上诉人（原审原告）董某甲，男，X年X月X日出生。
委托代理人郭光，河南程建祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）董某乙，男，X年X月X日出生。
第三人马某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人代丽霞，河南首位律师事务所律师。
上诉人董某甲因与被上诉人董某乙、第三人马某某房屋买卖合同纠纷一案，董某甲于2009年12月1日向平顶山市新华区人民法院提起诉讼，请求：1、董某乙返还属于董某甲共有的房屋；2、撤销董某乙与马某某达成的转让董某甲的房屋协议；3、董某乙与马某某因违法房屋转让期间发生的任何纠纷与董某甲无关；4、本案诉讼费用由董某乙承担。平顶山市新华区人民法院于2009年12月4日立案后，于2010年4月1日作出（2010）新民初字第X号民事判决。宣判后，董某甲不服，向本院提起上诉。新华区人民法院于2010年6月21日将该案移送本院，本院于2010年6月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定：被告董某乙携带原告董某甲身份证、户口本及其与平顶山煤业（集团）土木建筑有限责任公司房管办签订的购房协议、住房证、交款凭证等手续，约见第三人马某某，双方协商买卖原告董某甲位于平顶山市X街X号楼B型X单元X层X号楼房事宜。2002年9月4日被告董某乙代理原告董某甲与第三人马某某签订“转房协议”。甲方为董某甲，乙方为马某某。该协议约定：“甲方将土建处培新街X号楼X单元X层X号房转让乙方，面积83平方米，房款x元，已全部付清（含1000元欠条），协助乙方过户时对（兑）现，手续齐全，含住房证，煤气费，工本费，门牌号费，已全部交给乙方。以后过户所有费用由乙方承担，甲方不管。房子如因甲方不能成交，甲方应对乙方进行补偿购房款10％，如果房子再加款由乙方承担，如果房子退款由甲方向单位要回给乙方。”被告董某乙签署了原告董某甲的名字，马某某亦签名。该协议签订后，被告董某乙及妻子蔡××为第三人马某某出具x元的购房款收据。第三人马某某即搬入该房居住至今。1999年8月4日原告董某甲与平顶山煤业（集团）土木建筑有限责任公司房管办签订的购房协议第2条中约定：“房价执行平煤房改字（1997）X号文，按成本价出售基价每平方米646元，职工个人拥有全部产权。”该房屋在买卖时，原告与该公司已办理完成本价出售手续。平顶山煤业（集团）土木建筑有限责任公司于2009年11月25日出具证明：“我处职工董某甲在新华区X街有住房一套。该房屋属单位自建房，未取得房产证，不得私自转让和买卖。”
原审认为，2002年9月4日被告董某乙持原告董某甲的身份证明、户籍证明和平顶山市X街X号楼B型X单元X层X号房屋的住房证、交款收据等，与第三人马某某签订房屋买卖协议。马某某支付董某乙购房款x元，入住该房。虽被告董某乙无权代理买卖原告的房屋，但被告董某乙持有原告的有效证件及该房屋有关手续，故第三人马某某有合理的理由相信被告董某乙的代理权。且第三人马某某购房行为是善意的，亦无过错。因此被告与第三人签订的房屋买卖协议属有效合同。原告要求被告董某乙返还房屋，撤销被告董某乙与第三人马某某签订的转让房屋协议，因无法律依据，本院不予支持。被告董某乙辩称其买卖房屋原告不知情，且第三人还欠100O元未支付，买卖房屋合同无效，因被告没有充分的证据证实原告是否知情，第三人马某某所欠被告1000元房款，根据合同约定，由被告董某乙协助第三人马某某办理房产证后支付。故对被告董某乙的辩称意见，本院不予支持。因原告董某甲与平顶山煤业（集团）土木建筑有限责任公司房管办签订的购房协议约定，职工办理完成本价后，职工个人拥有全部产权。该房屋在买卖时，原告与平顶山煤业（集团）土木建筑有限责任公司已办理完成本价出售手续。故平顶山煤业（集团）土木建筑有限责任公司又出具证明，证实不得私自转让和买卖，无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回原告董某甲的诉讼请求。案件受理费16O0元，由原告负担。
上诉人董某甲上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人长期在外工作，就让儿子即被上诉人董某乙照看、使用房屋。嘱咐董某乙只可出租，不可买卖。期间上诉人的身份证、家人的户口本、有关房屋的购房协议、缴款凭证、职工住房证及家庭贵重物品均交给被上诉人保管。2008年12月份上诉人才知道被上诉人欺瞒将房屋擅自出售给第三人马某某。2、原审没有查清上诉人对董某乙出售房屋是否知情，仅凭第三人马某某的一面之词，即以董某乙没有充分的证据证实原告是否知情，对被上诉人董某乙的辩称意见不予认可。3、上诉人即将退休，居无定所，原审判决不顾被上诉人未征得上诉人的授权，在欺瞒上诉人情况下持有关证件出售房屋给第三人的事实，草率认定被上诉人的行为是表见代理，实属极不公平。二、原审判决适用法律错误。原审认定“被上诉人董某乙为表见代理和第三人马某某的购房行为是善意的，亦无过错”属适用法律错误。第三人马某某签订合同时清楚知道房屋的所有人是董某甲，不是董某乙，没有审查董某乙是否有权代为处分房屋就与董某乙签订合同，其存在过失，所以董某乙的行为不构成表见代理。第三人马某某明知房屋无房产证，房屋所有权人未出具授权书亦未到场确认而执意购买，未进行慎重、必要的审查，缺乏应有的谨慎而轻信被上诉人有代理权，其过失显而易见。董某乙无代理权将房屋出卖，事后未得到上诉人的追认，因此董某乙的行为对上诉人不发生法律效力，其与第三人签订的房屋买卖合同无效。本案所涉的房屋未取得产权证书，按照法律规定不得转让，被上诉人与第三人的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定。虽然事实上第三人对房屋已占有、使用、收益，但所有权未发生变动，该房屋也不可能过户于第三人，该房屋买卖合同违反了法律的强制性规定同样无效。综上，请求撤销原审判决，改判被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同无效，返还房屋给上诉人，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人董某乙答辩称：上诉人一直在外地工作，我是瞒着上诉人将房屋卖给第三人的，房屋不是我的，户主也不是我，因此买卖协议无效。
第三人马某某述称：原审判决正确，应予维持。第三人在签订协议时已尽了注意事项，当时董某乙持房屋的一切手续，且上诉人的女儿、女婿都参加了，上诉人如不知情，就不会把身份证给他儿子，这符合表见代理应为有效合同，况且时隔八年，在这期间上诉人不可能不去房屋那里，上诉人不知情不是事实。只是因为房价上涨，上诉人就违背诚实信用原则和公平原则，也违反了社会经济秩序。当时第三人支付的价款也是市场价，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定基本事实正确。另查明，上诉人董某甲与被上诉人董某乙是父子关系，董某甲还有一女儿董××，在董某乙卖房时帮助其打印、张贴卖房广告。
另外，本案在审理过程中，三方当事人于2010年9月1日、9月21日二次签订和解时间确认书，申请庭外和解40天，上诉人董某甲要求董某乙给付15万元，第三人马某某给付2万元。董某乙同意给付董某甲11万元，马某某同意补偿董某甲1万元，但主张其中的8000元待办理房屋所有权证过户手续时给付董某甲，最后三方没有达成一致意见，调解无效。
本院认为，被上诉人董某乙作为上诉人董某甲的儿子，2002年9月4日向第三人马某某出售房屋时，持董某甲的身份证明、户籍证明和平顶山市X街X号楼B型X单元X层X号房屋的住房证、交款收据等与第三人马某某签订转房协议，第三人马某某有合理的理由相信被上诉人董某乙的代理权，有理由相信董某乙对该房屋有处分权。马某某支付董某乙购房款x元，入住该房至董某甲起诉时已达七年之久，董某甲在此期间未提出任何异议，故上诉人董某甲称对卖房之事不知情的上诉理由不能成立。马某某购买房屋时是善意的，为维护社会交易秩序稳定，尊重合同当事人真实意思表示，本院认为被上诉人董某乙与第三人马某某签订的房屋买卖协议有效。上诉人董某甲主张董某乙的行为不构成表见代理，第三人马某某有过失，请求确认房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。综上所述，本院对上诉人董某甲的上诉请求不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人董某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长梁振云
审判员杜跃进
代理审判员杜军伟
二○一○年八月二十六日
书记员祖清清
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