上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2010）嘉民三（民）初字第X号
原告上海某某连锁有限公司。
法定代表人刘某甲，总经理。
委托代理人刘某乙，该公司股东。
委托代理人谢某某，上海中企泰律师事务所律师。
被告上海某某实业有限公司。
法定代表人陆某某，经理。
委托代理人刘X，上海福一律师事务所律师。
原告上海某某连锁有限公司与被告上海某某实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院经审查于2010年4月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员顾慧萍独任审判，于2010年6月9日、6月23日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘某乙、谢某某与被告之委托代理人刘X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某某连锁有限公司诉称，2008年11月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定由被告将其嘉定区X路某某号第一幢房屋转让给原告，转让价款为2000万元。合同签订后，原告支付了全部房款，被告也于2009年5月交付了房屋。嗣后，原告要求被告协助办理产权过户手续，但被告却将房屋向银行抵押贷款。为此，原告提起诉讼，要求被告协助原告办理嘉定区X路某某号第一幢房屋的产权过户手续，并判令被告支付逾期办理房地产权证的违约金50万元。
被告上海某某实业有限公司辩称，原、被告签订的房屋买卖合同中约定的购房款2000万元，其实质是被告向案外人刘某乙等所借的借款，双方不存在房屋买卖关系。另外，原告也没有向被告支付过房款，故要求驳回原告的诉请。
经审理查明，2008年6月30日至2008年10月24日，原告的股东刘某乙、徐某某先后支付给被告600万元。2008年11月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同第一条约定：由被告将坐落于嘉定区X路某某号第一幢房屋转让给原告，房屋建筑面积为7549.43平方米，该房屋占用范围内的土地使用权面积为6.42亩，房屋占用范围的土地使用权为国有出让土地；第二条：房屋转让价款为2000万元，自本合同签订之日起至拿到“上海某某连锁有限公司”某某路某某号第一幢房产证止；原告将上述转让款分二次付与被告，第一期付房款1000万元为签订本合同后5日内付清，第二期房款1000万元从支付之日起至拿到“上海某某连锁有限公司”某某路某某号第一幢房产证止，计算利息，按月息10%计付给原告；被告承诺，“上海某某连锁有限公司”某某路某某号第一幢房地产证，在大产证拿到后120天之内办理完毕，否则视为被告违约；第三条为被告提供配电x、用水每天10吨，被告每月向原告收取物业管理费4530元。同日，双方又签订《补充协议》，内容为双方认同《上海市房地产买卖合同》第一条的规定，第二条、第三条作废，并改动如下：第二条（1）合同签订日起30天左右把400万元付给被告。（2）原告拿到未被持证抵押的某某路某某号第一栋大产证后立即支付1000万元，余款1000万元待原告拿到“上海某某连锁有限公司”房地产证后享受其它各幢同样规模客户的待遇。被告资金周转急用，可作借款处理。借100万元，月利息1万元。（3）特别强调：被告提供某某路某某号第一栋大产证如是持证抵押的，被告承诺：视作大产证未到，款项作借款处理。第三条（1）物业管理费以原告拿到“上海某某连锁有限公司”房地产证当天延后12个月内免交。12个月后被告承诺原告与其它各栋一视同仁。（2）双方商定待某某路某某号第一栋大产证拿到后，正式办理交接手续。双方办理过户手续，按国家规定各自承担费用。2008年12月24日，被告出具借条一份，内容为：本公司因资金周转急用，向刘某乙借款450万元，每月利息4.5万元2008年12月25日本金450万元与利息54万元一次还清。逾期1个月不归还的，愿以某某路某某号第一栋标准厂房以2000万元卖给刘某乙，该笔款504万元抵房款。当日，刘某乙又向被告支付450万元。2009年1月20日和3月10日，上海某某汽配有限公司（法定代表人系刘某乙）支付给被告500万元和450万元。综上，被告共收到款项2000万元。被告对2009年1月20日和3月10日收到上海某某汽配有限公司的款项出具了收条，在收条上载明缴款单位为上海某某连锁有限公司，收款事由为预收购房款。2009年3月10日，原告与陆某某签署了《关于某某路某某号第一栋厂房预付款协议书》，主要内容为：“原告的房产证被告正在办理中，原告已预付全部厂房款。考虑到原告已贷款1500万元，每月偿还本金、银行利息压力太大，根据被告提议原告认同，前1000万元借款利息暂结算到2009年3月31日，后1000万元借款利息待原告拿到产权证后结算。被告全部借条合并成一张，预收上海某某路某某号第一栋X平方米全部房款2000万元。《预付款协议书》和双方于2008年11月8日签订的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同补充协议》互为补充，共同有效……”。2009年5月，原告开始使用讼争房屋，并向被告缴纳水电费。同年5月19日，被告取得嘉定区X路某某号1-X幢标准厂房的上海市房地产权证。2009年8月21日，被告通过向上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行贷款将涉案的嘉定区X路某某号包括涉案在内的第一幢厂房进行了抵押，导致原告无法将涉案房屋办理产权过户手续，为此引起讼争。
另查，嘉定区房地产交易中心于2010年6月21日就嘉定区X路某某号第一幢厂房是否可办理买卖交易过户手续向本院出具情况说明，内容为该房地产办理转移登记手续需满足以下条件：1、先办理抵押权注销手续；2、房地产买卖合同应约定土地面积共同使用；3、今后受让人的房地产权证上记载建筑面积为第一幢厂房的建筑面积，宗地共用，无土地单独面积。
又查，《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》，被告方的合同签订人均为陆某生。刘某乙、徐某某和上海某某汽配有限公司表示，其所支付给被告的款项均是代原告向被告支付购买嘉定区X路某某号第一幢厂房的购房款。
审理中，被告认为，原、被告之间不存在房屋买卖合同，双方是借款关系，被告也向原告支付过利息，且其取得的是某某路某某号1-X幢的产权证，无法将其中的一幢单独办理产权过户；另，陆某某签订的《关于某某路某某号第一栋厂房预付款协议书》不能代表被告，对被告没有约束力。原告表示，因原告扩大经营所需欲购买厂房，但被告当时尚未取得产权证，而被告又急需资金，故双方签订房屋买卖合同，约定由原告向被告预付购房款，在被告未取得房产证前，所付款项作为借款，由被告向原告支付一定的利息，在被告取得产权证后，所付款即为房款，由被告将涉案厂房的产权过户给原告；合同中虽约定被告提供某某路某某号第一栋大产证如是持证抵押的，所付款项作借款处理，但涉案房屋的抵押系由于被告在明知原、被告之间存在买卖合同的情况下仍向银行抵押贷款，人为设置障碍，导致原告无法办理产权过户手续，被告的行为显属恶意，故原告表示已付款作为房款，要求被告在涤除抵押后协助原告办理讼争房屋的产权过户手续（同意按照嘉定区房地产交易中心的要求办理产权过户手续），并要求被告支付逾期办理房产证的违约金50万元。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、收条、借条、上海市房地产权证、情况说明、《关于某某路某某号第一栋厂房预付款协议书》、收据等及本案的庭审笔录为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，当属有效。从《补充协议》条款来看，其本意是被告取得的应是未被抵押的某某路某某号第一栋厂房的产证，原告向被告预付购房款，被告在取得某某路某某号第一栋厂房产证后与原告办理产权过户手续；被告在未取得讼争房屋房产证或所取得的房产证有抵押的情况下，原告所支付给被告的购房款作为借款，被告应支付一定的利息，该约定应视为附条件的民事法律行为，不违反法律的强制性规定，《补充协议》应属有效。对被告认为原、被告之间系借款关系，不存在房屋买卖合同的抗辩，本院不予采纳。对于被告方认为《关于某某路某某号第一栋厂房预付款协议书》的签约人是陆某某，对其无约束力的辩解，从《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》的签订情况来看，被告方的实际签约人均是陆某生，原告有理由相信陆某某系代表被告与其签订该协议，本院确认陆某某的签约行为系表见代理。从该协议的文字表述可以确认，双方对讼争房屋确定的价款为2000万元。现被告所收到的2000万元，虽然不是原告直接支付，但相关付款人已明确表示系代原告向被告支付的购房款，且被告所出具的收据中也确认是原告支付的购房款，并已向原告交付了房屋，原告已实际使用。综上，原、被告之间房屋买卖合同的权利义务已基本履行。被告在取得房产证后，理应与原告办理涉案房屋的产权过户手续，但被告却将涉案房屋向银行抵押贷款，人为设置涉案房屋无法办理产权过户手续的障碍，其行为显属恶意，有违诚信，理应承担违约责任。现原告要求被告在涤除涉案房屋的抵押后将嘉定区X路某某号第一栋厂房的产权过户至原告名下的诉请，合法有据，应予支持。对原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金50万元一节，在双方的合同中并无约定，亦缺乏证据，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内涤除坐落于嘉定区X路某某号第一幢房屋的抵押，并协助原告上海某某连锁有限公司将该房屋的产权过户至原告上海某某连锁有限公司名下；
二、原告上海某某连锁有限公司要求被告上海某某实业有限公司支付逾期办理房地产权证违约金50万元的诉讼请求，不予支持。
本案受理费8800元，减半收取4400元，由原、被告各半负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员顾慧萍
二○一○年七月二十日
书记员沈萌艺
审判员顾慧萍
书记员沈萌艺
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