上诉人（原审原告）吴某，男，汉族，生于1972年2月。
委托代理人杨清雷，河南昊宏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）祁某某，男，汉族，生于1971年10月。
上诉人（原审被告）冯某某，女，汉族，生于1968年10月。
委托代理人李国良、王某，河南青剑律师事务所律师。
上诉人吴某与上诉人祁某某、冯某某为房屋买卖合同纠纷一案，吴某于2008年5月29日向邓州市人民法院提起诉讼，请求判令上诉人祁某某、冯某某赔偿违约金x元及空卖给原告4×7米后院款x元。邓州市人民法院于2008年10月16日作出判决。吴某，祁某某、冯某某均不服，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴某及其委托代理人杨清雷，被上诉人冯某某及其与祁某某的委托代理人李国良、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年4月，原、被告双方经中间人何宗品介绍，原告吴某以x元购买被告位于解放居委会四组的坐北面南三层楼房及后院，双方于同年4月30日签订了房屋买卖协议。主要协议条款有“本房规格为6.8×12米。房后有约4×7米小院”。“卖方应在收到订金60天内办清并交于买方土地使用证、准建证和房权证”。“此房卖方当向买方担保与其他单位和其他个人无土地纠纷，无房产纠纷并保证此房无质量问题……”，“如若双方买卖交易达成后发现有此类纠纷事宜……，卖方当负全部责任，并承担买方所有经济损失”。如若任何一方反悔毁约，当承担此房屋总金额20%的违约金。后原告交清了全部房款，被告也已交付了房地产。但土地使用证至今没有办理。2006年7月27日，被告将其父老土地证（现原、被告共同实际占有使用的169平方米，不含4×7米后院）交由原告吴某保管，原告也同意由自己保管原件，被告保管复印件，土地使用权各方一半，并将此内容写在该证的后页空白处。2008年春，解放居委会及其四组通知原告并告知其所购房后院土地属集体规划道路，并无偿扒掉了该院，双方发生了矛盾和纠纷，原来原告吴某保管的老土地证原件又到了被告手中。
原审法院认为，本案争议焦点为：（1）4×7米后院是否属合同标的；（2）被告是否违约。首先，被告家老土地证未含4×7米小院，应在卖房时如实告知且应在合同中说明；其次，被告未在约定的60天内为原告办理承诺的证件，后虽协商同意暂由原告保管土地证原件，但未明确不再办理土地证，也未明确随后无论什么时间办均可，且老证现在仍在被告处，故应视为没按约定履约；故应当按评估参考价支持原告的第一项请求。因“合同”第六条约定的是“反悔毁约”才能承担20%违约金，并未约定迟延履行合同的违约责任，故要求承担违约金本院无法支持；又因原告未要求被告继续履行办证义务，原告可另行主张。故依照《中华人民共和国合同法》第60条、第61条、第107条、第112条、第125条及有关民事法律政策规定，原审法院判决：一、被告祁某某、冯某某于本判决生效后一次性向原告吴某退还房款8752元并支付利息（利息自2006年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费800元，由被告承担。
吴某上诉称，原审法院未认真审查双方的房屋买卖协议，只判决祁某某、冯某某退还上诉人房款8752元及利息，未按约定支持违约金x元不当。祁某某、冯某某理应按合同规定继续履行办证义务，本案中评估费500元理应由被上诉人承担，而在原审判决中未对此费用作出裁决。请求二审撤销原判，秉公处理。
祁某某、冯某某上诉称：一审判决认定事实不清，且存在有多处错误。房屋买卖协议中约定的主要条款中“本房规格为6.8×12米。房后有约4×7米小院”。不是一句完整的话，说明4×7米的小院与本案中买卖的房屋不是一回事，不具备同一法律关系。原审判决退还房款8752元不当。请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审中的所有诉讼请求。
祁某某、冯某某对吴某的上诉意见答辩称：双方房屋买卖协议不包含4×7米小院，评估报告违反了有关规定，本案争议的是房屋买卖而评估的是地产价值，文不对题，法院不应支持。买卖房产不是祁某某所有而是其母亲所有，其母亲并没有追认，所以合同无效，无违约之说。房屋所有人已向邓州市人民法院提起行政诉讼，要求撤销吴某房产证。申请二审法院中止审理。
吴某针对祁某某、冯某某的上诉意见答辩称：房屋买卖合同虽然是冯某某签字，但是二人的真实意思表示，吴某2006年5月即已入住，且已办理了房权证，合同是合法有效的。对方把房屋和小院分开是一种狡辩，卖房时没有告知我方实际情况，导致小院被拆除，应承担责任。
根据双方的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：1、双方房屋买卖协议是否有效；2、协议是否包括4×7米后院；3、祁某某、冯某某在履行协议中是否违约，应否向吴某支付违约金x元。
本院查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明：邓州市人民法院在本案的一审审理过程中，委托邓州市诚达有限责任房地产评估所对房地产买卖纠纷所涉及的土地使用权价值进行评估，邓州市诚达有限责任房地产评估所于2008年8月13日作出邓房估鉴[2008]X号房地产价格鉴定报告书，结论为：以二00六年四月三十日为估价时点，委估土地使用权估价价值为8752元。
本院认为，吴某与祁某某、冯某某于2006年4月30日所签订的房屋买卖协议是在平等自愿协商的基础上达成的，吴某已按照协议约定交清了全部房款，祁某某、冯某某也将房屋交付给吴某，由吴某居住，故该房屋买卖协议有效。祁某某、冯某某要求本案中止审理的理由，因不符合法律规定的中止条件，故本案不应中止审理。双方协议约定“本房规格为6.8×12米。房后有约4×7米小院”。由此看出，协议把4×7米小院约定在了合同标的之内。但祁某某、冯某某家的老土地证，并不含4×7米小院，祁某某、冯某某在卖房时未能如实告知，也未在合同中予以说明，有违诚实信用原则。因此吴某关于退还4×7米小院价款的请求应该得到支持。原审判令祁某某、冯某某向吴某退还房款8752元并支付利息是正确的。故祁某某、冯某某关于原审判决退还房款不当的上诉理由不能成立。虽然房屋买卖合同中约定，如若任何一方反悔毁约，应当承担此房屋总金额20%的违约金，且祁某某、冯某某也未按约定在60天内为吴某办理承诺的证件，有违约之处，但双方已房款两清，祁某某、冯某某的行为不属于根本性的反悔毁约，故吴某关于祁某某、冯某某应向自己支付x元违约金的上诉请求本院不予支持。原审法院查明事实基本清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
吴某上诉费800元，祁某某、冯某某上诉费800元各自负担。
本判决为终审判决。
审判长周飞\
审判员李进军
审判员李晓梅
二〇〇九年三月十三日
书记员李路明
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