原告林某。
原告陈某。
被告杨某。
被告蒋某。
第三人某银行支行。
负责人叶某，行长。
委托代理人李某，员工。
委托代理人周某，员工。
原告林某、陈某与被告杨某、蒋某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月2日受理后，依法追加某银行支行（以下简称“某银行支行”）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林某、陈某，被告杨某、蒋某，第三人某银行支行的委托代理人李某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林某、陈某共同诉称，2008年12月21日，林某、陈某、林某、郭某四人与杨某（蒋某为杨某的代理人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定杨某将其所有的上海市宝山区某号X室房屋（以下简称“X室房屋”）出售给林某、陈某、林某、郭某，售价为127万元。因买卖双方同意变更买受人，2009年3月15日，林某、陈某与杨某就X室房屋又签订《上海市房地产买卖合同》，除过户期限外其他合同内容未作变更。林某、陈某向杨某支付购房款76万元。2009年3月23日，林某、陈某发现X室房屋被法院查封，导致房屋无法办理过户手续。蒋某曾出具担保书，承诺在整个交易过程中积极配合。综上，林某、陈某起诉要求杨某、蒋某继续履行房屋买卖合同，将X室房屋过户至林某、陈某名下。
被告杨某辩称，因法院将房屋查封，所以才造成无法过户；现同意继续履行房屋买卖合同，将系争房屋过户给林某、陈某。
被告蒋某辩称，2008年12月21日，蒋某作为杨某的代理人与林某、陈某、林某、郭某签订第一份《上海市房地产买卖合同》，并约定2009年2月28日前过户，但在该期限届满时买方没有去申请贷款，造成第一份合同作废。2009年3月15日由杨某本人与林某、陈某签订了第二份《上海市房地产买卖合同》，之后双方履行的是第二份合同，而第二份合同与蒋某无关。至于蒋某出具的担保书中承诺积极配合原告，事实上蒋某一直在积极配合，最后未履行第一份合同的原因是买方没有申请贷款；且担保书是为第一份合同进行的担保。故认为蒋某不应当作为本案被告。
第三人某银行支行述称，第三人基于与杨某签订的贷款合同，成为系争房屋的押抵权人。之后因杨某未按期还款起诉至法院，2010年1月11日经法院调解，杨某应归还第三人374,085.59元，该款杨某并未归还，而林某、陈某尚有51万元购房款未支付，如果林某、陈某用房款代杨某归还欠款，第三人同意注销抵押。
经审理查明，2008年12月21日，杨某（甲方）与林某、陈某、林某、郭某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将X室房屋转让给乙方，转让价为127万元，过户日期为2009年2月28日前等；蒋某作为杨某的代理人在甲方落款处签名。次日，杨某将X室房屋交付给林某、陈某。同时蒋某出具《担保书》，承诺交易过程中积极配合，如不愿履行该房地产签订的《上海市房地产买卖合同》中所约定事项，则本人自愿承担《上海市房地产买卖合同》约定的所有法律责任。2008年12月24日，林某、陈某向杨某支付购房款40万元。2009年1月14日，林某、陈某向杨某支付购房款36万元。因银行贷款问题，上述合同未继续履行。2009年3月15日，林某、陈某与杨某又签订《上海市房地产买卖合同》，除乙方变更为林某、陈某两人，过户期限变更为2009年5月1日前，其余内容与前份合同一致。
另查明，2007年1月22日，某银行支行经核准登记为X室房屋的抵押权人，债权数额为78万元。2009年3月20日，上海市杨某区人民法院因（2009）杨某一（民）初字第X号案件，将X室房屋予以查封。2009年3月26日，本院因（2009）宝民三（民）初字第X号案件，将X室房屋轮候查封。2010年1月11日，本院因（2009）宝执字第X号案件，将X室房屋轮候查封。2010年4月22日，本院因（2010）宝执字第X号案件，将X室房屋轮候查封。林某、陈某在得知X室房屋被查封的事实后，要求杨某解决，杨某遂于2009年3月26日、3月28日分别出具《承诺书》、《同意居住书》，承诺X室房屋还是出售给林某、陈某，并同意林某、陈某装修并搬入居住。2009年6月，林某、陈某一家入住X室房屋。
又查明，2010年1月11日，经本院主持调解，某银行支行与杨某及其夫邵某达成调解协议，主要内容为，杨某、邵某支付贷款本金348,120.61元、利息9,921.16元、罚息538.32元、律师费12,000元、诉讼费3,505.50元，共计374,085.59元，于2010年2月11日前付清，并支付剩余部分借款本金自2010年1月12日至实际清偿之日止按照贷款合同约定计算的利息及罚息。杨某、邵某并未按上述协议支付欠款，某银行支行已向本院申请强制执行。审理中，林某、陈某表示愿意代杨某向某银行支行归还上述欠款，具体金额可以清偿之日当天某银行支行出具的流水帐目为准；因林某、陈某未付房款为51万元，如果代杨某归还银行债务后尚有余款，则在三日内向杨某付清。某银行支行对此表示同意。杨某对此亦表示同意，并认可林某、陈某代杨某向某银行支行归还的钱款等同支付房款。
以上事实，有两份《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、委托书、公证书、《担保书》、收款收据、收条、《承诺书》、《同意居住书》、上海市房地产登记簿、（2009）宝民二（商）初字第X号民事调解书及当事人陈某等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，林某、陈某与杨某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林某、陈某已向杨某支付76万元，履行了支付首付款的义务，且已实际入住X室房屋，但因该房屋被法院查封，无法登记为房屋产权人，故杨某应在X室房屋查封被解除后履行产权过户义务。因X室房屋已在杨某向某银行支行借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行产权过户。根据相关规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，林某、陈某表示愿代杨某还清欠款，消除X室房屋上的抵押权，某银行支行作为抵押权人也表示同意，故林某、陈某要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。合同继续履行，林某、陈某已付76万元，本应再付余款51万元，但其代杨某向某银行支行支付的欠款，可在应付房款中扣除，故仅需向杨某支付余款；另外，如林某、陈某代付超过51万元，超过部分可以另行向杨某进行追偿。某银行支行在杨某欠款还清后，应将设定在X室房屋上的抵押予以注销。杨某应在抵押注销后将房屋产权过户至林某、陈某名下。蒋某仅作为杨某的代理人参与交易，其本人不应承担合同责任，林某、陈某关于蒋某的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、原告林某、陈某与被告杨某就位于上海市宝山区某号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、原告林某、陈某于本判决生效之日起十日内，向第三人某银行支行还清被告杨某所欠（2009）宝民二（商）初字第X号案件调解款374,085.59元，并支付剩余部分借款本金自2010年1月12日至实际清偿之日止按照贷款合同约定计算的利息及罚息，具体金额以该行当日流水帐目为准；
三、第三人某银行支行于上述欠款清偿之日起十日内，注销设定在上海市宝山区某号X室房屋上的抵押；
四、被告杨某于上述房屋抵押登记注销后十日内，将房屋产权过户至原告林某、陈某名下；
五、原告林某、陈某于本判决生效之日起十日内，向被告杨某支付购房款51万元（其中扣除上述第二项中代被告杨某归还的款项）；
六、原告林某、陈某的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8,900元，由被告杨某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长陈某亮
审判员穆英慧
代理审判员陈某英
书记员戴聪
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