原告贾某某，男，X年X月X日出生，汉族，贵州省黔西县人，公务员，住（略）。
被告黔西县国盛隆房地产开发有限公司（以下简称：“国盛隆房开公司”）。
法定代表人徐某某，该公司经理。
特别授权代理人李高远，国盛隆房开公司法律顾问。
原告贾某某诉被告国盛隆房开公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2009年2月26日立案受理后，于2009年4月13日依法由审判员廖开权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾某某和被告国盛隆房开公司的特别授权代理人李高远到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告贾某某诉称：2004年11月10日原告与被告签订商品房预售合同，并给付x元预付款，合同约定被告应于2005年12月30日前将房屋交付给原告使用。2006年5月5日被告才将黔西县X镇外贸小区B栋二单元七楼房屋交付给原告使用。2007年1月19日原告与黔西县水西信用社办理了房屋按揭手续，但至今被告仍未办理土地使用权证与房产证，根据合同第五条约定，被告负责在房屋交付之日起一年内办理有关土地、房产手续给原告，被告已构成违约，应判令被告支付原告违约金x元，并于2009年5月1日前将该房屋的土地和房产手续交给原告，承担本案的诉讼费用。
在本案庭审中，原告向法庭提交如下证据经庭审质证：
1、外贸商住楼销售合同，用以证明原告与被告签订了购房合同。
2、收款收据2张，用以证明被告单位的工作人员收取原告的购房首期预付款x元。
3、原告2007年1月19日在农村信用社的贷款凭据和被告收款收据1张，用以证明原告在信用社贷款x元支付被告购房款，信用社并将此贷款转入被告账户，尚欠购房款836元，原告向被告支付现金，该房款已全部付清。
4、铝合金窗维修服务承诺书，用以证明被告于2006年5月5日将房屋交付原告使用。
被告对原告出示的以上证据的真实性不持异议，对证明目的有意见。
被告未提供书面答辩，口头辩称：原告购房系按揭方式付款，应待其按揭款交清完毕才能将该房屋的产权证办给原告。二是土地证也办理完毕，应待原告付清房款后才能交给原告。被告不存在违约，请求驳回原告的诉请。
在本案庭审中，被告向法庭提供如下证据经庭审质证：
1、房产局的证明，用以证明该房屋已到房产局备案。
2、商品房预售合同登记备案表和商品房买卖合同。用以证明原告所购的房屋已在房产局登记备案。2006年元月4日原被告双方签订了商品房买卖合同，该房屋设定了贷款抵押。
3、外贸公司AB栋需办房产证人员名单，用以证明没有原告的名单，不属办理房产证的范围。
原告对被告出示证据的真实性无异议，对证明目的有意见。
原告和被告出示的证据经庭审质证、认证，原件与复印件核对无误，可以作为本案的定案依据。
本案双方争议的焦点：被告未按合同约定交付原告所购房屋的土地使用证和房产证，是否构成违约是否应该支付违约金
经审理查明：2004年4月3日，原告贾某某与被告国盛隆房开公司签订第一份外贸商住楼销售合同，合同约定：原告购买被告外贸小区B栋二单元七楼商住楼房一套，面积为117.64平方米,每平方米820元,付款方式为按揭。合同第五条特别约定:所购房屋,甲方负责在交付之日起,一年内办理有关土地、房产手续交给乙方,不含税。2006年1月4日,原告贾某某与被告国盛隆房开公司签订第二分商品房买卖合同，该份合同的购房单元、楼层、房价、办理房产手续的时间、付款方式与第一份合同完全一致，第二份合同的建筑面积为109.59平方米,第一份合同为117.64平方米,出入8.05平方米。合同签订后,原告贾某某于2004年11月10日首期支付购房款x元给被告国盛隆房开公司,被告单位便出据收款收据给原告,2007年1月19日,原告用其购买被告的房屋作抵押向黔西县X村信用联社水西信用社贷款x元,该信用社并于原告贷款当日将原告所贷的x元转入被告国盛隆房开公司账户,尚欠836元购房款,原告用现金支付被告,被告并出具收款收据给原告。2006年5月5日,被告将外贸小区B栋二单元七楼住房一套交付给原告,原告对该房屋装修入住。因被告未在合同约定的期限内为原告办理该房屋的土地和房产手续交给原告,原告诉来本院,请求判令被告于2009年5月1日前将该房屋的土地和房产证件交原告,支付违约金x元,承担本案的诉讼费用。
本院认为：原告贾某某与被告国盛隆房开公司两次签订商品房买卖合同后，原告按合同约定，支付了被告房款x元。被告于2006年5月5日将外贸小区B栋二单元七楼住房一套交付给原告装修入住，但被告未按合同约定从交付房屋给原告之日起一年内为原告办理该房屋的土地使用证和房屋产权证交给原告。双方所签订的两分购房合同虽然未约定违约责任和违约金，但最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在双方的约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告于2006年5月5日将房屋交付给原告使用，被告应于2007年5月5日前为原告办理该房屋的权属证书，但被告至今未将该房屋的权属证书交与原告，就按同类同期银行贷款利率计算违约金已超过原告的请求x元，原告诉请判令被告支付违约金x元，办理该房屋的土地使用权证和房产证的理由合法有据，本院予以支持，但原告应向被告交纳办证由其支付的费用，被告以原告属按揭购房付款，房款未付清，不能办理该房屋的用地手续和房产手续交给原告的抗辩理由不能成立，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、由被告黔西县国盛隆房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，办理原告贾某某向其购买的外贸小区B栋二单元七楼住房一套的土地使用证和房屋产权证交给原告贾某某。
二、由被告黔西县国盛隆房地产开发有限公司于本判决书
生效后10日内支付原告贾某某违约金x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，从本判决生效之日起按商业银行贷款利率计付利息，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告国盛隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节地区中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。
审判员廖开权
二00九年五月十八日
书记员黄某先
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