之次日起三十日内石家庄福明房地产开发有限公司向徐某甲。徐某乙履行出售福兴阁商城1—X号铺位的义务，并办理相关房产买卖过户手续，同时，徐某甲、徐某乙向石家庄福明房地产开发有限公司支付1—X号铺位价款（略）元，支付其他四铺位余欠铺位款（略）元；
三、本判决送达后之次日起十日内，石家庄福明房地产开发有限公司给徐某甲、徐某乙办理福兴阁商城1—312、1—320、1—321、1—322四铺位的房产买卖过户手续；
四、驳回石家庄福明房地产开发有限公司的上诉请求；
五、驳回徐某甲、徐某乙的其他诉讼请求。
一审案件受理费（略）元，徐某甲、徐某乙负担（略）元，石家庄福明房地产开发有限公司负担（略）元，财产保全费7020元由石家庄福明房地产开发有限公司负担；二审案件受理费（略）元，徐某甲、徐某乙负担（略）元，石家庄福明房地产开发有限公司负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长许广为
代理审判员李俊杰
代理审判员胡华军
二○○○年十月二十日
书记员王芳
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