上诉人（原审被告）郸城县X镇第一中学。
法定代表人刘某，该中学校长。
委托代理人任某某。
被上诉人（原审原告）张某某，女，X年X月X日生，居民。
委托代理人孟某某。
上诉人郸城县X镇第一中学因与被上诉人张某某买卖合同纠纷一案，不服郸城县人民法院（2008）郸民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郸城县X镇第一中学委托代理人任某某，被上诉人张某某及其委托代理人孟某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告张某某是被告镇一中的老师。2004年度被告向本校内部工作人员预售（正预计筹建中）位于本校，东临西环路的底商住宅楼，并成立了建房小组，即由该校工作人员集资建房，凡购买者必须是先交款，后建房，同时为了避免房位优劣及房价的高低，采取了“竞拍”的方式进行集资。2004年9月4日原告即将通过“竞拍”方式购买的位于校大门南侧自北向南X号门面房一间（3.3×12.5㎡，北邻收发室）价款x元的购房款足额交给了建房小组，后被告在筹建房时因资金紧张又将校大门两侧的收发室和保卫室（保卫室位于大门北侧）改成了门面房进行出售，这样由收发室改成门面房的这间就变成了X号门面房，其他房位号按顺序依次类推，致原告实际使用的门面房面积和原通过竞拍购得的门面房面积相比变小了，原告即多次找被告要求退部分房款，被告以种种理由推托未果，为此引起纠纷。本案在审理过程，根据原告的申请法院委托河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对原告实际取得的门面房面积，按原告交款时间即2004年9月4日为估价时点进行了房价评估，总价x元，单位面积均价3050元／㎡，评估费用共计2300元。
原审法院认为，原告通过被告举行的拍卖会购得了X号门面房，并按约定支付了房款，原、被告之间虽未签订书面合同，但实际上已构成买卖关系，应视为原、被告之间房屋买卖合同成立，但被告在合同履行过程中因被告的行为使合同变更，且约定不明，原告实际取得的门面房面积和原通过“竞拍”购得的门面房面积不符，且房价差价较多，原告请求被告退还购房款x元符合法律规定，应予支持，其他请求因证据不足，不予支持，被告辩称本校招开的“拍卖会”实际是“招租会”，原、被告之间买卖关系不成立，根据该争议标的占用的土地属划拔性质，原、被告之间买卖合同无效，评估程序违法等辩由不符合相关法律规定，另辩称是原告自愿选择了正在使用的门面房房位的，被告不应退还部分购房款，这不符合交易习惯，故被告拒不退还原告部分购房款理由不成立，不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告郸城县X镇第一中学于本判决生效之日起五日内退还原告张某某门面房购房款x元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、诉讼费1100元，原告负担255元，被告负担845元，评估费2300元，原、被告各负担一半。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人郸城县X镇第一中学不服原审判决的主要上诉理由是，原审判决认定事实不清，判决结果错误，认为原审判决依据三位证人的证言证明双方当事人之间是买卖合同关系错误。三位证人的证言内容不真实，不具有证据的客观真实性。双方当事人之间应该认定为合同租赁关系。还认为豫郑康鑫评字（2008）第x评估报告鉴定程序违法，鉴定结论证据不足等理由，请求二审法院查明案件事实，公正判决。
被上诉人张某某答辩认为，原审判决认定事实清楚，判处结果适当，审理程序合法，上诉人无理上诉。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人郸城县X镇第一中学在二审庭审中无新证据向本院提供。
被上诉人张某某在二审庭审中向本院提供到庭证人两名，主要证明被上诉人张某某目前涉案争议的该房是经过拍卖程序所得。
二审经审理查明的其它事实与一审认定的事实一致。
本院认为，被上诉人张某某通过竞拍会购得一号门面房的事实清楚，竞拍后按照约定被上诉人张某某支付了相应房款，双方当事人之间房屋买卖合同关系由此成立。上诉人应按合同约定履行交付房屋的义务，但上诉人实际交付给被上诉人房屋的面积少于竞拍购得的房屋面积，与合同约定不符，构成违约，应承担相应的民事赔偿责任。依据河南康鑫源房地产估价咨询有限公司估价结论报告，原审法院判决郸城县X镇第一中学退还张某某门面房款x元适当。上诉人郸城县X镇第一中学的上诉理由，无确实有效证据支持自己的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费845元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长谭国华
审判员张海涛
审判员刘某印
二○○九年四月二十八日
书记员史红诊（代）
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