上诉人（原审被告）巴东县兴东建设总公司（以下简称兴东公司）。住所地：巴东县X镇。
法定代表人黄某某，该公司经理。
委托代理人（特别授权）谭平，湖北方捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）巴东县劳动和社会保障局（以下简称巴东社保局）。住所地：巴东县X镇X路。
法定代表人刘某某，该局局长。
委托代理人（一般授权）邹某某，巴东社保局干部。
委托代理人（一般授权）高某某，巴东社保局干部。
上诉人兴东公司为与被上诉人巴东社保局建设工程施工合同交付房屋纠纷一案，不服巴东县人民法院（2003）巴民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年12月29日受理后，依法组成由审判员廖学贵担任审判长，审判员张辅军、代理审判员朱华忠参加的合议庭，并于2004年2月19日组织双方当事人的委托代理人进行了质证。本案现已审理终结。
原审查明：原告巴东社保局与被告兴东公司签订建设工程施工合同，原告将位于巴东县X镇西壤坡小区X路综合楼的工程承包给被告，该工程由被告下设一工程处具体施工。2002年9月9日该工程竣工。经验收，该工程被评为合格工程。同月24日，双方当事人就综合楼交付使用问题达成协议。约定：“甲方（原告）给乙方（被告）预付工程款伍万元，乙方将综合楼交甲方，甲方同意将宿舍一楼共4套（房屋）在竣工结算审计结果未确认之前暂由乙方留置，双方不得自行处理。国庆节之后，甲方职工购房资金经房管局再批准拨回甲方之后，甲方根据资金状况再拨付贰至伍万元；甲方在乙方报送决算资料三个月内送审完毕”。协议签订后，被告留置原告4套住房，原告给被告付工程款5万元，协议其他内容双方没有履行，现原告诉讼至法院，请求法院确认双方签订的协议无效，要求对被告留置的4套住房先予判决。
原判认为：原、被告双方对原告所有的4套住房现处于被告控制的事实均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点为所签“留置协议”的效力问题。对此本院认为，担保物权中留置权为唯一的法定担保物权，故其行使及成立均须符合法律强制性规范，《中华人民共和国担保法》第八十二条已明确规定，留置权的标的物为动产，故原、被告双方以不动产为标的的留置协议当属无效。被告返还原告住房并不影响双方的工程结算，原告的诉讼请求及理由成立，本院予以支持。被告辩称的本案应适用合同法而非担保法的抗辩理由，本院认为担保法为特别法，合同法为普通法，故关于担保物权的法律关系应优先适用前者而不能适用新法优于旧法的原则，被告的抗辩不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国担保法》第八十二条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条之规定，判决如下：被告巴东县兴东建设总公司返还原告巴东县劳动和社会保障局综合楼X楼住房4套。案件受理费4710元，其他诉讼费2300元，合计7010元，原、被告各承担一半。
上诉人兴东公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。原审判决将双方当事人2002年9月24日签订的协议“暂留置”条款等同于留置协议，属混淆概念。该协议是双方当事人为尽快办理工程结算而设置的保障措施的合意行为，与《中华人民共和国担保法》第82条规定的法定留置权具有明显区别，且双方当事人的合意行为并不违法，故该协议有效。2、原审法院对本案没有管辖权。被上诉人诉请上诉人交付4套房屋并结算工程款，诉讼标的超过了50万元，故本案应由恩施州中级人民法院一审。3、原审判决适用法律错误。原判将当事人的合意行为混淆为法定留置权的行使，从而导致本应适用合同法的有关规定而错误地适用了担保法，显属适用法律错误。要求二审法院撤销原判，将案件移送恩施州中级人民法院审理。
被上诉人巴东社保局答辩称：上诉人兴东公司的上诉理由均不能成立。要求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交任何证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
另查明，2002年9月24日，与被上诉人签订协议的乙方并非上诉人兴东公司，而是巴东县兴东总公司苏仕虎项目部，苏仕虎作为乙方代表在协议书上签了字。该协议签订后，巴东社保局给兴东公司支付了5万元预付工程款，但上诉人兴东公司未将工程决算资料报送被上诉人。2003年3月18日，被上诉人通知上诉人工程一处四项目部（即苏仕虎项目部），要求该项目部务必于2003年3月30日前向被上诉人及有关部门报送工程决算相关资料，以便审计结算。次日，被上诉人给苏仕虎送达了该通知，并申请巴东县公证处对该送达行为进行了公证。苏仕虎在送达回证上签署了“在贵局规定的时间内，请安排专人协助我部办理未签证的有关手续，以便迅速完善该工程结算”的意见。
本院还查明，巴东社保局职工综合楼工程合同价款为143.6548万元，现被上诉人给上诉人预付的工程款已超过了该合同价款。同时，双方当事人所签建设工程施工合同第28条第2款约定：“乙方（上诉人）提交结算报告的时间为工程竣工后十五日内。”
本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十二条规定，留置财产仅限于动产，不动产不能留置。但《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的法律优先权是对担保法的补充，即承包人在一定条件下可以行使不动产留置权。承包人在行使留置权时，应当遵循以下程序。一是催告发包人，即在发包人未按照约定支付价款时，承包人有权催告发包人在合理期限内支付价款。二是协议将工程折价。三是依法拍卖。本案中，上诉人兴东公司行使留置权既不符合担保法的规定，亦不符合合同法的规定，该留置协议无效。且在工程竣工后，经被上诉人多次催促，上诉人迟迟不给被上诉人报送工程决算资料，而长期留置被上诉人房屋，侵犯了被上诉人的合法权益。被上诉人要求上诉人交付被留置的4套房屋的请求成立。上诉人称协议约定是暂留置并非留置，属偷换概念。同时，被上诉人要求上诉人交付被留置的4套房屋，其诉讼标的并未超过50万元，一审法院对本案有管辖权，且一审法院根据被上诉人的申请，就已查清的部分事实先行判决，亦符合法律规定。故上诉人的上诉理由不能成立，一审判决是正确的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4710元，其他诉讼费用2300元，均由上诉人兴东公司承担。
本判决为终审判决。
审判长廖学贵
审判员张辅军
代理审判员朱华忠
二OO四年三月六日
书记员崔华
书记员吴芳
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