河北省沧州市中级人民法院
民事判决书
(2000)沧经初字第X号
原告(反诉被告)沈某，男，X年X月X日生，汉族，工人，住（略）。
委托代理人单继泽、贾某某，海岳律师事务所律师。
被告(反诉原告)黄骅市政府招待处。住所地：黄骅市X街。
法定代表人胡某，该招待处处长。
委托代理人王某，男，黄骅市政府法制办公室干部，住（略）。
原告(反诉被告)沈某与被告(反诉原告)黄骅市政府招待处租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告(原诉被告)沈某及委托代理人贾某某、被告(反诉原告)黄骅市政府招待处法定代表人胡某及委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈某诉称，1999年1月15日，我与黄骅市政府招待处(以下简称招待处)签订一份租赁协议。双方对租赁范围、期限、违约责任等均作了约定。协议签订后，我对所租房屋进行了大面积的装修并组建了河北梆子剧团，购置了空调、乐器、音像投放设备、服装、道具等。到1999年9月7日试营业，因装修、购置设备、支付职工工资及试营业招待等共投入资金88万余元。然而被告却在1999年9月24日向我发出了搬迁通知并强行拆毁租赁房屋，致使我无法经营，被迫停业，造成了20余万元的经济损失。为维护公民的合法权益不受侵害，诉请法院判令被告赔偿我经济损失102万元并承担本案诉讼费用。
在2000年5月25日庭审过程中，原告增加诉请求，请求解除原被间所订租赁合同。
2000年10月17日，质证过程中，原告又增加诉讼请求，要求被告赔偿损失数额增加到144万元。
被告招待处辩称，租赁协议合法有效，不能解除；拆迁的房屋是旧楼，不在租赁范围之内，且拆迁旧楼是根据黄骅市政府的会议纪要精神所为，我处无违约行为，不能赔偿原告损失。
在2000年7月13日庭审中，被告招待处提起反诉。
反诉原告招待处诉称，1999年1月15日租赁协议签订后，我处全面履行了合同中规定的义务：而反诉被告却不按约支付餐厅工人工资、交纳水电费、税金，并擅自转包所租部分房屋，存在违约行为；被告还阻碍我处拆迁、妨碍施工，给我处造成很大经济损失。请求法院判令反诉被告继续履行租赁合同；支付违约金某赔偿我处经济损失86万元。
反诉被告沈某辩称，租赁合同合法有效，但反诉原告严重违约，致使合同无法继续履行；我不存在违约行为和妨碍施工的侵权行为。不应支付反诉原告违约金，亦不应赔偿其经济损失，应驳回其反诉请求。
本案经公开开庭审理，对当事人的陈述及提供的证据通过举证、质证和辩论，作如下归纳。
一、本案当事人对下列事实无异议，本院予以确认。
1、1999年1月15日，原被告双方签订租赁协议，协议约定：沈某租赁招待处餐厅、大小舞厅和所有设备；餐厅自1999年7月1日租给乙方使用；招待处把旧楼的X号、X号、X号房间及西边两间办公室给沈某使用；租赁期限为五年；第一年租金1．2万元、第二、三、四、五年均为1．5万元；沈某自1999年1月15日起负责发放八名餐厅工人工资；工资年总额为5万元；沈某每年6月1日向招待处交纳全年水电暖费用1万元；沈某自己负担租赁期间的税金某城镇配套设施费用；转包租赁物需经招待处同意等条款。
2、为履行租赁协议，招待处把部分物品交于沈某使用，双方签有租赁物交接清单。在租赁物交接清单中，沈某与招待处法定代表人胡某均签了名。另外，1999年5月29日与同年6月22日，沈某分两次从招待处领取单人床22张，有沈某签名的领取实物条。(详见清单一)。
3、1999年6月8日，黄骅建筑质量监督站受招待处委托对其旧楼工程质量进行鉴定。鉴定意见为：该工程结构安全和使用功能均存在潜在危险性，为危楼，应立即停止使用。
4、1999年6月22日，黄骅市政府在听取了招待处处长胡某汇报后，下发了开发改造招待处规划的市长办公会议纪要。
5、经双方当事人及黄骅市电力局协商，由沈某直接到电力局交电费。1999年7月20日至8月20日，沈某向电力局交电费4782．2元。
6、1999年8月3日，沈某向招待处交租金185万元。
7、1999年9月9日，沧州晚报刊登了沈某组建艺术团的报道。
8、1999年9月17日，大舞台开始营业。
9、1999年9月22日，沈某在黄骅市邮政局所办中邮专递广告中对“黄骅市大舞台休闲娱乐中心(大餐厅改装而成)”作了详细介绍。主要内容：大舞台位于黄骅市政府招待处院内；具备良好的餐饮娱乐条件，广告中还附有大舞台室内状况及演员表演古装戏的照片。
10、1999年9月22日，黄骅市政府对招待处旧楼改造方案请示下发批复：同意招待处旧楼改造方案。
11、1999年9月23日，招待处与北京晨鸣纸业集团代表人李某某签订合作开发招待处旧楼协议书一份。主要内容：招待处以土地投资、李某某以现金某资，合作开发招待处旧楼及南部、东部门市，建筑总面积为4000平方米；招待处负责监督工程质量与进度，李某某承担拆迁及建筑费用；该工程1999年10月底前开工，2000年8月底前交付使用。招待处法定代表人胡某签名并加盖公章，李某某签名并加盖其私章。
12、1999年9月24日，招待处向沈某发出搬迁通知，要求沈某务于1999年10月5日前搬迁完毕。
13、沈某提交1999年9月29日至2000年5月26日拆迁现场照片58张，照片反映了如下内容：招待处东门砖头堆积，门被锁；南大门迁除后被砖头堵住；X号、X号房间被拆除；X号房间、四个雅间、三个舞厅的门窗、护墙板、暖气片、电灯线路被拆除；锁被砸毁；大舞台门前堆放着门窗、板材等杂物；大餐厅、厨房门口被拆卸物所堵。
14、2000年6月8日，本院审判人员及双方当事人到招待处进行了现场勘察。大舞台(大餐厅)座北朝南，距南面新盖门市楼X米左右，招待处院内东西宽50米左右，大舞台南面7米左右并列放置了两个铁平台。铁平台南面是三堆沙石料、两个塔吊及一个搅拌机。大舞台东南方向的原东门移至大舞台西北方向，位于大舞台与其后面的招待处贵宾楼(未出租)之间。其余勘察情况与照片所反映的内容基本一致。
二、本案当事人对下列事实或对下列事实所产生的法律后果有争议，本院查明：
1、被告招待处是否构成根本违约，违约行为能否导致租赁合同的解除。
原告认为，被告违反租赁协议约定，擅自剥夺我对租赁舞厅及X号、X号、X号房间的使用权，导致履行合同的目的无法实现，应予以解除。据此举证：58张拆迁现场照片(详见无争议事实第13项)。
被告认为，X号、X号、X号房间未计租金，不在租赁范围之内；因招待处旧楼为危楼，黄骅市政府对此进行专题研究并作出拆迁旧楼的批复；在拆迁过程中，我处决定给原告适当安置，但原告无解决问题诚意，协商未果。总之，我处不存在违约行为。据此举证：(1)租赁协议(详见无争议事实第1项)。(2)黄骅市建筑质量监督站的鉴定结论(详见无争议事实第3项)。(3)黄骅市政府会议纪要(详见无争议事实第4项)。(4)黄骅市政府同意招待处对其旧楼进行拆迁改造的批复(详见无争议事实第10项)。(5)1999年10月28日餐厅租赁补充协议。主要内容：招待处拆除原给沈某使用的X号、X号、X号房间，用新楼一层的X号、X号、X号、X号房间及中厅一间抵顶。该协议中无沈某签名、盖章，沈某对该协议不予认可，否认签订过补充协议。
本院认为，租赁协议第五条中的X号、X号、X号房间是否属于租赁物约定不明，双方当事人对该条款的理解有争议。根据《中华人民共和国合同法》第125条规定：当事人对合同条款理解有争议的，应按照合同词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。无争议事实第7项、第9项表明：原告修建大舞台的目的是开办一个集餐饮、娱乐为一体的休闲娱乐中心。要使娱乐中心良好运转。不仅要有表演舞台、还要有演职员吃住等后勤保障设施，X号、X号、X号房间恰好是演职员住宿之处。且从招待处提供的餐厅租赁补充协议中用新楼部分房间抵顶15、26；X号房间，亦可反映出15、26、X号房间属于租赁物。从签订该租赁合同的目的、以及合同其他条款的逻辑性、用词准确性相对较差综合分析，X号、X号、X号房间属于租赁房屋，在出租范围之内。
无争议事实第13项、14项表明：招待处于1999年9月29日拆走沈某所租赁三个小舞厅、四个雅间的主要设施；拆除X号、X号、X号房间；进出招待处的原东门被锁、南门被拆除(已建成门市楼)；厨房、大餐厅门口被堵。由于招待处的行为致使大舞台的经营环境恶化、人员无法进出，不能实现原租赁合同的目的。招待处的上述行为已构成根本违约。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项之规定，沈某可以解除租赁合同，原告的主张证据充分，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。而黄骅市建筑质量监督站的质检报告、黄骅市政府会议纪要及批复均是根据招待处委托、汇报后作出的结论，均不是不能避免、不能预见、不能克服的情况，不属于不可抗力，不能免除招待处的责任。且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。所以招待处应向沈某承担违约责任；另外《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定二当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。从被告提供的对其旧楼的质检报告反映，被告报待处于1999年6月8日已经知道旧楼是危楼的鉴定结论。其应履行告知义务，应及时将上述情况告诉租赁人沈某。由于招待处未履行应尽的附随义务，致使沈某在1999年7、8月投入大量资金某所租房屋进行装修。招待处亦应承担相应违约责任；关于租赁补充协议，由于无沈某签字，沈某又不予认可，该证据缺乏形式要件，本院不予采信。招待处的主张，理由不充分，本院不予支持。
2、被告招待处因违约行为赔偿原告沈某的损失数额。
沈某认为招待处应赔偿其损失144万元。据此提供以下证据，第一份是沧州华狮会计师事务所有限责任公司沧华所内审字(2000)第X号审核报告。该报告的主要内容：一、实物资产建造及购置支出为（略）.20元(详见清单二)。二、费用支出为（略）．67元。其中：支付电费4782．20元；2、支付租金（略）元；3、支付茂源商行木工工资（略）元；4、支付餐厅工人工资（略）．50元；5、支付演员工资（略）元；6、支付租车费（略）元；7、支付电话费4091．09元；8、支付差旅费及零星用品费用5048．88元。三、根据沈某提供的一九九九年九月八日至一九九九年九月二十八日消费菜单计算，其营业收入为（略）元。四、供法院参考的费用为（略）元。其中：1、接待演员用餐9867元(6-8月菜单计69座次)；2、餐厅工人用餐（略）元按(10人×6元／天×300天)3、剧团演员用餐2520元(按25人×6元／天×120天)；4、开业用餐（略）元(其中包括其他接待、开业费用)；5、应支付餐厅人员工资（略）元(未发的工资单7张)。(五)有关事项说明。1、审核的票据中正式票据，也有不符合根据规定的二联单、三联单、收据及白条都列为支出额；2、营业收入只依提供的菜单计算，未向消费者调查；3、所有支出凭证均未进行函证。第二份证据是黄骅市物价局向沈某所租赁招待处下发餐饮店地方等级证明书一份。主要内容：餐饮店等级为一级；雅间桌数12间；营业面积200平方米；饭菜执行毛利率50％、烟酒执行差率30％。证书发放日期为1999年9月13日。第三份证据是黄骅迎宾馆、黄骅市骅联宾馆、黄骅市复兴大酒店的证明各一份。主要内容：黄骅迎宾馆餐厅部为一级餐饮店；雅间12间；营业面积200平方米，月营业额21．5万元。黄骅市骅联宾馆为二级餐饮店，月经营额15万元左右，纯利润率为30％。黄骅市复兴大酒店为三级餐饮店，月经营额7．6万元，纯利润率为28％左右。
招待处对审核报告的部分内容有异议。其中对第一项实物资产建造、购置支出（略）．20元及第五项有关事项说明没有异议，对第二、三、四项均有异议；对黄骅市物价局向沈某发放的餐饮店一级证书及黄骅迎宾馆的证明没有异议，但称各餐饮店的经营有好有坏，不能以黄骅迎宾馆或沈某餐饮店等级证书中规定的毛利润50％确定沈某经营期间的纯利润。
本院认为，由于招待处对实物资产建造及购置支出（略）．20元没有异议，应予以认定。但沈某应把实物资产建造及购置清单中的物品返还给招待处；费用支出中的电费、餐厅人员工资及（略）元(自1999年1月15日至2000年5月25日)租金某租赁协议是沈某租赁期间应支付的款项，不能计算在招待处违约的赔偿数额中，沈某多预交的租金1095元，招待处应予返还，其余五项合计（略）．97元应作为损失计算在招待处因违约而造成的赔偿数额中；关于经营收入(利润)问题。由于审核报告中的经营收入是根据沈某提供的菜单作为计算依据，招待处不认可，故审核报告中的该项数据不能作为可得利润损失的依据。黄骅迎宾馆餐饮部与沈某所租赁的招待处均为黄骅市一级餐饮店，且雅间数额相同、经营面积相接近，应比照黄骅迎宾馆餐饮部的经营情况确定沈某所租赁招待处的经营额。虽然招待处对沈某提供的黄骅迎宾馆、黄骅市骅联宾馆、黄骅市复兴大酒店的纯利润率证明均有异议，但在本庭规定的举证期限内，招待处未提供相反的证据予以反驳。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第二十三条规定，综合本案情况对沈某提供的上述三份证据应予以确认。但利润率的多少，不仅与餐饮店的等级、规模有关而且还与经营者的管理水平、经营策略等方面有关，该案中纯利润率应以同地区、同规模、同等级餐饮部的平均利润率30％为依据。故沈某租赁招待处期间每月的纯利润应确定为同地区、同级别餐饮部的月经营额与其平均纯利润率的积，即为（略）元×30％=（略）元，招待处违约(1999年9月29日拆迁)至沈某请求解除租赁合同(2000年5月25日)期间，沈某的纯利润为（略）元；关于供法院参考的费用问题。根据沈某提供的1999年1至10月餐厅工人工资及1999年7至10月演员工资表反映：餐厅工人按10人，用餐天数按300天，以及演员按25人，用餐天数按120天计算与实际人数及用餐天数相吻合。每人每天生活费按6元计算符合我国城镇居民的平均生活水准。上述费用应予认定。剧团演员用餐中包括接待演员用餐，故接待演员用餐不应重复计算。沈某根据其餐厅人员列举的菜单主张开业用餐（略）元，招待处不予认可，沈某的主张，证据不充分，本院不予确认。未发的4至10月餐厅工人工资是沈某租赁期间应支付的款项，不应作为因违约造成的损失计算在赔偿数额范围之内。故供法院参考的费用中只有（略）元用餐费用能作为招待处违约赔偿数额。
3、反诉被告沈某是否存在违约行为。
反诉原告招待处认为沈某存在违约行为，主要表现在：沈某未按时发放八名职工工资；未按时交纳水电暖费用和税金；擅自转租大餐厅。据此举证：(1)招待处餐厅工人范忠义、金某某、尚木锋、李某华、陈忠厚、赵培智六人的证言各一份。证明沈某尚欠其工资。(2)1999年9月20日，招待处向电力局交纳电费5706．44元。(3)沈某聘用人员史守香在招待处领取旅馆业发票一本，销售金某3866元，税金270元。(4)施文艳、白秀明证言一份。其二人证明沈某将租赁的大餐厅东侧二间房转租于她们开办洗头房，交沈某租金3000元。
反诉被告沈某认为，其不存在违约行为，施文艳、白秀明的证言不真实。据此举证：(1)1999年10月18日，餐厅工人陈忠厚、范忠义、金某某证言一份。主要内容：沈某承包招待处以来已发放三个月工资，因装修急需增加设备，资金某足，我们同意延缓发放工资。陈忠厚、范忠义、金某某三人签名。(2)沈某以招待处名义向黄骅电力局交纳1999年7、8月电费4782．2元。(3)2000年5月21日，黄骅电力局第一供电所所长胡某俭证言一份。主要内容：沈某在1999年6月1日前未按约定向招待处交纳电费（略）元，后沈某、招待处处长胡某与我们供电所三方协商，由沈某直接向供电所交纳电费（略）元。(4)杨文彦、金某某、尹汝来证言各一份。主要内容：杨文彦、金某某证明洗头房是由餐厅统一管理、凭餐厅发的票免费为就餐客人洗头；尹汝来证明，其与沈某不存在租赁关系，沈某让其在大舞台内办班不收取租赁费，目的是让其看管大舞台内的物品(因曾丢过空调等物品)。
本院认为，沈某拖欠工人工资事实清楚、证据充分，应予认定。但餐厅工人陈忠厚等人证实同意沈某延缓发放工资，故沈某延缓发放工资不属于违约。但沈某应支付租赁期间未发放的八名餐厅工人工资（略）元；按租赁协议约定沈某应在1999年6月1日前向招待处交纳水电暖费用（略）元，但招待处法定代表人胡某在庭审中的陈述及沈某提供黄骅电力局第一供电所所长胡某俭的证言均证实：三方(沈某、招待处、电力局供电所)口头协商一致，由沈某直接向供电所交纳电费（略）元。由于双方未约定何时向供电所交纳电费，所以沈某在招待处违约前(1999年9月29日招待处拆迁前)未交电费不属于违约，在招待处违约后至沈某请求解除合同时，沈某未交电费属于履行抗辩权、亦不属违约。但沈某应按租赁协议交纳租赁期间的电费（略）元，由于沈某己交纳电费4782．2元，故还应向黄骅市电力局交纳电费（略）．8元；根据租赁协议，沈某应承担交纳税金某义务。沈某在租赁期间从招待处领取旅馆业发票一本，应交纳税金270元，该款项已由招待处向税务机关代交。对此，双方无异议，本院应予认定。但双方对沈某领取发票后，何时向招待处履行给付代交税金某务没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行、债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于沈某否认招待处向其主张过税金，招待处又不能举证证明向招待处追要过税金，故招待处以沈某未给付其代交税金某成违约的主张，理由不充分，本院不予支持，
但沈某应按租赁协议给付招待处代其交纳的税金270元；根据租赁协议，未经招待处同意，沈某不能转包租赁物。招待处提供的施文艳、白秀明证言证明沈某将其所租部分房屋转租于她二人，并交租金3000元。沈某对上述证言不予认可。同时列举杨文彦、金某某等人证言。主要内容：洗头房未出租，是在餐厅统一领导下为就餐客人免费服务的设施。双方对是否转租说法不一，证据矛盾。若认定转租行为存在，需有转租协议或收取租金某续，但招待处在本庭规定的举证期限内未提供沈某与施文艳、白秀明的租赁协议，亦未提供沈某收取施文艳、白秀明租金某手续，故招待处请求认定沈某擅自转租的主张，证据不充分，本院不予采信。
4、反诉被告沈某是否存在阻挠拆迁，妨碍施工的行为，是否给反诉原告造成了损失及损失数额。
招待处认为，沈某存在阻挠拆迁、妨碍施工行为，由此给招待处造成损失85万元。据此举证：(1)露天舞台铁平台照片一张。照片显示，铁平台放置在大舞台南面院内。(2)黄骅市三建工人王某清、李某忠、张文彬证言一份。主要内容：1999年4月，沈某拉到招待处院内两个大铁平台，堵在施工现场，随着工程进度需要，我们挪开了其中一个铁平台。王某清、李某忠、张文彬签名并按了手印。(3)2000年5月4日，工程投资人李某某及黄骅三建公司张某某证言一份，主要内容：该工程预计5月底全部竣工，因沈某阻挠拆迁，致使工程延期40天，造成销售价格下降、原材料涨价等损失85万元。李某某、张某某签名并按手印。
本院认为，根据双方无争议的现场勘验笔录可以证明，大舞台南面七米左右放置着两个铁平台，但铁平台南面及东、西面均有宽阔的空间，且铁平台可以挪动，铁平台的放置不足以影响施工车辆进入及材料的存放；沈某对王某清、李某某、张某某等人的证言不认可，且根据无争议事实第11项，招待处与李某某签订合作开发招待处旧楼协议的时间是1999年9月23日，协议中约定工程开工日期为1999年10月底，竣工日期为2000年8月底，1999年4月不存在施工的事实。2000年5月底竣工的证言也与开发协议相悖。故王某清、李某某、张某某的证言内容不真实，不能作为定案的依据；且沈某是否存在妨碍施工的侵权行为是另外一个法律关系，与本案无关。招待处的主张，证据不充分，本院不予确认。
综上所述，双方所签租赁协议是在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，为有效合同；当事人应遵循诚实信用原则，全面履行双方约定的义务及法定的附随义务，以保证合同目的的实现。否则，当事人可以解除合同；合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；本案中，由于招待处强行拆迁的违约行为致使沈某不能实现租赁合同的目的，沈某解除合同的主张应予支持；招待处应返还沈某多交的租金某赔偿沈某所造成的损失，沈某亦应把租赁财产返还招待处，或采取交付税金、水电费、支付工资等补救措施，以便恢复到原来的状态。招待处的反诉请求证据不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第六十条、第六十四条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定，判决如下：
一、解除黄骅市政府招待处与沈某所订租赁协议；
二、黄骅市政府招待处返还沈某租金1095元；
三、黄骅市政府招待处赔偿沈某经济损失（略）．17元。
四、沈某向黄骅市政府招待处餐厅工人支付工资（略）元、向黄骅市电力局第一供电所交付租赁期间的电费（略）．8元、向黄骅市政府招待处支付代交税金270元，合计（略）．80元；
五、沈某按租赁财产清单向黄骅市政府招待处交付租赁财产；
六、沈某按实物资产建造及购置支出物品清单向黄骅市政府招待处交付建造实物及购置物品，短缺物品由沈某按购置票据中的价款返还给黄骅市政府招待处相应款项；
七、驳回反诉原告黄骅市政府招待处的反诉请求。
案件受理费（略）元，其他诉讼费3945元，保全费6290元，反诉案件受理费（略）元，其他诉讼费3000元，审计费4400元，合计（略）元由黄骅市招待处承担（略）元，由沈某承担2415元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本叁份，上诉于河北省高级人民法院。
审判长周书宪
代理审判员郭淑仙
代理审判员孙树国
二○○○年十月二十日
书记员张春明
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