原告熊某某，男，X年X月X日出生，汉族，系共青城南湖小学校长，身份证号x，住（略）。
委托代理人杨军，江西共诚信律师事务所律师，执业证号：x。
被告李某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体，身份证号x，住（略）。
委托代理人高正尉，江西国风律师事务所律师。执业证号：x。
被告童某某，男X年X月X日出生，汉族，共青城交警大队干部，身份证号x，住（略）。
委托代理人徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，身份证号x，住（略）。
本院于2007年3月20日立案受理原告熊某某诉被告李某某、童某某房屋租赁合同纠纷一案，并依法由审判员徐某火适用简易程序实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告熊某某及委托代理人杨军、被告李某某的委托代理人高正尉、被告童某某的委托代理人徐某某到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称，2004年5月23日，原告熊某某经被告童某某介绍与被告李某某签订一份房屋租赁合同。即原告将自有的位于共青城南湖大道金和巷X号房屋租给被告李某某使用。年租金x元，租期四年，被告童某某为担保人。后被告李某某未按约定支付第三年租金，故原告诉至法院，请求判令解除租赁合同，被告李某某支付尚欠的租金及违约金(以月10%计算)x.8元及法院判决生效前被告实际使用期间的租金及违约金，并要求被告童某某承担连带责任。
被告李某某辩称，与原告签订房屋租赁合同属实，但该合同实际已中止，原告已同意胡胜君使用，他们已形成新的租赁关系，自己不应是本案被告。
被告童某某辩称，由于原告与被告李某某之间的租赁合同已终止，因而担保合同亦中止，作为本案被告不具备主体资格。
经审理查明，2004年5月23日，原告熊某某与被告李某某签订一份房屋出租合同。合同规定：原告将自有的座落在共青城南湖大道金和巷X号北栋计478.8m2房屋租给被告李某某使用，租期四年(即2004年5月23日至2008年5月23日)，年租金x元，于每年5月23日由被告李某某支付给原告；拖欠租金或空关房屋的，原告可终止合同，收回房屋。同时，为便于装修营业，原告给予被告2个月装修期，不计房租。该合同由被告童某某签字担保。被告李某某于合同签订当日支付原告第一年度租金x元，可在第二年度、第三年度被告没有按时支付房租，经原告多次催讨，被告于2006年11月8日支付第三年度房租x元，余欠7856元至今未付。原告催要无果，故诉至法院。庭审中原告增加违约金诉讼请求885.6元。
上述事实，有原、被告签订的房屋出租合同、双方的陈述、房租收据等证据证实，且经庭审质证，可予认定。
被告李某某辩称与原告的房屋出租合同已实际终止，由胡胜君续租经营，且原告向胡胜君收取了房租，并出具了房租收据三份。经庭审质证，原告对此提出异议，认为房租收据不能证明原告与胡胜君有房屋租赁关系，胡胜君是被告李某某经营此店的管理人员，缴纳租金也是他的工作职责。对此，被告童某某也证实胡胜君与被告李某某系合伙关系。
本院认为，原告与被告李某某签订的房屋出租合同，属双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。被告童某某自愿为被告李某某担保，该担保行为未违反相关法律规定，合法有效，对其具有法律约束力。被告李某某拖欠原告第三年度租金，且在原告多次催要后仍未付清款项，属违约行为，按合同约定，原告享有解除合同的权利，故原告诉请解除合同之主张，依法应予支持。原告要求被告偿付第三季度尚欠的租金及承担逾期违约金之诉请，合法有据，理应支持。对合同中双方约定的违约金以日10%计算，现原告自愿变更为按月10%计算，是原告对自己6享有的权利的处分，是一种有利于被告的行为，依法可予准许。对原告要求被告承担本判决生效前实际使用房屋的租金，及违约金之诉请，诉请金额不明，本院无法支持。原告可按被告实际占用的时间另行起诉。又因童某某在合同中自愿担保故对被告李某某的债务应承担担保责任。保证责任的方式在合同中未明确的，对此应按连带责任保证承担责任。被告李某某辩称其与原告租赁关系终止，已由胡胜君续租，且原告向胡收取了房租，形成了新的租赁关系，所提供的证据不能证实该事实存在，且被告童某某也向法庭证实，胡胜君系被告李某某合伙人，胡胜君的行为，应视为被告李某某履行合同的行为，应由被告李某某承担合同责任。故对其辩称，不予采信。被告童某某辩称所述无事实和法律依据，不予采信。为此本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(七)项、第一百○九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告熊某某与被告李某某签订的房屋出租合同。
二、被告李某某向原告熊某某偿付尚欠的第三年度租金7856元，并按月10%计算承担逾期付款违约金x.4元(x元从2006年5月23日至2006年11月7日，7856元从2006年11月8日至2007年4月26日)，共计款项x.4元。
三、被告童某某对上述款项承担连带偿付责任。
四、原告其它诉讼请求不予支持。
案件受理费及其它诉讼费用共计1600元由被告李某某、童某某连带承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员：徐某火
二〇〇七年四月二十八日
书记员：夏桂香
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