上诉人（原审原告）曾某某，又名曾某联，女，X年X月X日出生，汉族孝感市人，原系孝感市孝南区城区粮油公司职工，住（略）。
委托代理人汤伯元，湖北熠耀律师事务所律师。
委托代理人刘继明，湖北熠耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孝感市房地产管理局，住所地孝感市X路X号。
法定代表人左某某，该局局长。
委托代理人杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。
委托代理人曾某海，湖北孝法律师事务所律师。
原审第三人吴某某，又名吴某英，女，X年X月X日出生，汉族，孝感市人，原系孝感市孝南区城区粮油公司职工，住（略）。
委托代理人陈红新，孝感市孝南区城南法律事务所法律工作者。
上诉人曾某某不服孝感市孝南区人民法院对其诉孝感市房地产管理局（以下简称市房管局）为吴某某颁发房屋所有权证一案作出的（2005）孝南行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡艳华担任审判长，审判员肖建成、黄伟参加的合议庭，书记员李勇担任记录，公开开庭审理了本案。上诉人曾某某的委托代理人汤伯元，被上诉人市房管局的委托代理人杨晓林、曾某海，第三人吴某某及其委托代理人陈红新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定事实如下：孝感市孝南区城区粮油公司（以下简称粮油公司）于1984年在孝感市X街建房一栋。1994年5月，原告参与了本单位粮油公司的第一次房改，交纳了房款4681．23元，购得本公司书院街一栋房产中的房改房一套。同年六月，孝感市孝南区住房制度改革办公室（以下简称孝南房改办）为原告颁发了x号有限产权证书，明确个人占有产权比例为71％。1994年7月10日，原告与第三人商定，由第三人付给了原告房款6000元，其房屋产权五年后由原告转让给第三人。原告之夫陈春平当即出具了收条。2001年6月30日，粮油公司进入破产程序。2002年1月20日，第三人向粮油公司提出申请，请求购买本案所争议的一套住房。粮油公司表示同意，并于当年以“粮油公司”的名义与第三人签订了住房买卖协议书一份。协议加盖了公司公章但未注明日期。第三人随即向孝南房改办补交了购房款2314元。后粮油公司为第三人办理了职工个人购房申请表(该表申请人签字一栏由经办人李超代签)，公有住房出售评估表，售房价款结算表，售房价格计算表等相关房改手续。最后经孝南房改办审查，签注了“同意房改”的意见。2002年7月，粮油公司和第三人持以上办理的房改资料，个人身份证、第三人夫妻无私房的证明等材料向被告申请房屋权属登记。被告经审查，于2002年8月14日为第三人办理了孝房字第x号房屋所有权证。后原告得知了被告的该办证行为，于2005年2月23日向本院提起行政诉讼。
原审认为，被告作为孝感市房地产管理法定的行政管理机关，依法具有对本辖区内的房产进行房屋权属登记之职权。被告在为本案所争议的房产给第三人办理房屋所有权证的过程中，申请人提供了个人身份证、住房买卖协议书、职工个人申请表、售房价款结算表、售房价格计算表等相关房改手续；有申请人夫妻双方无私房的证明材料；有孝南房改办审查批准“同意房改”的意见，且第三人已交纳了购房款。根据《孝感市城区公有住房出售暂行办法》和《建设部关于进一步推行现有公有住房改革的通知》的规定，以上申请人申请房屋权属登记的手续是齐全的，房屋产权来源是明确的。在此情况下，被告为第三人办理房屋所有权证是完全符合建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定的。关于原告所诉粮油公司与第三人签订的住房买卖协议的主体资格问题。在粮油公司进入破产程序后，该公司理应以“粮油公司破产清算组”的名义与第三人签订住房买卖协议，而不应以“粮油公司”的名义签订。但该错误并不影响协议实体内容的合法性。因协议内容是双方真实意思表示。对被告而言，他们无法知晓一个加盖有单位公章的住房买卖协议其单位是否破产，且该房屋产权的原产权人确系粮油公司。故此，被告对该协议的认可无过错。关于原告诉称其至今仍持有孝南房改办颁发的该房产的有限产权证书问题。根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十二条规定的要求，房屋权属登记应由房产管理部门统一管理，统一办证。建设部《关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》第二条明确规定：“坚决制止住房制度改革办公室等非房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》，一律无效，并要求产权人限期到房地产管理部门进行登记”。据此，原告现持有的有限产权证书无论注销与否，均应为无效。被告自身作为法定的房地产管理机关，在为第三人办理房屋所有权证时，无法知晓也无须考虑还有谁为该房产办理过产权证，因为即使有也应该依法到被告处登记。故被告对此亦无过错。关于原告所诉被告明知涉案房产有争议而未认真审查，亦未公告问题。从被告对该房产的档案材料审查看，尚难看出该房产有何争议。再者，原告已于1994年7月10日明确表示同意将该房产转让给第三人，那么第三人再申请购买此房产，原告应无争议，被告也无须公告。至于原告所诉的第三人的职工个人购房申请表上非本人签字的问题。由于第三人此前确实向本单位提出过申请，有申请购房的真实意思，故该程序瑕疵并不影响实体内容的有效性。综上所述，被告为第三人吴某某颁发孝房字第x号房屋所有权证的行政行为，认定事实清楚，符合法律规定，符合法定程序，依法应予维持。原告的诉讼请求依法应予驳回。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项的规定，判决维持市房管局于2002年8月14日为吴某某颁发的孝房字第x号房屋所有权证的具体行政行为。案件受理费300元由曾某某负担。
上诉人曾某某上诉称：一审判决认定被上诉人与第三人签订的《孝感市X镇公有住房买卖协议书》真实有效是错误的。第三人与粮油公司签订的《孝感市X镇公有住房买卖协议书》没有注明签订日期，该协议签订于粮油公司进入破产程序之后，只能以该公司破产清算组的名义进行民事行为。一审判决认定被上诉人提供的职工个人购房申请表真实有效是错误的。第三人在一审法庭审理时证实签名并不是吴某某所为，系其委托粮油公司职工李超所签。一审判决认定第三人提供的(署名为曾某林)1994年7月10日出具的“收条”是上诉人的丈夫陈春平所写，且认定属上诉人夫妻共同意思表示是错误的，也没有证据证明第三人交付6000元钱是在上诉人家里。第三人提交的粮油公司交款的收费收据表明交款人是粮油公司。一审法院主观臆断称“该购房款票据由第三人持有”，就“对该证据依法予以采信。”第三人无权取得本案争议房屋的产权，被上诉人给第三人颁发x号房产证的行政行为主要证据不足且程序违法，依法应予撤销。请求撤销原判，依法改判撤销被上诉人给第三人吴某某颁发x号房产证的行政行为；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人市房管局答辩称：答辩人为第三人吴某某颁发孝房字第x号房产证事实清楚。粮油公司1984年在书院街X号自建一栋房产，1999年9月申请房屋权属登记，其所有权人为“粮油公司”，因此，本案争议的房屋系粮油公司所有的孝房字第x号房产一部分。孝南房改办同意粮油公司将争议房屋出售给第三人吴某某，审批了所有材料并签署了“同意房改”意见，同时加盖其公章。答辩人为第三人颁发孝房字第x号房产证符合法律和房改政策规定，原审判决适用法律正确，上诉人上诉提出的理由既无事实依据，又无法律根据。而原告认为粮油公司于2001年进入破产程序，不能签订买卖协议，答辩人认为粮油公司是否破产清算与本案无关，破产清算属民法所调整的范畴，答辩人只对买卖协议进行形式审查，无权也没有义务对协议书的效力进行确认。上诉人对协议书效力的异议，不属于行政诉讼审查的范围。上诉人所持有的x号有限产权证不是由法定登记部门办理的，无法律效力。根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》和建设部《关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》规定，房产登记的法定部门为房地产管理部门，而x号有限产权证是孝南房改办颁发给上诉人的，孝南房改办没有资格颁发房屋所有权证，其颁发的x号有限产权证无法律效力。即使x号有限产权证有效，但上诉人已于94年7月10日将该房屋转让给第三人，该事实从庭审过程中第三人向人民法院出具原告的收据及其他相关证据得以证实，上诉人对此予以否认，认为该行为无效，属民事诉讼范畴。第三人在参与房改办证过程中，由粮油公司经办人李超在《职工个人购房申请表》上代理签名，系当事人之间委托代理关系。第三人提供的1994年7月10日以“曾某林”名义出具的收条，已经一审庭审确认属上诉人之夫所写。第三人持交购房款收据原件，应结合本案实际情况认定为系第三人缴纳的购房款。二审人民法院应依法驳回上诉，维持原判。
第三人吴某某没有提交答辩状，在庭审中答辩称：原审判决正确，应予维持。
一审法院在审理中，被上诉人（原审被告）市房管局提供的证据有：1．孝南区X镇公有住房买卖协议书。证明第三人与粮油公司签有住房买卖协议。2．住宅出售平面图。3．职工个人购房申请表。4．公有住房出售评估表。5．售房价款结算表。6．售房价格计算表。以上五证证明粮油公司同意将该房产售给第三人且按规定办理了相关手续。7．孝感市南大经济开发区证明一份。8．粮油公司证明一份。以上两证证明第三人参与房改的合法性。9．房屋权属登记申请审批表。证明被告是按规定为第三人办理的房屋所有权证。10．粮油公司书院街楼房的房屋所有权证。证明涉案房产的原产权人是粮油公司。11．粮油公司的房改目录。证明涉案房产已分配给了第三人。孝感市孝南区人民法院对以上证据均予以采信。
上诉人（原审原告）曾某某提供的证据有：1．孝感市公有住房售购合同书。2．原告交纳房款收据。3．x号有限产权证书。4．孝南区房改办的证明一份。以上四证证明原告参与了房改，交了房款，并已领取有限产权证书且至今未被注销。5．城镇公有住房买卖协议书。证明该协议无效。6．第三人所写购房申请。证明涉案房产有争议，但被告未审查。7．调查笔录。证明第三人与粮油公司所签住房买卖协议的日期是2002年5、6月。8．第三人持有的x房屋所有权证和审批表。证明该产权证是2002年8月14日办理。9．原告与粮油公司破产清算组所签协议书及其公证书。证明粮油公司已于2001年进入破产程序。孝感市孝南区人民法院对以上证据均予以采信。
第三人吴某某提供的证据有：1．原告出具的收条。证明原告与第三人的房屋转让行为及该房价款。2．房改房收费票据。证明第三人在第二次房改时补交了购房款。3．乔海清、徐勇、肖松清的证言。证明第三人是购买原告的住房而不是租房。孝感市孝南区人民法院对证据1、2予以采信，对证据3不予采信。
上述证据均随案移送本院。经本院庭审质证，上诉人曾某某对被上诉人市房管局提供的证据均有异议，认为证据1没有注明日期，不知道买卖行为何时发生，但对其真实性不持异议。证据2属于一房两卖的情况下产生的，是无效的。证据3中“吴某英”的签字是由李超代签，应为无效。证据4无第三人的签字，应为无效。证据5、6是无效的，对曾某某没有约束力。证据7没有是否参加过房改及有无私房的内容，仅仅是一个身份证明，是无效的。证据8无效。证据9被上诉人没有尽到审查义务，是违法颁证行为。证据10是复印件，对其真实性表示怀疑。证据11是违法行为产生的。
本院认为，证据1虽未注明日期，但盖有甲方单位公章且有负责人签名，并不能否定其真实性和合法性，予以采信。证据2由当时的房改部门绘制，真实合法，予以采信。证据3第三人吴某某对代签的事实予以认可，但指出当时都是由单位统一办理的。结合“产权单位核实意见及盖章”一栏中签署了“同意申请”的意见及盖有公章的事实，对证据3予以采信。证据4第三人吴某某认为当时是单位统一办理，所以手续都委托由李超办理。结合该表中产权单位意见（同意评估出售）和房改部门意见（同意房改），该证据真实合法，予以采信。证据5、6均由孝南房改办填写且有经办人、审核人签字，真实合法，予以采信。证据7有单位公章，其内容如何并不能否定该证据的真实性和合法性，予以采信。证据8盖有单位公章，真实合法，予以采信。证据9真实合法，予以采信。证据10经查验原件，该证据复印件与原件相符，予以采信。证据11真实合法，予以采信。
第三人吴某某对被上诉人市房管局提交的证据均无异议。
被上诉人市房管局对上诉人曾某某提交的证据1提出异议，认为仅有合同一方的签名，未在法定的机构登记，应为无效。证据3属非法定的房地产管理部门颁发，故无效。证据4的证明无效。对证据6的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为申请人是针对粮油公司提出申请，被上诉人根本不知此事。对证据7提出异议，认为该证据的证人未出庭作证，故不能作为证据使用。对证据9提出异议，认为该证据与本案无关。对证据2、5、8没有异议。
本院认为，证据1有单位公章，虽无上诉人曾某某签字，但结合孝感市孝南区公证处出具的公证书，予以采信。证据3属于在当时历史条件下的有权机关合法颁发的，真实性无疑，予以采信。证据4真实合法，予以采信。证据6真实合法，予以采信。证据7不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十三条的要求，不予采信。证据9与本案的事实具有关联性，且真实合法，应予采信。证据2、5、8被上诉人市房管局没有异议，应予采信。
第三人吴某某与被上诉人市房管局质证意见相同。
上诉人曾某某对第三人吴某某提交的证据1有异议，认为该收条是无效的，曾某某只拥有该房屋71％的产权，不能转让不属于其所有的另外29％的产权，而且按规定当时该房屋还不能出售。证据2交款单位是粮油公司，不能证明是吴某某本人交的。证据3形式是违法的，所以证明内容无效。
本院认为，证据1涉及本案诉争房屋，与本案具有关联性，且双方对收、付款行为均予认可，对证据1予以采信。证据2的交款人虽是粮油公司，但当时的普遍作法是由单位统一办理手续（包括缴费），且发票的收费项目为“售房款”，作为粮油公司是不可能买房子并交售房款的，因此交款人应为吴某某，对证据2予以采信。证据3不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十三条的要求，对证据3不予采信。
被上诉人市房管局对第三人吴某某提交的证据没有异议。
本院根据上述确认的合法有效的证据认定如下事实：粮油公司于1984年在孝感市X街建房一栋。1994年6月6日，上诉人曾某某交纳公房出售款4681．23元，1994年6月10日，孝南房改办向上诉人曾某某颁发了该栋X单元X号住房孝南房证第x号有限产权证书，并明确其个人产权权属为71％。1994年7月10日，上诉人曾某林（莲）向第三人出具收条，内容为“收房款陆仟元正￥6000.00元（五年后房产权转让吴某某）房款已付清”。2002年1月20日，第三人吴某某向粮油公司申请购买该栋X单元X号住房。随后，第三人吴某某填写了“职工个人购房申请表（一）”，粮油公司签署了“同意申请”的意见并加盖公章，孝南房改办派工作人员绘制了“住宅出售平面图”，填写了“孝南区公有住房出售评估表（二）”、“孝南区售房价款结算表（三）”、“孝南区售房价格计算表”，粮油公司和第三人吴某某签订了“孝南区X镇公有住房买卖协议书”。第三人吴某某及其丈夫张俊各自的单位分别出具了证明，第三人吴某某交纳了“售房款”2314元。2002年7月24日，第三人吴某某向市房管局申请房屋所有权登记，市房管局经审核提交的评估表、结算表、计算表、申请表、协议书后，于2002年8月14日办理了房屋所有权人为吴某英的x号房屋所有权证。后上诉人曾某某得知了被上诉人市房管局的该办证行为，于2005年2月23日向孝感市孝南区人民法院提起行政诉讼，请求撤销被上诉人市房管局给第三人吴某某颁发x号房屋所有权证的具体行政行为。
本院认为，本案中被上诉人市房管局在颁证具体行政行为中必须遵守建设部《城市房屋权属登记管理办法》和《孝感市城区公有住房出售暂行办法》规定的程序。《孝感市城区公有住房出售暂行办法》第十四条规定了出售公有住房、办理购房手续的程序，《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定了房屋权属登记的程序，《孝感市城区公有住房出售暂行办法》第十四条是对孝感市城区所出售的公房进行权属登记的具体细化规定。《孝感市城区公有住房出售暂行办法》第十四条第（1）项规定，职工个人的配偶所在单位要出具其是否有私房、是否已按标准价或成本价购房以及参加工作时间的证明。而市房管局提交的第三人吴某某的配偶所在单位的证明中，仅有其参加工作时间一项内容。《孝感市城区公有住房出售暂行办法》第十四条第（2）项规定，产权单位要向房改办报送售房方案、《土地使用证》、《房屋产权证书》、住房设计图纸、竣工验收资料等。但市房管局提交的证据中只有《房屋产权证书》。从《孝感市城区公有住房出售暂行办法》第十四条可以看出，产权单位与购房者签订售购协议书是在评估人员及产权单位填报相关表格，经房改办审批之后，而粮油公司和第三人吴某某的售购协议书并没有填写日期，也就无法判知此协议书是否按照规定的前后时间顺序要求填写。另外，虽然市房管局提供的粮油公司房产产籍档案中所有权人为“粮油公司”，但在孝南房改办提供的《孝南区售房价格结算表》中，产权比例一栏中写明“71:29”，作为颁证机关的市房管局应该谨慎地注意到这一点，此处表明该房的产权不全部属于粮油公司，至少是权属不明而需要查明，但没有证据表明市房管局进行了权属调查。虽然《孝感市城区公有住房出售暂行办法》规定的程序都是由房改办具体操作，但是按照《城市房屋权属登记管理办法》第十条的规定，房屋所有权登记机关必须进行权属审核，而市房管局对房屋权属的审核，就是严格审查孝南房改办、粮油公司、第三人吴某某是否按照《孝感市城区公有住房出售暂行办法》第十四条规定的程序办理购房手续。当存在上述诸多问题、权属不清的情况下，市房管局依然向第三人吴某某颁发了房屋产权证书，显然并没有尽到严格审核的义务。上诉人曾某某提出粮油公司与第三人吴某某签订的《孝南区X镇公有住房买卖协议书》没有填写日期，并且只能以该公司破产清算组的名义签订，因此该协议无效。由于该协议书有单位负责人签名并盖有公章，没有填写日期并不影响此协议的真实性和合法性。市房管局并不知晓粮油公司已经进入破产程序，而且也没有对该协议的效力进行审查的法律义务。所以，该协议是有效的。上诉人曾某某还提出《职工个人购房申请表（一）》不是吴某某本人签名，所以无效。由于当时的购房手续都由粮油公司办理，其单位职工李超代为签名并不能否定该申请表的效力。被上诉人市房管局提出上诉人曾某某持有的孝南房证第x号有限产权证不是法定登记部门办理的，因此没有法律效力。建设部《关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》第二条“坚决制止住房制度改革办公室等非房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》，一律无效，并要求产权人限期到房地产管理部门进行登记。”的精神实质是规范房屋所有权证书的管理，“非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》，一律无效”指的仅仅是证书的无效，而并不能代表持证人对所有权的丧失，建设部也没有权利直接剥夺房屋所有人拥有的对房屋的所有权，上诉人曾某某并没有失去对该房屋71％的所有权。被上诉人市房管局认为上诉人曾某某持有的孝南房证第x号有限产权证无效并且不是房屋所有人的证据不足。
综上，被上诉人市房管局在颁发孝房字第x号房屋所有权证书的过程中，没有尽到权属审查的职责，没有认真仔细地审核当事人的证明、文件和资料，在相关手续不齐备且没有查清房屋权属的情况下，向第三人吴某某颁发房屋所有权证，违反了《城市房屋权属登记管理办法》和《孝感市城区公有住房出售暂行办法》的有关规定。被上诉人市房管局提出其颁证行为合法有效的理由不能成立，其向第三人吴某某颁发房屋所有权证，主要证据不足，违反法定程序。一审判决对市房管局的具体行政行为的合法性审查不严，认为被上诉人市房管局颁证程序合法且房屋权属清楚，属于认定事实不清。上诉人曾某某对一审判决依据的事实理由不服，认为颁证行为违法的上诉理由成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、3目和第六十一条第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销孝感市孝南区人民法院（2005）孝南行初字第X号行政判决。
二、撤销被上诉人孝感市房地产管理局为吴某某颁发的孝房字第x号房屋所有权证。
二审案件受理费300元由被上诉人孝感市房地产管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长胡艳华
审判员肖建成
审判员黄伟
二○○五年八月十五日
书记员李勇
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