上诉人湖南虹景园物业管理有限公司与被上诉人鑫天鑫城业主委员会物业服务合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:长沙市中级人民法院

上诉人（原审被告）湖南虹景园物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区X路X号X楼。

法定代表人顾某某，董事长。

委托代理人杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人刘玲，湖南汗青律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）鑫天鑫城业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区X路X号鑫天鑫城小区内。

代表人任某某，主任。

委托代理人杨某，湖南轩辕律师事务所律师。

上诉人湖南虹景园物业管理有限公司（以下简称虹景园公司）因与被上诉人鑫天鑫城业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2009）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年4月21日，鑫天鑫城业主委员会成立，并通过了《鑫天鑫城业主大会议事规则》，议事规则载明：1、业主大会设立业主代表大会和业主委员会，业主大会或业主代表大会履行选聘和解聘物业服务企业、选举和更换业主代表和业主委员会委员等职责；2、业主大会采用以下2种形式进行表决，一是设投票箱，在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果，二是专人送达、回收意见，由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；3、业主大会或业主代表大会作出决定，必须经与会业主或业主代表所持投票权1／2以上通过，业主大会或业主代表大会作出制定和修改业主大会议事规则、业主公约、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主或业主代表所持投票权2／3以上通过。2008年1月13日，鑫天鑫城业主代表大会选举增补任某某、李殊二人为业主委员会委员，并经业主委员会委员、监委会成员研究决定，由任某某任某委会主任。

2007年9月1日，虹景园公司与业委会签订了一份《鑫天鑫城物业管理合同书》及《鑫天鑫城物业管理合同书附件》，合同约定业委会选聘虹景园公司为鑫天鑫城住宅小区提供物业管理服务，该小区总建筑面积x平方米，总户数1073户，委托管理期限为3年，自2007年9月1日起至2010年8月31日止。合同期满如有小区全体业主二分之一以上要求更换物管公司则终止合同，反之合同自动顺延一年。合同具体约定了虹景园公司提供物业服务的范围及质量，如虹景园公司未能按照约定提供服务的，业委会有权要求虹景园公司限期整改，逾期未整改且严重违约的，业委会有权解除合同。合同还约定了合同的解除、终止及违约责任某事项：本合同期满，如虹景园公司没有违反本合同约定，本合同自动续约一年，之后虹景园公司在同等条件下具有优先续约权，如业委会决定不委托虹景园公司的，应提前三个月书面通知虹景园公司，虹景园公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业委会。虹景园公司在合同终止后不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向业委会支付3000元违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

虹景园公司进入鑫天鑫城小区进行物业服务后，小区内偷盗事件时有发生，部分业主对虹景园公司提供的多项服务不满，业委会多次向虹景园公司提出意见和要求后，反而导致双方矛盾加剧。2009年8月22日晚，鑫天鑫城小区召开业主大会，欲就解聘虹景园公司进行表决，因到会人数不足，且意见分歧未能完成。此后，业委会组织专人向小区内住户发放和回收服务质量调查表，对以下四项内容征求了业主的意见：1、对小区物业服务是否感到满意，2、是否同意立即解除与虹景园公司的合同，3、是否同意另聘一家能信守承诺、认真履约、提供优质服务的物业公司从事小区物业服务工作，4、认为小区物业工作目前的难点热点问题主要有哪些，有何具体要求、良策。业委会根据回收的服务质量调查表，就是否解聘虹景园公司的议题进行了投票统计，情况如下：投票业主共计75l户，其中679户要求立即解聘虹景园公司，36户不要求解聘，36户弃权，上述679户业主占有产权总面积为x.60平方米。2009年11月6日，业委会根据表决结果向原审法院起诉，请求裁决。

原审法院认为，业委会与虹景园公司之间的物业服务合同未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。但此类合同的顺利履行和合同目的的顺利实现离不开当事人双方的相互信任某相互配合，因此我国《物权法》、《物业管理条例》赋予了业主一方带限制条件的任某解除权，即要求应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业委会根据《鑫天鑫城业主大会议事规则》认可的表决方式，以专人送达、回收意见的形式召开业主大会，经统计汇总形成表决结果，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主均同意解聘虹景园公司。业委会在业主大会作出决议后即取得全体业主的授权，其根据业主大会的决议代表全体业主请求解除物业服务合同，符合法律规定，法院予以支持。虹景园公司质疑业委会法定代表人的身份，但此属业主、业主大会与业主委员会之间的内部授权纠纷，与业委会与虹景园公司之间物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，故业委会委员及主任某更换，并不能因此否认业委会在诉讼中的主体资格及诉讼行为。虹景园公司认为服务质量调查表纯属捏造，根本不是业主的签名和真实意思表达，没有提供充分的证据证实，法院不予采纳。虹景园公司认为根据《鑫天鑫城业主大会议事规则》解聘物业公司应当经全体业主所持投票权2／3以上通过，但该议事规则系由业主制订的适用于鑫天鑫城业主、业主大会及业主代表大会的内部规则，不适用于业委会与虹景园公司之间的外部物业服务合同关系，根据合同相对性原则，业委会行使解除合同的权利只能是依照法律规定或双方之间的物业管理合同。故虹景园公司的主张，法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、鑫天鑫城业主委员会与湖南虹景园物业管理有限公司于2007年9月1日签订的《鑫天鑫城物业管理合同书》自本判决生效之日解除；二、湖南虹景园物业管理有限公司于本判决生效后7日内撤出鑫天鑫城小区的物业服务区域；三、湖南虹景园物业管理有限公司如未履行上述第二项义务，则湖南虹景园物业管理有限公司应自本判决生效后第8日起按每日3000元的标准向鑫天鑫城业主委员会支付违约金。本案受理费160元，由湖南虹景园物业管理有限公司负担。

一审判决后，虹景园公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判。虹景园公司上诉称：1、一审法院在未审查任某某的代表人身份是否合法的情况下、认可了任某某代表业委会实施起诉行为的合法性是错误的。2、一审判决认定业委会回收的《服务质量调查意见表》有二分之一以上业主并且所占面积达小区二分之一以上决定解聘物业服务合同，与事实不符。3、一审法院支持业委会解除与虹景园公司的物业服务合同属于理解和适用法律上的错误。

业委会辩称：1、上诉人质疑任某某身份的理由不成立，本案是业委会与虹景园公司之间的诉讼，并非任某某与虹景园公司之间的诉讼，且任某某的委员身份是经鑫天鑫城业主代表大会选举产生，并报社区和房产局备案，其程序完全合法。2、《服务质量调查意见表》是按照《物权法》、《物业管理条例》、《鑫天鑫城业主大会议事规则》规定的程序作出的，完全符合法律的规定，且代表虹景园公司出庭的证人也证实了其真实性。3、《鑫天鑫城业主大会议事规则》是在《物权法》出台之前根据当时的《物业管理条例》作出的。《物权法》及修改后的《物业管理条例》将解聘物业公司的要求规定为经户数和产权数二分之一以上业主的同意。虹景园公司利用《鑫天鑫城业主大会议事规则》与现行法律相冲突的某些条款，认为业委会解聘虹景园公司的程序不合法的理由毫无事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为，根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，业委会采用《服务质量调查意见表》的形式书面征求意见，符合《物业管理条例》的规定。经书面征求意见，鑫天鑫城住宅小区同意立即解除与虹景园公司的物业服务合同的业主达到了占建筑物总面积过半数和占总人数过半数，符合《物业管理条例》第十二条和《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的解聘物业服务企业的条件，故原审法院判决解除业委会与虹景园公司签订的《鑫天鑫城物业管理合同书》正确。

本案中，要求解除与虹景园公司物业服务合同的是鑫天鑫城住宅小区业主，业委会是业主大会的执行机构，其以自己名义提起诉讼，符合法律规定。鑫天鑫城小区业主委员会已于2007年备案的事实有长沙市雨花区房地产管理局物业管理办公室的证明予以证实，雨花区X街道树木岭社区居民委员会亦证明了鑫天鑫城现任某委会主任某任某某，且业委会对任某某代表业委会参加诉讼的行为并无异议，另外任某某是否有权代表业委会参加诉讼系业委会内部授权问题，故一审法院认定业委会成员及主任某更换并不影响业委会在诉讼中的主体资格及诉讼行为正确。

业委会解聘虹景园公司的行为应当依照法律、行政法规的有关规定和双方签订的物业服务合同的约定进行，《鑫天鑫城业主大会议事规则》是在《中华人民共和国物权法》施行之前制定的，该议事规则系由业主制订的适用于鑫天鑫城业主、业主大会及业主代表大会的内部规则，不适用于业委会与虹景园公司之间的物业服务合同关系，虹景园公司认为业委会解聘虹景园公司应适用《鑫天鑫城业主大会议事规则》与现行法律相冲突的某些条款，其事实依据和法律依据均不足，本院不予采信。

综上所述，虹景园公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费160元，由湖南虹景园物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张丽娟

审判员熊伟

审判员游玉霞

二○一○年八月二十四日

书记员毛发启附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。