原告吴某
原告裴某
被告洪某
原告吴某、裴某诉被告洪某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴某、吴某及裴某的共同委托代理人，被告洪某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某、裴某共同诉称：两原告系父女关系。本市X路X弄X号X室房屋（以下称系争房屋）为原告共同所有。2005年6月19日，原、被告签订租房合同，约定：被告承租系争房屋，租期五年，自2005年7月1日起至2010年6月30日止；每月租金人民币4000元（以下币种均为人民币）；支付方式为付六押一。租赁期间，被告经常拖欠租金，并无证经营足浴生意，导致周围邻居及物业部门意见纷纷。今年6月，租期届满，原告多次要求被告搬离，将租赁房屋恢复原状。但被告拒不搬离，严重侵犯了原告的合法权利。为此，原告诉讼来院，请求法院判令：1、被告立即搬出上海市X路X弄X号X室；2、被告承担自2010年7月1日起至搬出之日止的租金，按每月4000元计算；3、被告承担违约金4000元。
被告洪某辩称：被告租赁系争房屋时，原告明知系用于开店，还曾协助被告至工商部门办理经商登记（未成）。租赁合同期限届满前，被告曾提出继续租赁，原告表示同意，双方口头建立了合同。为此，原告于2010年3、4月份就系争房屋重新进行了装修，花费17万元。租金自2010年8月1日起被告未予支付，现在原告处的押金可以冲抵一个月的租金。原告不存在拖欠租金，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：两原告系本市X路X弄X号X室房屋的所有人。2005年6月19日，原告吴某与被告签订《租房合同》，约定：原告将上述房屋（91.93平方米）出租给被告；每月租金人民币4000元，首期付六个月押一个月，以后每六个月结算一次，提前十天支付下六个月租金；租期五年，自2005年7月1日起至2010年6月30日止；租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还，被告如要求续租，则必须在租赁期满前的两个月向原告提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同；被告在租赁期内保证在租赁房屋内所有活动均能符合法律及该地点管理规定；未经原告同意，被告不能改变租赁房屋的结构装修，如因被告的过失或过错使房屋收到损坏，被告应负责赔偿；花园不得搭建屋棚，如有搭建屋棚，所产生的一切后果由被告负责；为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内如期结算，双方同意合同押金为4000元；双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方。若被告违约，原告除不退还押金外，被告还需支付原告上述金额的违约金；如被告未在规定付款期内支付租金，被告有权终止合同，被告还需按前款执行。合同签订后，被告支付约定之租金及押金后开始租用系争房屋。期间，被告未经原告同意在花园内进行了搭建。2010年3-4月，被告自行在租赁房屋内装修。同年6月3日，被告向原告支付了2010年6月30日之前的租金。原告表示租期届满，被告应搬离租赁房屋，未果。2010年7月，原告诉讼来院，请求法院判决如其诉请。
另查，系争房屋性质为住宅。双方签订租赁合同时，原告曾将房屋产权证的复印件交予被告。被告租赁系争房屋后开设足浴房，但未能取得相关经营证照。审理中，被告表示：其在租赁房屋后不久曾进行过装修，在花园内搭建了房屋。今年3月，又重新装修。装修项目主要为，吊顶、装护墙板、广告灯箱，开辟一条小道至凯旋路，安装了9台液晶电视机、9台排风扇、9台空调，共计花费17万元。
再查，被告租用系争房屋期间，均是至原告吴某所在公司以现金方式向原告支付租金。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法
律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被
告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应恪守合约，遵循履行。本案争议的焦点在于，《租房合同》履行期限于2010年6月30日届满后，双方是否达成续租的协议。本案中，被告主张双方曾达成续租的口头协议，但未提供确凿证据予以证明。且根据合同约定，如续租应提前两个月就租金、租期重新协商后签订新的租赁合同。故被告上述主张缺乏合同和法律上的依据，本院认定合同在租赁期限届满后未有续租，被告理应依约搬离系争房屋，并应参照原租金标准向原告支付其在租赁期限届满后占用房屋期间的费用。故原告要求被告搬离系争房屋并支付租金（实为合同期满后的房屋使用费）的诉请依法有据，本院予以支持。至于被告在房屋花园内的搭建物，亦应一并予以拆除。关于违约金，原告认为被告违约的事实是其逾期支付租金及在合同期限届满后拒不搬离，经查，合同中关于违约金的约定适用于提前终止合同，故原告要求被告支付违约金的理由不符合合同约定，其诉请缺乏合同及法律上的依据，本院不予支持。关于被告在系争房屋内的装修费用，虽然被告出于坚持续租的意见而未明确要求原告予以补偿，但本院为避免讼累，在合同解除后对装修费用一并予以处理为宜。对此，本院认为，在原告未同意续租的情况下，被告在距合同期限届满前三个月之时未经原告同意对房屋进行装修，责任在于被告。现原告明确表示就被告的装修不再利用，如判定原告承担该费用，有违合同法的公平原则，故被告对此应自行承担后果。至于押金，由于双方就租赁房屋未予交接、相关水电等费用亦未结清，本案中暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告洪某应于本判决生效之日起十日内迁出本市X路X弄X号X室，并拆除该房屋花园内的搭建物；
二、被告洪某应于本判决生效之日起十日内支付原告吴某、裴某自2010年7月1日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费，按每月人民币4000元计算；
三、对原告吴某、裴某要求被告洪某承担违约金人民币4000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，减半收取，计25元由被告负担(原告已预付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员张莹
书记员朱颖
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