江西省南昌市中级人民法院
民事判决书
(2000)洪民二终字第X号
上诉人(原审被告)徐某，女，X年X月X日出生，汉族，中房南昌公司职员，家住（略）。
委托代理人郭丽卿，系南昌市涉外律师事务所律师。
上诉人(原审原告)程某，女，1970年12月出生，汉族，江西省武宁县人，家住（略）。
委托代理人程某华，南昌市涉外律师事务所律师(系程某之兄)。
委托代理人张辉，南昌市涉外律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)江西日月明房地产开发有限公司(以下简称日月明公司)。
法定代表人陶某，公司经理。
委托代理人罗某，该公司房地产部部长。
委托代理人周燕妮，南昌市第二律师事务所律师。
上诉人徐某、程某因购房纠纷一案，不服南昌市X区人民法院(99)东城民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人徐某及其委托代理人郭丽卿，上诉人程某的委托代理人程某华、张辉，被上诉人江西日月明房地产开发有限公司的委托代理人罗某、周燕妮均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
经审理查明：1994年10月10日，南昌市赣昌生物保健研究所(以下简称研究所)，在中国房地产开发集团公司南昌分公司新型商品房开发处(下称开发处)购买了该处在南京东路X号开发兴建的新型住宅组团X号楼商品房一栋，共28套。1996年4月1日，研究所书面委托中房公司南昌分公司职工徐某将其所多购的八套房子出售。委托书上写明：由本所购买的南京东路商品房富余房四楼X套(每平方米1150元)，七楼X套(每平方米850元)，另每户贰仟元水电增容费。超出以上房价，全部归徐某个人所得。本委托书有效期3个月。1996年7月24日，徐某(甲方)将该栋楼四楼其中的X号房销售给了程某(乙方)，双方签订了购房协议书。约定：乙方购买房屋一套，建筑面积65.64M2，房价为每平方米1280元，合计（略）元，另交2000元水电增容费，共计（略）元；购房契税由程某承担；甲方同意在收到全部购房款之后按乙方要求开具商品房发票和签订正式的购房合同，合同日期按原购房日期94年10月10日的日期书写。签约后的同日，程某即交付购房订金6000元，8月1日交付了剩余的房款（略）元给徐某。徐某出具了（略）元的收条给程某，同时将房屋交给程某使用至今。为了使得在办理产权过户手续时程某少交契税，徐某在向程某开具正式购房发票时，按照程某的要求，将收款单位写为江西日月明房地产开发公司(该商品房是日月明房地产公司与中房公司南昌分公司合建的)，房屋价款写为（略）元，开票日期写成95年7月28日。同时，又以日月明公司的名义与程某签订了一份格式的城镇商品房购销合同，时间往前写为94年10月10日，房价写成每平方米985元，教育附加费每平方米15元，购房总金额写为（略）元。程某在该合同上盖了私章。由于格式合同和购房发票日期的提前书写和购房价款的少写，使程某持格式合同和购房发票交纳购房契税时，少支付了近3000余元的税费。1998年12月，程某领取了洪房权证字第（略）号《房屋所有权证》。后程某以购房发票和签订的格式合同中所写明的购房款为（略）元，而徐某却收取了其（略）元购房款，徐某应将多收的购房款退回为由诉至原审法院，要求徐某退还多收的购房款（略）元及2年半利息4518元，并要求日月明公司承担连带责任。
另查明，96年8月17日，研究所的法定代表人张少华证明其已收到徐某销售该套房屋的售房款（略）元。
一审法院认为：程某的购房行为未违反法律规定。徐某在售房过程某获取高额中介费不对，本案纠纷徐某应负主要责任。日月明公司无过错，不应承担责任。徐某应退还多收的（略）元购房款给程某。程某为逃避契税，要求徐某出具虚假时间的购房合同及购房发票亦有责任，其要求多收款项的利息应从96年8月起按同期银行存款利率计算。徐某认为该案已过诉讼时效，未提交有力证据，不予采信。据此，判决：一、限被告徐某于本判决生效后三日内一次性退回多收原告的购房款（略）元给原告。二、限被告徐某随上述款项一并支付多收款项的利息(按（略）元款自96年8月起的银行同期存款利率诸至付清款之日止)给原告。
宣判后，徐某不服，向本院提起上诉称：我是接受研究所售房的委托，与程某签订购房协议。所签协议是双方真实意思的表示；该协议内容是真实的，协议合法有效。为了帮助程某少交契税和办理产权过户手续，而以日月明公司的名义出具购房发票，签订格式的购房合同。该发票上的款额数和格式合同上的款额数及签订合同的时间均是假的。并非是双方的真实意思表示。原审法院按合同中的虚假价款判决不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。
程某也不服一审判决，向本院提起上诉称：徐某是以日月明公司的名义并替我代签购房合同的，购房发票我也未收到。徐某多收的购房款，该公司具有不可推卸的责任，请求在徐某承担责任的基础上，判令日月明公司承担连带责任。
日月明公司辩称：我没有销售房屋给程某，在徐某与程某的售房过程某，我方并不是合同的当事人，仅仅是为了帮助他们办理产权过户手续，我方在此纠纷案中不应承担任何责任。
本院认为：徐某接受研究所的委托，在委托的有效期限和授权范围内，其有权以自己的名义与第三方签订合同。徐某与程某在96年7月24日签订的购房协议是双方真实意思的表示，协议合法有效。96年8月1日，双方依约交付房屋，支付房款，主要义务已经履行完毕。此后，为办理产权过户手续，徐某又依约定协助程某与日月明公司签订了格式购房合同，并将签约时间和开具发票的时间提前，少写购房款，以此少交契税。程某在该合同上盖章，表明其知道该购房合同是为方便办理产权过户而设立，并不具有独立的意义；该合同上的购房款是虚假的，属无效条款。它是为了程某少交契税，显然损害了国家利益，但不存在程某受欺诈而多交购房款的问题。程某称其未与日月明公司签订购房合同和收取购房发票均与事实不符。本案应以1996年7月24日双方所签的协议为依据，程某所付购房款与该协议价款相一致，徐某无须退款。另外，徐某已支付了（略）元售房款给研究所，剩下8156元归其作为销售房屋的费用，程某要求徐某归还（略）元的购房款与市场的交易习惯不符，不合理。因此，徐某的上诉理由成立，本院予以采纳。原审法院以书写日期为1994年10月10日的合同作为定案依据判处不妥。同理，日月明公司开具的购房发票及与程某签订的格式购房合同，是为了协助售房方徐某履行附随义务，其并非是本格式购房合同真正的当事人，该公司并未售房给程某。程某请求该公司承担连带责任理由不充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第第一款第二、三项之规定，判决如下：
一、撤销南昌市X区人民法院(1999)东城民初字第X号民事判决。
二、驳回上诉人程某的诉讼请求。
一、二审案件受理费二千零二十元，由程某承担。
本判决为终审判决。
审判长祝春芳
审判员廖江咱
审判员姚国
二○○○年十一月十五日
书记员段毅
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