马某诉李某某、郑某某、第三人颜某某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

当事人: 法官: 文号:衡阳市蒸湘区人民法院

原告马某，男，X年X月X日出生。

委托代理人凌受邦，湖南溥天律师事务所律师。

被告李某某，女，X年X月X日出生。

被告郑某某，男，X年X月X日出生。

第三人颜某某，女，X年X月X日出生。

原告马某诉被告李某某、郑某某、第三人颜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月29日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马某及其委托代理人凌受邦、被告李某某、郑某某、第三人颜某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告为了租赁被告李某某承租的第三人所有的位于衡阳市蒸湘区X路农业银行家属楼X户。2010年5月6日，经双方协商，被告李某某将该房屋转租原告，并将自己承租的房屋及屋内设施按x元的价格转让给原告马某。但第三人颜某某称其没有将房屋出租给被告李某某，被告李某某无权转租，出租人颜某某不愿与原告按原合同租赁，被告李某某也不愿返还房屋转让费x元，因被告李某某与郑某某系夫妻关系，故原告诉至法院请求判令被告李某某、郑某某返还x元转让费。

被告李某某、郑某某辩称，因原告多次打电话给被告要求转租房屋，被告最初提出转让费是x元，最后双方以x元达成协议，原告转租后经营不善，所以无理取闹要悔约，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人颜某某述称，被告李某某原来是与王菊英共同承租房屋并经营管理，后来王菊英退出经营，2009年11月以后，一直是被告李某某承租经营，李某某转租时打电话告诉了第三人，第三人表示同意。原告马某开始交了三个月租金，在原告的强行要求下，第三人没办法只好退二个月租金。

经审理查明，本案各方当事人无争议的事实如下：

2010年5月6日，被告李某某将经营的第三人的房屋以x元转让给原告马某。2010年6月10日，原告向第三人交纳了3个月租金，在原告马某的要求下，第三人于2010年6月24日退还2个月租金给原告马某。

以上事实，有原告马某提供的被告李某某于2010年5月6日书写的收条、第三人提供的原告马某于2010年6月24日书写的收条以及原、被告及第三人陈述予以证实，足以认定。

对于本案各方当事人有争议的事实，本院作如下认定：

关于被告李某某是否有权将房屋转租的问题。原告马某认为，被告李某某不是房屋的承租者，该房的承租者系王菊英，故被告李某某无权将该房转租，为支持自己的主张，原告出示了第三人颜某某与王菊英于2009年4月23日签订的租赁合同。而被告李某某、郑某某则认为，2009年4月23日所签合同虽然只有王菊英单独签名，但当时是被告李某某与王菊英共同承租经营管理，租金全是由被告人李某某缴纳，至2009年11月，王菊英已退出。在此之后，一直由被告李某某单独承租，实际承租人只有李某某，所以被告李某某有权将房屋转租。为支持其抗辩意见，被告李某某、郑某某出示第三人颜某某收取租金的收条及房屋转让说明和原告租赁房屋后悬挂的经营广告。第三人颜某某则认为，虽然第三人和王菊英签订过租房合同，但第三人出租的房屋一直是被告李某某承租经营，房屋租金也是李某某支付。李某某在转租时已是该房屋的实际承租人，转租后，原告已向第三人缴纳过房屋租金。所以被告李某某有权转租该房屋。为支持其意见，第三人颜某某出示了原告于2010年6月24日书写的收到退回房屋租金的收条。本院认为，虽然第三人颜某某于2009年4月23日与王菊英签订了《租房合同》，但从第三人颜某某于2010年3月9日书写的收租金的收条可以看出，该房屋租金实际上是被告李某某缴纳，第三人颜某某对房屋的实际承租人系被告李某某这一事实表示认同，被告李某某在转租时已将王菊英和第三人颜某某所签订的《租房合同》转交原告马某，并将实际情况告知原告马某，而原告马某在转租后已向第三人缴纳租金，故本院认为被告李某某系诉争房屋的实际承租人，在出租人即第三人颜某某同意的情况下，被告李某某有权将该房屋转租。

综上所述，本院认为，在被告李某某租赁第三人颜某某的房屋期间，原告马某与被告李某某协商要求转租该房屋，经协商，被告李某某将该房屋租赁权以x元的价格转让给原告马某，双方于2010年5月6日将转让价款和租赁物交付完毕，且该转租行为已得到出租人（即第三人颜某某）的同意，原告马某亦直接向第三人颜某某交纳房屋租金，其行为均系当事人的真实意思表示，合法有效。故原告马某以被告李某某无权转租和出租人颜某某不同意转租为由要求被告李某某返还门面转让费，其理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条之规定，判决如下：

驳回原告马某的诉讼请求。

本案受理费700元，由原告马某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长彭卫东

审判员李某成

人民陪审员张悦淇

二○一○年八月二十三日

代理书记员廖露露

附：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。