上诉人（原审被告）许XX。
委托代理人张XX。
被上诉人（原审原告）郭XX。
被上诉人（原审原告）苏XX，系郭XX之妻。
委托代理人朱X，河南XX律师事务所律师。
上诉人许XX与被上诉人郭XX、苏XX为房屋租赁纠纷一案，郭XX、苏XX于2008年7月7日向唐河县人民法院提起诉讼，请求判令被告搬出所租用的房屋等。唐河县人民法院于2009年1月14日作出判决。许XX不服原判，于2009年2月23日提起上诉。本院于2009年3月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许XX及委托代理人张XX，被上诉人郭XX、苏XX及委托代理人朱X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年7月1日，原告郭XX作为甲方，被告许XX作为乙方，签订房屋租赁合同一份，由郭XX将其所有的位于唐河城关舒心园西门对面二间四层共八间房屋出租给许XX使用。合同期限为3年，至2007年7月1日止。2004年，许XX为经营需要，对上述房屋一楼铺设了瓷砖，作石膏吊顶，安装了相应灯具及两扇玻璃推拉门。该合同到期后，许XX继续使用房屋，至2007年8月3日，郭XX、苏XX作为甲方，许XX作为乙方，另行签订租赁合同一份，主要内容是：“甲方舒心园西门对门营业房两间四层（上下8间）租给乙方使用。一、乙方在租期内，甲方只收取房屋租费壹年4.6万元，其他税费甲方概不承担；二、乙方到期不续租时，必须将空房钥匙交给甲方。继续使用，乙方提前30天续交下一年房租费，以甲方收款单为准。房租一年一次付清给甲方。乙方违约超期租房，赔偿甲方损失每天300元。本合同一年期，2007年6月30日至2008年6月30日止。落款为甲方：郭XX、苏XX，乙方：许XX。2007年8月3日”。合同签订后，被告实际支付原告此合同所指一年租金4.2万元，由被告继续使用原告房屋。合同到期前，原告要求提高下一年度租金，双方未就下一年度房屋租赁达成协议，合同到期后，原告要求被告搬出其房屋，被告予以拒绝。
诉讼中，被告认为其2004年对原告房屋装修改造价值10万元，原告予以否认，被告对此未提供相应证据，也不要求对装修改造进行评估鉴定，只要求以2.2万元租金继续使用上述房屋。
原审法院认为，原告是本案所指房屋的合法所有权人，对此房屋具有完全的占有、使用、收益、处分的权利，现原被告双方关于此房屋的租赁合同期限已经届满，原告要求被告返还租赁的房屋，搬出原告位于唐河城关舒心园西门对面的门面房，理由成立，应予支持。因合同期满后，被告仍一直在使用原告房屋，故被告应向原告支付合同期满时至搬出时的租赁费，具体数额可依原租赁合同约定的租金计算。原被告双方在原租赁合同中约定了被告延期搬出房屋违约金的计算方法，此约定为原被告真实意思表示，应当遵守，故应由被告自合同期满时，向原告支付相应的违约金。双方约定被告每日向原告支付违约金300元过高，超过原合同日平均租金数额，显失公平，故日违约金以不超过原合同约定租金日平均值30％为宜。原被告双方未就租赁期间装修改造进行约定，被告为自身经营需要对一楼进行部分装修改造，被告认为装修改造项目价值10万元，未提供相应证据，原告也予以否认，且被告也不要求对装修改造项目进行评估鉴定，也未对装修改造价值提出请求，因装修部分多数项目可以拆除，故被告搬出房屋时，在不损坏房屋的情况下，可将能拆除部分予以拆除。被告反诉请求以每年2.2万元租金继续使用房屋，无有效证据证明，理由不能成立，故对被告反诉请求不予支持。
原审法院判决：一、被告许XX于本判决生效后十五日内搬出原告郭XX、苏XX位于唐河城关舒心园西门对面下二上四共八间的门面房。二、被告许XX自2008年7月1日起以每日127.7元支付原告郭XX、苏XX房屋使用费，至搬出该房屋之日止。三、被告许XX自2008年7月1日起支付原告郭XX、苏XX日违约金38元至搬出该房屋之日止。四、驳回被告许XX的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费50元，共计150元，由被告负担。
许XX上诉称：一、原审原告郭XX、苏XX二人的主体资格不适格。房屋所有权人为郭峰，而非二原告。二、程序不当，1、未注明上诉人为原审反诉原告。2、对上诉人在一审中所举2002年11月13日协议未加评述，对上诉人证人郭XX出庭证词未加评述。3、合议庭成员均未到庭审理。三、原判事实不清。1、2007年8月3日租赁合同不是双方真实意思表示，而是用于提高郭XX另外位于舒心园西门南三间房屋的租金而伪造的。2、上诉人提供的2002年11月13日与原告所签协议和证人证词可以推翻郭XX出示的这份合同。3、即使按原判所述，上诉人装修所花的10万元添附物也应合理处理。
郭XX、苏XX辩称：一、房屋产权证办在儿子郭X名下，同时产权证显示郭XX也是共有权人；二、原判程序并无不当，合议庭成员均参加了庭审。三、1、2007年8月3日合同是双方的第二份合同，是双方的真实意思表示，上诉人也进行了实际履行。2、上诉人所称的2002年11月13日协议是伪造的，是不存在的。3、上诉人的装修问题，反诉中并未提及。上诉人擅自改变房屋使用状态，应恢复原状。
本院经二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，双方的纠纷系房屋租赁合同纠纷，应依《合同法》之规定处理。关于出租人情况，房屋产权证署名为二被上诉人之子，但被上诉人郭XX也为共有人，作为出租人与上诉人签订了双方无争议的2004年的合同，双方也已实际履行，且房屋产权证署名人，即二被上诉人之子并未提出异议，故上诉人的该上诉理由不能成立；关于程序问题，原审在诉讼文书中未注明上诉人系反诉原告，系文书制作不规范，应在以后的工作中予以注意，但并未影响对上诉人在一审中反诉的实体处理；关于双方的合同问题，上诉人上诉称双方有2002年合同“约定房租为x元，许XX不说不用，郭XX不许撵，不许涨房租的问题”，一则郭XX予以否认自己签有这份合同；二则即使该合同存在，双方也在2004年签订为期三年的合同，已经从事实上取代了这份合同；至于证人出庭做证等，也不会改变双方2004年合同的存在和真实性。至于2007年合同，上诉人称是因涨房租而伪造的合同，但未提供相应证据，且被上诉人也予以否认，本院对该上诉理由无法采信。
综上所述，双方在2004年签订为期三年的租赁合同，双方共认，且已实际履行，期满后，双方又签订了为期一年的租赁合同，现也已期满，双方未就新的房屋租赁达成协议，原审依照双方原约定的违约办法做出裁判并无不当。上诉人的装修问题，因在反诉中并未提及，原审并未处理也无不当。原判认定事实清楚，处理适当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费100元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长赵清军
审判员田晓凯
审判员梅安生
二○○九年四月二十四日
书记员陈立丽
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