原告中国农业银行北京市分行，住所地北京市西城区X路X号。
负责人郭某某,中国农业银行北京市分行行长。
委托代理人关真峰，北京市中理律师事务所律师。
被告张某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被告北京金诚信房地产经纪有限责任公司，住所地北京市东城区东四十条X号西区X－303。
法定代表人邱某，北京金诚信房地产经纪有限责任公司经理。
委托代理人柴某，北京金诚信房地产经纪有限责任公司职员。
委托代理人田某，北京金诚信房地产经纪有限责任公司职员。
原告中国农业银行北京市分行（以下简称农业银行）诉被告张某、被告北京金诚信房地产经纪有限责任公司（以下简称房地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张长缨独任审判，公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人关真峰、被告房地产公司的委托代理人柴某到庭参加了诉讼，被告张某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
农业银行诉称：2004年7月22日，农业银行与张某、房地产公司签订《个人住房抵押借款合同》（以下简称借款合同）。约定：张某借款金额为x万元，用于购买北京市昌平区X镇华龙苑南里X号楼X单元X室。期限自2004年7月22日至2009年7月21日止。北京金诚信房地产经纪有限责任公司为张某提供担保，期限自农业银行依《个人住房抵押借款合同》、房地产卖契发放贷款之日起至抵押登记办理完毕之日止。张某与北京金诚信房地产经纪有限责任公司负责办理房屋的抵押登记手续。现农业银行已依约履行发放贷款义务，但张某未能按期还款，北京金诚信房地产经纪有限责任公司亦未履行担保责任。故诉至法院要求：1、判令解除农业银行与张某、房地产公司签订的《个人住房抵押借款合同》；2、判令张某立即偿还农业银行全部借款本金x.25元及至实际还清之日的利息、罚息、复利（截至2008年10月9日，本金、利息、罚息、复利合计x.81元），房地产公司承担连带偿还责任；4、张某、房地产公司承担诉讼费用。
房地产公司辩称：第一，依照《个人住房抵押借款合同》第七条第1款的约定，农业银行划款的前提是在办妥抵押登记并取得他项权利证后的七个工作日内，而实际上由于张某并不配合我公司办理抵押登记手续，导致抵押登记一直没有办下来，而农业银行在未通知我公司的情况下，将借款划付张某，此行为加大了我公司作为担保方的风险和责任，
第二，依照《个人住房抵押借款合同》第七条第2款的约定，合同约定了两种划拨借款的方式，但实际在履行过程中，农业银行并没有将借款划拨到我公司的账户，而农业银行在履行第一种划款方式中存在明显的过错，其履行并不符合合同约定，况且在我公司不知情的情况下，也没有任何的抵押登记手续以及他项权利证的情况下，就单方把借款划入张某的账户。因此，农业银行应当为其过错行为承担相应的民事责任。
第三，依据《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定，农业银行的上述划款行为实际上已经变更了三方签订的《个人住房抵押借款合同》中的主合同内容，在这种情况下，我方有权利不再承担连带保证责任。
基于农业银行的行为在我公司不知情的情况下所为，加大了我公司的担保责任和风险，且农业银行的行为不符合合同的约定，应当承担过错责任。因此，我公司不同意其诉讼请求。
被告张某既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明：一、2004年7月22日，农业银行与张某、房地产公司签订借款合同，约定：为购买北京市昌平区X镇华龙苑南里X号楼X单元X室的房屋，张某向农业银行申请贷款；张某借款金额为x元，借款利率按照月利率3.975‰；采取等额还款法归还贷款，每月等额还款本息金额为3565.55元；借款期限自2004年7月22日至2009年7月21日止；房地产公司为张某提供连带责任保证，期限自农业银行依借款合同，房地产卖契发放贷款之日起至抵押登记办理完毕之日止；房地产公司按本合同的约定在保证期间，当张某连续三个月未偿还借款本息和相关费用或任何一期贷款本息及相关费用逾期达三个月时，代张某偿还其所欠农业银行的借款本息和其它相关费用；担保范围为张某所欠农业银行的一切款项，包括借款本金、利息、逾期利息、罚息及其它相关费用；房地产公司接受张某的委托在六个月内办理完毕以下事项：1、代张某办理房屋过户手续，代收代缴土地出让金。2、代张某办理正式产权证，并保证将其移交给农业银行收押。3、代张某办理所购房屋的抵押登记手续，并在收到他项权利证书之日起5日内将该证书交与农业银行。
二、2004年7月22日，农业银行与张某、房地产公司签订借款合同的补充协议。其中对借款合同第七条进行了如下补充：在张某办妥借款合同所涉及房产的过户手续，并向银行移交了契税完税凭证后，张某授权农业银行将借款款项一次性划付至售房人专用结算账户，户名：刘建生，帐号11－x。
三、2004年7月20日，张某办理了借款合同所涉及房产的过户手续，取得了（2001）（京）契税字x的中华人民共和国契税完税证。随后，张某将该证明移交了农业银行。
四、2004年7月22日，农业银行依约向张某发放了贷款x元。
截至2008年10月9日，张某尚欠农业银行全部借款本金x.25元及相关利息、罚息、复利（利息为4419.26元，罚息为2396.79元，复利228.51元）。
五、截至庭审之日，涉案房屋尚未办理涉案房屋的抵押登记手续。
上述事实，有农业银行向法庭提交的借款合同、补充协议、借款借据、欠款清单、（2001）（京）契税字x的中华人民共和国契税完税证及当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：农业银行与张某、房地产公司签订的借款合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反国家的相关法律法规，该合同真实有效，当事人均应按约履行各自义务。公民对于自己的民事行为应采取审慎的态度，订立合同和设立民事权利义务、以及对合同项下义务之履行，关乎个人切身利益，更应严肃谨慎的对待，并应承担由此造成的相应法律后果。现农业银行已按约发放贷款，被告张某已累计多期未按合同约定还本付息，张某的行为已经严重影响了农业银行订立合同时所期望实现的合同目的，构成根本违约，故农业银行要求解除《个人住房抵押借款合同》的诉讼请求本院应予支持，农业银行要求张某立即偿还全部借款本金并要求张某支付至实际还清之日的利息、罚息、复利的诉讼请求本院亦应支持。房地产公司作为《个人住房抵押借款合同》的担保方，在张某尚未办理抵押登记手续并将他项权利证书移交农业银行的情况下，应当依照《个人住房抵押借款合同》的约定承担保证责任，故农业银行要求房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院应予支持。对于房地产公司的答辩意见，本院结合已经查明的事实，认为农业银行的划款行为符合《个人住房抵押借款合同》补充协议的约定，房地产公司的答辩意见并无事实与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行北京市分行与被告张某、被告北京金诚信房地产经纪有限责任公司签订的《个人住房抵押借款合同》。
二、被告张某于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行北京市分行借款本金八万五千一百零六元二角五分，并偿付相关利息、复利、罚息（截止至二00八年十月九日，利息为四千四百一十九元二角六分，罚息为二千三百九十六元七角九分，复利二百二十八元五角一分；自二00八年十月十日起至本判决生效之日止，按照前述《个人住房抵押借款合同》有关规定计算；自本判决生效之次日起至实际给付之日止按照中国人民银行逾期付款有关规定计算）。
上述数额系本院庭审所确认，庭审后如有还款情形，则在执行中作相应扣除。
三、被告北京金诚信房地产经纪有限责任公司对被告张某的上述还款义务承担连带保证责任。
四、被告北京金诚信房地产经纪有限责任公司有权在其承担保证责任范围内向被告张某追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零三十二元，由被告张某、被告北京金诚信房地产经纪有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员张长缨
二ＯＯ八年十二月十日
书记员朱思慧
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