中华人民共和国
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2010）嘉民三(民)初字第X号
原告王某某。
委托代理人孟某某，北京市大成律师事务所上海分所律师。
被告上海某某经营管理有限公司。
法定代表人郑某某，董事长。
被告上海某某开发有限公司。
法定代表人赵某，董事长。
上述两被告共同委托代理人倪某某，上海市罗顿律师事务所律师。
原告王某某与被告上海某某经营管理有限公司（以下简称某某经营公司）、上海某某开发有限公司（以下简称某某房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄某独任审判，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人孟某某、被告某某经营公司、某某房产公司的委托代理人倪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2005年10月，原告和被告某某经营公司签订《商铺包租合同》，之后双方于2006年5月又签订《补充协议》，约定由原告将位于上海市嘉定区X路某某号某某商都X楼CX室的商铺出租给被告某某经营公司，租赁期限从2005年10月15日起至2016年5月31日止，年租金为x元。租金支付方式为第一年按月支付，第二年起按季度支付，双方还约定，被告某某经营公司逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的1%支付违约金。在合同履行过程中，被告某某经营公司目前仍拖欠原告自2008年4月至2010年3月的租金共计x.49元。此外，被告某某房产公司作为关联公司（当时两公司的实际控股人均为自然人股东赵某）于2006年5月26日向包括原告在内的所有业主出具《承诺函》作为《补充协议》的附件，承诺在被告某某经营公司拖欠租金的情况下，由被告某某房产公司负责补足。现由于被告某某经营公司拖欠原告租金，被告某某房产公司应根据承诺函承担连带责任。原告曾多次前往两被告的办公地点要求两被告履行付款责任，但两被告搪塞拖延，不肯支付。故原告起诉来院，要求判令：1、被告某某经营公司向原告支付拖欠租金x.49元；2、被告某某经营公司向原告支付逾期付款违约金7226.99元；3、被告某某房产公司就上述被告某某经营公司所欠债务向原告承担连带责任。
被告某某经营公司辩称，被告某某经营公司所欠原告租金数额与原告主张的有出入，至2010年3月底被告某某经营公司欠原告租金为x.05元。某某经营公司在五年的经营过程中无任何收益，且外借400多万元用于支付原告等业主的租金。对违约金认为过高，希望予以减免。被告某某房产公司五年内未收取过租金，相应租金均已由本被告支付给原告等业主。
被告某某房产公司辩称，某某房产公司所作承诺函并非是对原告个体所出，而是对某某商都业委会的承诺，原告以承诺函为据提出的请求事项，主体资格不符。从承诺函内容来看，某某房产公司承诺补贴的范围仅限于某某房产公司和某某经营公司所签包租合同所收入的租金，而非某某房产公司以自身所有资产承担无限连带责任，在近五年的时间里，某某房产公司未从某某经营公司收取到分文租金，也即某某经营公司已将应属于某某房产公司的租金收入全部补贴给了原告在内的小业主。故某某房产公司实际已履行了上述承诺，不应再承担责任。
经审理查明，2005年10月7日，原告和被告某某经营公司签订《商铺包租合同》一份，约定由被告某某经营公司向原告租赁位于上海市嘉定区X路某某号某某商都X楼CX室的商铺，租赁期限为5年，年租金按原告购买商铺时的总金额的7%确定，计x元，租金支付方式为第一年按月支付，第二年起按季度支付，逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的1%支付违约金。合同还对其他事项作了约定。2006年5月间，被告某某经营公司拟将全部商铺出租给上海某某经营管理中心（以下简称“上工批”），由上工批统一对外招商经营。根据上工批租赁要求，租赁期限为10年，故被告某某经营公司与原告签订《补充协议》，约定租赁期限变更为10年，与被告某某经营公司与上工批间租赁期限相同，租金变更为自2011年6月1日起至租赁期满，年租金按原告购买商铺时的总金额的8%确定。
2006年5月26日，被告某某房产公司为配合被告某某经营公司与上工批之间协议的履行，向某某商都业主委员会出具《承诺函》一份，内容为：鉴于上海某某经营管理有限公司与某某商都全体业主签订关于延长包租期限的补充协议及某某经营公司拟与上工批签订关于上工批整体承租某某商都现有全部商铺的租赁协议，本公司特向上海某某商都业主委员会出具本承诺函。本公司承诺，本公司将与某某经营公司签订包租合同，如上工批承租某某经营公司之小业主商铺十年期间所支付给某某经营公司的租金，尚不足以支付小业主的包租金的，由本公司在与某某经营公司签订的包租合同所收入的包租金中，补贴该不足部分给某某经营公司用以支付小业主的包租金。本承诺函有效的先决条件以某某经营公司与某某商都业主签订的补充协议及与上工批签订的租赁协议均生效并履行为前提。
上述合同签订后，被告某某经营公司将包括原告等业主及被告某某房产公司所有的商铺整体转租给上工批，由上工批统一对外招商租赁。至2010年2月17日止，上工批总计支付被告某某经营公司租金x.91元。被告某某经营公司至2010年5月31日止，总计支付原告等业主租金x.84元。但被告某某经营公司自2008年4月起未能全额支付原告租金。原告经催讨未果，遂涉讼。
审理中，原告和被告某某经营公司确认至2010年3月31日止，被告某某经营公司欠原告租金数额为x.05元。
以上事实，有房地产权证、商铺包租合同、补充协议、承诺函、存折、工商登记材料、确认函、租金收付情况说明及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原告和被告某某经营公司签订的商铺包租合同及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属有效，双方均应按约履行。被告某某经营公司未按合同约定及时支付租金属违约，应承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。考虑到被告某某经营公司自2008年4月起已大部分履行支付租金义务，故按原告主张的逾期付款方式计算全部违约金数额显属不妥，现被告某某经营公司提出要求减免违约金，符合法律规定，本院酌情予以调整。对于原告要求被告某某房产公司就被告某某经营公司所欠债务向原告承担连带担保责任的诉请，本院认为，担保法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为，保证人履行债务或者承担责任的对象应是债权人而非债务人。而从承诺函的文字表述来看，某某房产公司承诺“补贴”的对象是作为债务人的某某经营公司而不是作为债权人的小业主，显然与担保法规定的保证之法律特征不符。故从某某房产公司出具承诺函的本意来看，其承诺“补贴”的目的是增强作为债务人的某某经营公司的偿债能力，而非直接由某某房产公司对小业主予以“补贴”。其次，即便按原告的理解承诺函的“补贴”对象不是某某经营公司而是包括原告在内的小业主，但某某房产公司承诺承担“补贴”的责任财产范围应仅限于某某房产公司与某某经营公司签订的包租合同所收入的包租金，而非某某房产公司的其他财产。从本案证据分析，上工批支付被告某某经营公司的租金，低于被告某某经营公司已支付小业主的租金，被告某某经营公司还对外借债数百万元以补充支付租金。故本院确认，被告某某房产公司未收取过租金，其应收租金已均由被告某某经营公司补充支付给原告等业主，被告某某房产公司已履行承诺函中承诺的相关义务（当然指本案讼争期间）。故原告要求被告某某房产公司再承担“补贴”义务没有事实依据，本院不予支持。另原告认为被告某某经营公司与被告某某房产公司系关联公司，应承担连带责任。但原告未就何种关联事实及基于何种法律规定应承担连带责任提供证据及法律依据。故原告该诉请不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海某某经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某租金（至2010年3月31日）x.05元；
二、被告上海某某经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某逾期付款违约金2168.10元；
三、原告王某某的其余的诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费703.36元，减半收取351.68元，由原告负担99.59元，由被告上海某某经营管理有限公司负担252.09元。被告上海某某经营管理有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员黄某
二○一○年六月二十五日
书记员于吉鸿
审判员黄某
书记员于吉鸿
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