原告林某某，男，X年X月X日出生，汉族，江西省分宜县人，个体工商户，住（略）。
委托代理人严洪波，江西三江合律师事务所律师。
被告新余市嘉利家俱制造有限公司。住所地新余市区。
法定代表人邝某某，该公司董事长。
委托代理人杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。
委托代理人陈华，江西弘杰律师事务所律师。
第三人钟某某，男，X年X月X日出生，汉族，江西省分宜县人，个体工商户，住（略）。
委托代理人邹小强，江西弘杰律师事务所律师。
第三人分宜县X镇房地产开发有限公司。住所地分宜县X路。
法定代表人彭某某，该公司经理。
委托代理人王育新，江西钤山律师事务所律师。
原告林某某与被告新余市嘉利家俱制造有限公司（下称嘉利公司）、第三人钟某某、第三人分宜县X镇房地产开发有限公司（下称房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2006年5月16日立案受理。依法由审判员黄文适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林某某及其委托代理人严洪波，被告新余市嘉利家俱制造有限公司的委托代理人杨七芽、陈华，第三人钟某某的委托代理人邹小强，第三人分宜县X镇房地产开发有限公司的委托代理人王育新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林某某诉称：原、被告于2005年元月8日签订房屋转租合同书。约定被告将盘金市场一楼二层全部店面转租给原告，租赁期限为二年，自2005年2月20日至2007年2月19日止。合同订立后，原告依约履行了自己的义务，因被告违反合同约定，无法保证转租合同的履行，最后该合同只履行了9个月零5天，造成原告巨大的经济损失。原告上百万元货物积压在场，被迫与房屋新所有人重新签订租赁合同，导致转租合同剩余的13个多月的租赁期多付租金x.67元。因被告违约，原告多次找被告协商未果，原告无奈诉至法院请求判令被告返还履约保证金x元，补助费x元，多收的房租费x.35元，支付违约金x元，赔偿违约损失x.67元。共计x.02元。在本案第一次开庭审理中，查明嘉利公司与房地产公司所签订的租赁合同中并没有“产权变更或转让本合同自动终止履行”的条款，根据合同法有关规定，房地产公司将房屋产权转让给钟某某后，嘉利公司与房地产公司所签订的租赁合同不因房屋产权人的变更而终止，该租赁合同继续有效，即通常所说的“买卖不破租赁”。鉴于此，原告与被告转租合同也是有效的，原告必须继续履行该转租合同。所以原告后与钟某某2006年10月所签的租赁合同则是在重大误解情况下签订的，应予以撤销。原告依据该合同交付的x元租金及x元保证金应予以返还。为了查明案情、减少讼累、节约诉讼成本，故请求追加钟某某为本案的第三人，要求撤销与钟某某所签订的租赁合同，要求原告与钟某某之间按原转租合同履行，钟某某返还租金x元及保证金x元给原告。
被告新余市嘉利家俱制造有限责任公司辩称：被告将从房屋所有权人房地产公司租来的店面转租给原告，该转租行为得到了原产权人的同意，该转租行为是有效的。房地产公司将房屋买给钟某某，不影响租赁合同和转租合同的效力。原告在未与被告进行协商的情况下，与新的房屋产权人钟某某签订新的租赁合同，造成原告与被告的转租赁合同终止，说明违约的不是被告而是原告。原告在第一次开庭后也认为被告未违约，但并没有撤回对被告的诉讼请求，而是要求追加店面新的所有人钟某某为本案的第三人，认为与钟某某签订的新租赁合同是在重大误解的情况下订立的，提出要求撤销与钟某某的租赁合同，并要求钟某某返还租赁费；原告实际是变更了对被告的诉讼请求。原告庭审后要求追加第三人，违反了证据规则的规定，原告要求确认被告违约又要求撤销合同返还租金，两个请求之间相互矛盾。请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。
第三人钟某某诉称：1、原告申请追加钟某某为本案第三人，违反了证据规则的规定，原告要求追加本案的第三人应当在举证期限内提出。2、原告与钟某某的合同是双方在自愿基础上订立的有效合同，原告与钟某某签订合同不存在重大误解，也没有证据证明原告有重在误解。3、原告与钟某某之间的租赁合同没有违反法律规定的“买卖不破租赁”原则。房地产公司转让店面后电函通知了嘉利公司，嘉利公司也电话告知了原告，现该店面仍为原告所承租，原告与钟某某所签订的合同是对原租赁合同的变更。原告要求第三人钟某某返还租金没有事实依据。请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人分宜县X镇房地产开发有限公司诉称：2001年7月20日，本公司将盘金大市场主楼第二层商辅租赁给嘉利公司，租期延长到2007年元月31日，双方签订的《租赁合同》和《补充协议》真实、合法、有效，受法律保护。2005年12月，本公司将该出租房卖给钟某某，在该房转让之前，就电函告知被告，并在房屋转让意向书中明确该房屋存在租赁关系。本公司已按法律规定履行了告知和通知义务，不存任何过错。分宜县人民法院在本案审理过程中，追加本公司为本案第三人缺乏事实依据。本公司与原告之间也不存在任何法律关系，因此也不应承担任何民事责任。
经审理查明，2001年7月20日，房地产开发公司与嘉利公司签订了一份房地产租赁合同，合同约定房地产开发公司将座落在分宜县X路盘金市场一号楼二层全部店面，计建筑面积约2600平方米出租给嘉利公司使用；月租金为人民币x元，租赁期限自2004年11月1日至2006年10月30日止，租金按月结算；如要转租给第三人使用必须取得出租方同意；房地产公司提供第二层店面供嘉利公司使用三年，嘉利公司无偿安装所租用店面全部铝合金窗、天棚内墙、柱仿瓷涂料及卫生间装璜。消防、电器线路及灯具，楼梯口防盗栅栏由房地产公司安装，双方并对其他事项作了规定。合同订立后，嘉利公司按合同对店面进行了装修，对2600平方米店面大厅分隔并制作了家俱展视台，开始了家俱经营。2002年3月15日，嘉利公司向房地产公司递交了一份报告，称公司租赁的分宜县X路盘金市场一号楼二层的店面用于家具经营，现因公司其它业务发展的需要，决定将此租赁店面转租给他人使用，望批准同意转租。房地产公司于3月18日签署同意转租，但租赁费由嘉利公司统一收取交公司财务科。2005年元月8日，嘉利公司与林某某签订了《房屋转租合同》。合同约定，嘉利公司将分宜县X路盘金市场一楼二层全部店面计2600平方米。转租给林某某经营使用。租赁期限为二年，自2005年2月20日至2007年2月29日止；月租金为人民币x元，租金按季结算，在每季届满前10内支付；林某某愿意自合同签订之日起至2005年2月7日之前支付一个季度的租赁金x整作为履约保证金；林某某为补偿嘉利公司因将房屋转租给林某某所造成的损失，愿意一次性补偿嘉利公司人民币x元整，作为填补的损失；合同并对双方的权利义务、经营范围、违约责任和其它事项作了协议。2005年元月8日林某某交付嘉利公司转租损失补偿费x元，于2005年3月7日交付嘉利公司保证金x元。同日，房地产公司向嘉利公司出具了关于续租房地产的函件，同意将双方的合同租赁期延至2007年元月31日止，并决定减免一个月租赁费。林某某于2005年3月21日交付了第一季度的租金x元，6月13日交付了第二季度的租金x元，9月11日交付了第三季度的租金x元，12月14日又交付了第四季度的租金x元。2005年12月18日，房地产公司与钟某某签订了盘金大市场店面房屋转让合同，房地产公司将盘金大市场一号楼二层家俱市场店面出卖给了钟某某，并在出让合同中确定市场续租的租赁费由钟某某收取。12月20日，房地产公司将店面转让事宜函告嘉利公司，从2006年元月1日起关于家具城租赁事项与钟某某接洽，临街广告刊登与钟某某联系，今后凡家俱城发生的一切事项与公司无关。嘉利公司接到店面转让告知函后将情况告知了林某某，要林某某与钟某某商谈租赁事宜。2006年元月10日，林某某与钟某某签订了一份租赁合同书，由钟某某将盘金大市场一号楼第二层家俱市场，面积约2600平方米出租给林某某，租赁期限为一年（从2006年元月1日至2006年12月31日），租赁期间林某某向钟某某交纳保证金x元，且每季初向钟某某交纳租赁费x元（全年为x元），双方并对其他事项作了约定。2006年元月1日，林某某向钟某某交纳押金x元，2006年元月23日，林某某向钟某某交纳了第一季度的租金x元，于4月13日，向钟某某交纳第二季度租金x元。林某某认为嘉利公司违反约定，无法保证转租合同的履行存在违约，要求嘉利公司承担违约责任，双方协商未果，林某某于2006年5月15日诉至法院。
以上事实，有原、被告，第三人陈述以及原、被告和第三人提供的房屋租赁合同书、房屋转租合同书、房屋转让合同书、房屋续租函、房屋转让告知函、收款收据等证据证实。
本院认为，本案系由房屋承租、转租、出让所产生的房屋租赁合同纠纷。本案涉及多个合同和多方当事人以及多种法律关系所产生的纠纷，为了进一步查明本案事实，正确、公正的处理本案，减轻当事人讼累，本院追加与本案有利害关系的钟某某和房地产公司为本案第三人并无不当。被告嘉利公司、第三人钟某某和第三人房地产公司认为追加第三人不当的意见，本院不予采纳。房地产公司与嘉利公司之间的租赁合同以及嘉利公司与林某某之间签订的转租合同均是在自愿、平等、协商一致基础上订立的；嘉利公司将店面转租给林某某得到了房地产公司的同意，房地产公司续延了租赁期限，林某某在辩论阶段也认可了转租合同的效力。因此，该租赁合同以及转租合同有效，各方都应按合同的规定享有权利和履行义务。房地产公司在店面承租合同履行中，将租赁物的店面转让给了钟某某，根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。故房地产公司与嘉利公司之间的承租合同以及嘉利公司与林某某之间的转租合同仍有效。房地产公司在出让该店面时，在合同条款中确定了店面的续租费由钟某某收取，并将转让店面情况函告了承租人嘉利公司，房地产公司已尽到了出卖人的义务，房地产公司在本案中不存在过错责任。嘉利公司接到房地产公司的函告后通知了林某某，要求林某某与新的房屋所有人洽谈租房事宜，而林某某确与钟某某签订了一份店面承租合同书。原告林某某在原承租和转租合同有效的情况下，又与钟某某签订承租合同，该合同是双方在自愿、协商一致基础上签订的，是对原承租合同和转租合同的变更。由于原告与第三人钟某某签订了新的承租合同的行为，被告不存在违约。故原告要求被告返还转租补助费、违约金及赔偿违约损害的诉讼请求，本院不予支持。原告林某某认为其与钟某某签订的承租合同，是在重大误解的情况下所签订的，但原告无证据证明与钟某某签订合同时存在着重大误解。因此，原告林某某要求撤销该承租合同返还租金及保证金，要求双方按原转租合同履行的理由，不能成立。但原告林某某与第三人钟某某签订了新的承租合同后，该承租合同已经生效并履行，嘉利公司对此并未提出异议，故房地产公司与嘉利公司之间的承租合同以及嘉利公司与原告林某某之间的转租合同终止。嘉利公司因此而多收原告林某某的租金及履约保证金应予返还。因此，原告林某某要求嘉利公司返还多收租金和履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一、二款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十九条，第二百三十条之规定。判决如下：
一、被告新余市嘉利家俱制造有限公司返还原告林某某履约保证金x元、多收房屋租金x.35元，共计人民币x.35元。
二、驳回原告林某某要求被告新余市嘉利家俱制造有限公司返还补助费x元、违约金x元及赔偿违约损失x.67元的诉讼请求。
三、驳回原告林某某要求撤销与第三人钟某某所签订的租赁合同，并返还租金和保证金x元的诉讼请求。
四、驳回原告林某某要求与第三人钟某某之间的店面承租合同，按原告林某某与新余市嘉利家俱有限公司的转租合同履行的诉讼请求。
案件受理费及其他诉讼费6225元，由原告负担4000元，被告负担2225元，财产保全费2020由原告负担。
以上款项应在本判决书生效后10日内履行完毕。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审判员黄文
二00五年七月一十八日
书记员彭某凤
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
