上诉人(原审原告)上海某公司
委托代理人李某（受上海某公司的特别授权委托），女，上海某公司职员。
委托代理人贾晓伟（受上海某公司的特别授权委托），上海泰吉十方律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)南京某公司。
委托代理人陈继久（受南京某公司的特别授权委托），江苏国成律师事务所律师。
上诉人上海某公司因与被上诉人南京某公司房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院(2009)崇民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年6月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明以下事实：
一、2008年12月2日，南京某公司（甲方）与上海某公司（乙方）签订房产买卖协议1份，协议约定：甲方通过法院判决实现债权的方式成为无锡市X路X号无锡机电大厦裙房一至四层房产（建筑面积485.96平方米）的所有权人，权利凭证为法院判决书，产权尚未过户，甲方尚未对该房屋实际占有和进行有效控制，乙方对甲方的上述房产包括土地使用权的权利状况及房屋实际状况已经充分了解；甲方同意将上述房产出售给乙方，乙方同意受让该房产；乙方自行办理相关房屋及其他权利的变更登记工作，需要甲方协助的，甲方给予必要的协助；甲方应于接到乙方要求产权过户的书面通知后15个工作日内，由甲乙双方共同向有关政府部门提交申请办理上述房产的出售过户手续；房产出售金额为220万元，本协议经双方签字盖章生效后15个工作日内，乙方将上述房款汇入双方指定的江苏南京国成律师事务所监管账户内，待乙方取得以乙方为房产所有人的房屋所有权证后的7个工作日内通知监管人向甲方支付全部房产出售价款；甲乙双方同意按房屋的现状包括使用现状交房；甲乙双方确认房产权利转移日期为乙方取得其房屋产权证明之日等内容。协议附件为原无锡市生产资料总公司房屋所有权证、南昌市中级人民法院民事判决书、裁定书、协助执行通知书、南京物资（集团）有限公司批复、资金监管协议书。协议签订后，上海某公司于2008年12月12日将房款220万元汇至江苏南京国成律师事务所。2009年2月5日，上述房产转移登记至南京某公司名下。
二、2008年12月9日，无锡市崇安区人民法院立案执行（2008）崇民执字第654、X号两案件。案件执行中，法院审查了无锡国土局土地登记卡、登记卡续表记载事项，并向无锡国土局征求了处置土地的意见。2009年1月23日、2月2日，无锡市崇安区人民法院分别裁定拍卖无锡市物产总公司名下的无锡市X路X号房产（物产大厦第9-X层、第X层会议室、地下室、锅炉室）及相应的土地使用权、无锡机电公司名下的无锡市X路X号房产（机电大厦第1-X层、地下室）及无锡市X路X号、X号[即锡崇国用（2001）字第X号国有土地使用证中653.4平方米]的土地使用权。2009年2月20日，该院将上述房地产一并公开拍卖，杜伟明以6150万元的价格竞买了上述房地产。
南京某公司、上海某公司认为法院委托拍卖行处分无锡市X路X号四层附楼（建筑面积485.96平方米）的土地使用权侵害了其财产权益，向无锡市崇安区人民法院提出执行异议。2009年2月25日，该院作出（2009）崇执监字第X号裁定驳回了南京某公司、上海某公司的执行异议。后南京某公司、上海某公司向无锡市中级人民法院申请复议。2009年5月13日，无锡市中级人民法院认为南昌市中级人民法院以房抵债的裁定中没有涉及土地使用权，南京某公司只取得了机电大厦四层附楼的房产所有权，并未取得相应的土地使用权，南京某公司在听证中亦承认在房产评估报告中未包含土地使用权，同时南昌市中级人民法院并未出具上述土地使用权的转让过户裁定及协助执行通知书等，裁定驳回南京某公司、上海某公司的复议申请，维持（2009）崇执监字第X号民事裁定。
三、2009年9月3日，上海某公司诉至原审法院。上海某公司诉称：2008年12月2日，其与南京某公司签署《房产买卖协议》，南京某公司将位于本市X路X号无锡机电大厦裙房一至四层房产（建筑面积共计485.96平方米）出卖给上海某公司。上海某公司于2008年12月12日按约定向双方指定的监管账户支付了房产全部价款220万元。上海某公司支付房款后多次要求南京某公司将上述房产过户交付，但南京某公司拒不协助上海某公司办理房产权属证书，故请求判令南京某公司立即履行2008年12月2日双方签订的《房产买卖协议》，协助上海某公司办理房产权属证书。南京某公司辩称：其已经按照双方协议履行了所能履行的全部义务，对此并无责任。故请求判令驳回上海某公司的诉讼请求。
一审诉讼中，上海某公司将诉讼请求变更为请求确认无锡市X路X号无锡机电大厦裙房一至四层归其所有。南京某公司未到庭发表抗辩意见，但向原审法院邮寄书面意见表示上海某公司变更诉讼请求在法庭辩论终结后，不符合程序规定，同时根据协议上海某公司未取得产权证明并非房屋所有权人，双方之间仅为债权债务关系，上海某公司要求确权没有依据。上海某公司另表示签订房产买卖协议时其公司已经知道本案房屋没有办理房屋所有权证和土地使用权证，现因无锡法院和南昌法院意见矛盾，南京某公司至今无法取得本案房屋的土地使用权证，上述房屋无法过户至其公司名下。南京某公司对此无异议。
上述事实，由房产买卖协议、无锡市生产资料总公司房屋所有权证、（1998）洪经初字第X号民事判决书、（1999）洪中执字第87-X号民事裁定书、协助执行通知书、南京物资（集团）有限公司批复、资金监管协议书、收款情况说明、结算业务申请书、南京某公司房屋所有权证、拍卖异议函、（2009）崇执监字第X号民事裁定书、复议申请书、（2009）锡执异复字第X号民事裁定书以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为，转让城市房地产应当符合法律的规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，原被告就买卖无锡市X路X号无锡机电大厦裙房一至四层房产签订了房产买卖协议，但至法庭辩论终结前，原被告双方始终未能提供上述房屋的土地权属证明，故原被告双方就上述房屋所签的房产买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效。上海某公司要求确认无锡市X路X号无锡机电大厦裙房一至四层归其所有的诉讼请求理由不成立，法院不予支持。
综上，原审法院判决：驳回上海某公司的诉讼请求。诉讼费x元由上海某公司自行负担。
上诉人上海某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签署的房屋转让协议合法有效。上诉人自始至终同意办理房地产交易手续并依法纳税，原审法院以房地产管理的行政法规来确认本案转让协议无效系错误理解；本案所涉房产因历史原因存在房地分离情形，诉争房屋已取得房产证书应当可以转让。请求二审法院撤销原判，改判确认无锡市X路X号无锡机电大厦裙房一至四层归其所有。
被上诉人南京某公司答辩称，上海某公司的确权请求无法律依据，该请求是在原审辩论后提出的，不符合诉讼程序的要求，双方仅有一张合同，没有办理产权过户，未过户的原因是因本案所涉房产没有土地权属证书，并非南京某公司不协助办理过户手续。请求二审法院维持原判。
二审审理过程中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，权属有争议的房地产或者未依法领取权属证书的房地产，不得转让；土地为出让性质的，应当依法交纳相应的土地出让金，并取得土地使用权证书方能转让房地产。南京某公司虽然通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，南京某公司至今未提供其申请办理土地使用权过户审批及支付土地出让金的相关证据。在未依法领取土地使用权证的情况下，南京某公司将诉争房产出卖给上海某公司的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。本院对上海某公司要求依无效合同取得无锡市X路X号无锡机电大厦裙房一至四层确认归其所有的上诉请求，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由上海某公司负担。
本判决为终审判决。
审判长潘志江
审判员张红
代理审判员陈丽芳
二○一○年十月十一日
书记员白徐芳
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