江苏省徐州市中级人民法院
民事判决书
（2004）徐民一初字第X号
原告朱某某，女，1951年1月生，汉族，徐州市环城粮库退休工人，住（略）-2-302。
委托代理人田某某，男，1944年3月生，汉族，徐州市X街小学退休教师，住（略）（系朱某某之夫）。
被告徐州市城市建设投资总公司，住所地本市X路X号。
法定代表人房某某，总经理。
委托代理人杨某某，该公司工作人员，男，1965年生，汉族，住（略）-1-X室。
委托代理人鲍江运，江苏徐州汇君律师事务所律师。
原告朱某某与被告商品房某卖合同纠纷一案，于2004年10月10日向本院起诉。本院立案受理后，依法组成合议庭,于2005年1月27日公开开庭审理了本案。原告朱某某及其委托代理人田某某、被告徐州市城市建设投资总公司的委托代理人杨某某、鲍江运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某某诉称，被告建投公司在与原告签订商品房某卖合同之后恶意违约，给原告造成了巨大的精神损失和经济损失，故请求判令被告返还购房某x元，支付购房某利息x元，赔偿违约损失x元，给付赔偿金x元，赔偿地下室的损失x元。
被告徐州市城市建设投资总公司辩称，被告一房某卖是事实，但是被告并没有故意违约的恶意，主要原因在于原告没有及时提供办理按揭贷款所需要的手续，而且被告再次出卖房某并没有加价牟利，是以同样价格出售的，因此不属于恶意违约。原告主张违约金根据合同约定是逾期交房某违约金，不应当适用于本案，至于原告主张的房某差价和地下室的损失，应当包含于不超过一倍的赔偿款之中，而且原告计算的房某差价没有依据，地下室价格计算也没有依据。
经审理查明，2001年7月31日，朱某某与徐州市城市建设投资总公司(原徐州市地产开发公司，以下简称“建投公司”)签订了《商品房某卖合同》，合同约定：朱某某以人民币x元的价格购买建投公司建设的本市科技城1-0125、0225、X号三层商品房某套，建筑面积189.53平方米，单价为2417.36元，总价款x元。建投公司免费送X号地下室；朱某某应于2001年7月31日前交付购房某x元，于2001年8月8日前将办理贷款所需的全部资料交给建投公司，贷款到位后的5日内交清余款；建投公司应于2001年10月28日前将经验收合格的商品房某付朱某某。该合同第23条载明，本合同自双方签订之日起生效。合同签订当日，建投公司以盖章为由将合同文本收走。同年3月12日，朱某某交给建投公司的售房某刘敏购房某人民币x元。同年8月1日，朱某某交给建投公司购房某人民币x元。后建投公司单方在合同文本上加盖了作废章，并于同年9月18日与另一购房某孙基男就同一标的物另行签订了《商品房某卖合同》。2003年7月31日，建投公司向孙基男发放了《上房某知书》，次日，孙基男领取了该商品房某匙。同年8月27日，朱某某向泉山区人民法院起诉，请求确认商品房某卖合同有效，交付房某。泉山区人民法院于同年11月27日作出判决，判定朱某某与建投公司签订的商品房某卖合同有效，但驳回了朱某某要求交付房某的诉讼请求。该判决被本院（2004）徐民一终字第X号民事判决维持后生效。此后，朱某某于2004年10月10日向本院起诉，要求建投公司返还购房某x元，支付利息x元，赔偿损失x元，给付赔偿金x元，合计人民币x元。在诉讼中，朱某某又分两次增加对损失部分的诉讼请求合计x元，其中包括地下室的损失x元，违约损失x元。在本案审理过程中，建投公司已于2004年10月28日将购房某本金x元返还给朱某某。
上述事实，有本院（2004）徐民一终字第X号判决证实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案当事人的争议焦点是：被告建投公司应承担的违约责任主要有哪些，违约金如何计算，利息如何计算，房某差价是否应当赔偿，地下室的损失是否应当赔偿，被告违约应当承担多大的惩罚性赔偿责任。
1、关于违约金问题。
原告朱某某主张，被告故意违反合同约定，不能按约定向原告交付房某，致使原告不能实现合同目的，应按照合同第九条第一款第二项的约定承担违约金，即向原告支付按已付购房某的每日万分之十五计算的违约金。对此，被告建投公司认为，合同第九条第一款第二项约定的是出卖人逾期交付的违约责任，由于本案已经无法实际交付，故被告不应按此方式承担违约责任。
本院认为，首先应当明确的一点是，本案当事人所订立的合同已经为生效判决确认为有效合同，但鉴于讼争的房某已经无法按合同约定交付，故生效判决驳回了本案原告朱某某原先主张的要求交付房某的诉讼请求。因此，在本案中，尽管原告朱某某未在诉状中明确提出解除合同，但是其诉讼请求均是围绕解除双方所订立的商品房某卖合同来提出的，由于本案当事人所订立的合同的主债务已经无法实际履行，因此，双方订立的商品房某卖合同应当解除。
至于原告朱某某所主张的违约金能否支持，首先应当从违约金的性质来考量。大陆法系国家大都认为，违约金是为担保主债务的存在而设定的从债务，违约金的存在完全依附于主债务，主债务无效，违约金也无效，如果主债务的履行由于可归责于债务人的原因发生履行不能，或者债务人被免除了主债务的义务，那么支付违约金的债务也相应被免除，如果主债务被解除，违约金条款相应失效。本案的事实情况恰恰就是，由于可归责于被告建投公司的原因导致商品房某交付不能，合同被依法解除，因此关于逾期交付的违约金条款自然不再对当事人产生拘束力。在我国合同法中，对于合同解除的相关规定与上述精神也是完全一致的的。我国合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”可见，按照合同法规定，合同被解除后，当事人不享有按照合同约定要求支付违约金的权利。在最高人民法院《关于审理商品房某卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条中，同样也没有把支付违约金作为合同被解除后过错方的责任形式。故原告朱某某要求支付违约金没有法律依据，本院不予支持。
2、关于利息问题
原告朱某某主张，按照中国人民银行商业贷款的当日挂牌利率计算，计算出的利息总额为x元。被告建投公司主张，利息不应按照贷款利率计算，而应当按照同期银行存款利率计算。
本院认为，被告建投公司收取了原告朱某某的购房某之后，其资金用途应当认定为用于商业开发，而非用于赚取银行利息。而且在合同被解除之后，返还购房某并支付利息是恢复原状的具体责任方式，如果允许被告建投公司按照存款利率支付利息，则被告建投公司从不法行为中得到存、贷款之间的利息差额，显然违背了恢复原状的立法目的，故对于被告建投公司主张按照存款利率支付利息的抗辩理由本院不予采信。被告建投公司应当根据其收款的具体数额和时间按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息（在原告朱某某请求的x元的范围内）。
3、关于房某差价损失和地下室损失
原告朱某某主张，其所购房某现已升值，被告建投公司对外出售的价格是3530元每平方米，被告应按此价格赔偿因房某上涨而给原告造成的损失，并赔偿地下室的损失。为了证实自己的主张，原告朱某某向本院提供了一张载有“3530元/m2”的便笺，称该便笺系被告销售人员亲笔所书的销售价格。对此，被告建投公司质证认为，该便笺不能证实原告的主张，讼争房某所在项目由于政策原因以及操作不当的原因并未增值，而且，即使房某增值造成损失也应当包括在不超过一倍的赔偿金中，不应该另行计算。原告主张地下室的损失同样没有事实和法律依据。为了支持自己的主张，被告建投公司向本院提供了本公司制作的关于房某的通知，以证实房某并非由销售人员决定的，被告建投公司还提供了该公司与案外人叶琳签订的商品房某卖合同，该合同签定于2004年3月26日，合同标的物与本案讼争房某同属于一个项目，该合同约定的单价为2446.4元，被告建投公司以此证实，讼争房某的确没有增值。对于上述证据，原告朱某某质证认为不能说明房某没有增值。
本院认为，关于房某增值问题，房某上涨，房某增值是目前房某产市场的现状。原告朱某某在合同完全履行的情况下必然将得到这部分增值的利益。但是，纠其性质，原告朱某某所主张的房某差价损失与地下室的损失，都属于合同履行之后的可得利益，根据《合同法》第一百一十三条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在一方当事人不履行合同义务，或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，在合同解除的情况下，合同并未得到完全的履行，如果允许非违约方在合同没有完全履行之时就得到完全履行之后能够得到的利益，那么将会使非违约方得到不应得到的利益，对于违约方而言是不公平的，赔偿损失的范围不应包括可得利益损失。最高人民法院在对《关于审理商品房某卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定进行具体解释时也明确表明了这一立场。当然，从情理上看，对于可得利益完全不予保护，在类似本案的情况下，对于购房某是不公平的，但也正是因为如此，最高人民法院在对《关于审理商品房某卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对违约方增加了并处惩罚性赔偿的义务，因此，被告建投公司关于该项损失应当在不超过一倍的赔偿中一并计算的抗辩理由成立，本院予以采信。对于原告在惩罚性赔偿之外提出的可得利益的损失赔偿请求本院不予支持。
4、关于被告建投公司所应当承担的惩罚性赔偿的尺度。
原告朱某某主张，被告建投公司在违约过程中始终存在恶意和欺诈，不仅企图私吞原告交纳的x元房某，而且擅自涂改原告交款的收据，性质十分恶劣，故应当承担一倍的赔偿责任。被告建投公司主张，对于违约，被告建投公司并不存在主观上的恶意，并非象原告所说的那样是欺诈，当时买卖房某时原告的学生始终参与了，被告认为合同未盖章而不生效。而且被告并未从违约行为中牟取利益，讼争房某依然是以同等价格卖给孙基男的。为此，被告向本院提供了其与孙基男所订立的合同，证实在第二次售房某并未加价牟利。对于该合同的真实性，原告朱某某不持异议，但坚持认为，被告主观上存在极为恶劣的故意。
本院认为，最高人民法院在规定惩罚性赔偿时，作出了一个弹性幅度很大的原则性规定，在实践中具体把握赔偿尺度时应当综合违约方的主观恶意的程度以及实际给对方当事人造成的损失等诸多因素综合权衡。在本案中，违约方被告建投公司的主观恶意程度显然并不能说达到了如原告朱某某所描述的那样恶劣，毕竟被告建投公司并非以渔利为目的而故意进行违约。但是客观上，由于被告建投公司的违约行为，给原告朱某某造成了一定的损失，而且由于双方交易的是商业用房，应当承认原告朱某某为此蒙受了较大的可得利益损失和间接经济损失。综合本案当事人的实际情况，本院认为对于惩罚性赔偿的尺度宜酌定为80％为宜。
综上所述，本院认为，被告建投公司违反合同约定，致使不能向原告朱某某交付房某，现合同已无法实际履行，依法应予解除。被告建投公司应当向原告朱某某返还购房某并支付利息，同时承担朱某某所交购房某80％的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院在对《关于审理商品房某卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：
一、解除原告朱某某与被告徐州市城市建设投资总公司于2001年7月31日签订的商品房某卖合同。
二、被告徐州市城市建设投资总公司返还原告朱某某购房某x元（已履行完毕），并于本判决生效之日起10日内按中国人民银行同期同类贷款利率，根据原告朱某某的具体付款时间向原告朱某某支付上述x元购房某的利息（利息自付款之日起计算至返还之日止，但总额不超过原告朱某某所主张的x元）。
三、被告徐州市城市建设投资总公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告朱某某损失x.8元。
案件受理费x元由被告徐州市城市建设投资总公司负担x元，原告朱某某负担x元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审判长丁晓峰
代理审判员李娟
代理审判员王胜宇
二00五年四月五日
书记员单雪晴
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