上诉人（原审被告）杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）-X幢X室。
委托代理人梅菁华，北京市中济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司北京长安支行，住所地北京市海淀区X路X号翠微大厦西楼。
负责人刘某某，行长。
委托代理人赵庆，北京市善邦律师事务所律师。
委托代理人韩飞宇，北京市善邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区X街X号金隆基大厦五层。
法定代表人朱某某，董事长。
委托代理人余某某，男，北京金鸿房地产开发有限责任公司职员。
上诉人杨某某因与被上诉人中国建设银行股份有限公司北京长安支行（原名称某中国建设银行北京长安支行，2005年2月4日更名为中国建设银行股份有限公司北京长安支行，以下简称长安支行）、被上诉人北京金鸿房地产开发有限责任公司（以下简称金鸿公司）借款合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月10日受理后，依法组成由法官金莙担任审判长，法官咸海荣、梁睿参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
长安支行在一审中起诉称：2000年5月10日，长安支行与杨某某、金鸿公司签订了《个人住房贷款借款合同》（以下简称借款合同）。合同约定：杨某某向长安支行借款159万元用于购买个人住房，期限为15年，即从2000年5月10日起至2015年5月9日止，贷款月利率为4.65‰。合同同时约定在杨某某取得涉案房屋《房屋所有权证》并办妥抵押登记之前，由金鸿公司提供连带保证责任。合同还约定如借款期间杨某某连续2个月不履行还款义务，长安支行有权提前收回已发放贷款本息，并有权要求金鸿公司履行保证责任。合同签订后，长安支行如约发放了贷款，至起诉之日止杨某某连续拖欠还款已经超过两个月，构成了违约。且所购房屋也没有办理抵押登记，因此金鸿公司亦应该履行保证责任。故长安支行诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令杨某某提前返还长安支行已发放贷款本息，其中有剩余某款本金x.97元，截至2007年3月6日的利息6131.2元，共计x.17元，并按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率支付自2007年3月7日起至付清之日止的利息；2、请求法院判令金鸿公司对上述债务承担连带保证责任。
杨某某在一审中答辩称：杨某某确于2000年4月8日与金鸿公司签订《北京市外销商品房预售契约》，购买了该公司开发的金隆基大厦9C-X号房产，并于同年5月向长安支行申请了贷款，但是2004年3月18日，杨某某与金鸿公司协商并签订了《退房协议》，该协议约定由金鸿公司承担偿还长安支行的贷款；同时杨某某购买的前述房屋已退还给金鸿公司。从起诉状中可以看出金鸿公司在《退房协议》签订后履行着还款义务。长安支行的诉讼请求是返还贷款本息等。这明确了长安支行解除借款合同的要求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，杨某某认为本案应由金鸿公司承担还款义务，而杨某某不应再承担任何还款责任。
金鸿公司在一审中答辩称：金鸿公司以杨某某的名义进行融资，责任应由金鸿公司单独负担，同意偿还本案项下的款项，但请求法院对逾期还款的利息予以减少。
一审法院审理查明：2000年5月10日，长安支行与杨某某、金鸿公司签订了借款合同。合同约定杨某某向长安支行借款159万元用于购买个人住房，期限为15年，即从2000年5月10日起至2015年5月9日止，贷款月利率为4.65‰，月均还款额x.22元。金鸿公司为该合同项下贷款本金、利息及相关费用提供第三方保证，保证期限自合同生效之日起至还款期限届满之日后六个月止，如杨某某同时提供财产抵押作为贷款担保，则金鸿公司的保证期限自合同生效之日起至抵押登记完成之日止；在杨某某连续2个月不履行还款义务的情况下，长安支行有权向杨某某和金鸿公司发出《提前还款通知书》，声明贷款的最后还款期限为《提前还款通知书》发出后的第30日（含发出日）；《提前还款通知书》自发出之日起立即生效，杨某某应在30日内还清欠款或由金鸿公司代为清偿。
合同签订后，长安支行如约发放了贷款。
2008年3月6日，长安支行出具个人贷款结清试算方案，载明截止2008年3月6日，杨某某贷款本金余某是x.97元，利息余某是6055.33元，利息罚息是6.30元，本金罚息是69.57元，结清金额是x.17元。
2008年3月6日，长安支行向杨某某邮寄了《提前还款通知书》，该通知书的主要内容是“鉴于你方已连续2个月未归还个人住房贷款的行为已违反了你与我行签订的《借款合同》，我行声明该笔贷款的最后还款期限为本通知发出后的第30工作日（含出发日）。请你于上述日前将拖欠的贷款本金x.70元及利息5251.29元（利息已计至2008年2月29日），剩余某金x.97元，以及实际归还前发生的利息、罚息一并归还我行”。
2008年3月6日，长安支行向保证人金鸿公司邮寄还款通知书，该通知书的内容是“根据杨某某及贵公司作为连带保证方与我行于2000年5月10日签订的借款合同（合同编号：长安-2000-476-x号），按合同中的还款计划规定，每月应还本息合计x.12元，至2008年3月1日止，杨某某已（连续、累计）2个月未归还借款，共拖欠本金x.70元及利息5251.29元，剩余某金x.97元（以上未含罚息）。请贵公司依照合同履行保证责任，在接到本通知后30个工作日内清偿上述款项及实际归还日前所发生的利息和罚息，并将具体还款日期书面通知我行”。
庭审中，杨某某提交一份2004年3月18日其与金鸿公司签订的《退房协议》，该协议约定：金鸿公司与杨某某解除双方签订的《北京市外销商品房预售契约》；金鸿公司承担归还杨某某在长安支行的按揭借款159万元；杨某某将购买的金隆基大厦九层9C-X号房屋还给金鸿公司；鉴于杨某某尚未交纳原合同规定的购房首付款，本协议生效后，原合同中双方的全部权利和义务自然终止。长安支行认为该协议与借款合同的履行无关。
另查，杨某某购买房屋未办理房屋抵押登记手续。
一审法院查明上述事实的依据有：借款合同、核定贷款指标通知、贷款支付凭证、结清试算、EMS查询回单、EMS寄件单及提前还款通知书、《退房协议》及该院开庭笔录。
一审法院判决认定：长安支行与杨某某、金鸿公司签订的《个人住房贷款借款合同》未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。长安支行按约定发放贷款，截止2008年3月6日杨某某连续2个月未按合同约定还本付息，已符合合同约定的提前偿还全部贷款的条件，长安支行有权依据合同约定提前收回贷款，故长安支行要求提前收回杨某某贷款并要求杨某某归还其所欠的已到期贷款及相应利息的诉讼请求，该院予以支持。根据借款合同约定，在杨某某取得涉案房屋《房屋所有权证》并办妥抵押登记之前，由金鸿公司承担连带保证责任。现杨某某所购房产尚未办理抵押登记，故长安支行要求金鸿公司承担连带保证责任的诉讼请求，该院亦予以支持。
杨某某以其与金鸿公司协商并签订了《退房协议》，金鸿公司承担贷款偿还责任为由提出抗辩，该院认为，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在本案中，金鸿公司代杨某某偿还长安支行贷款的约定并未经债权人长安支行同意，该债务转移对长安支行不发生效力，杨某某仍应对贷款债务承担偿还责任。故该院对杨某某的该抗辩理由不予采信，杨某某和金鸿公司仍应按照借款合同的约定履行各自的义务。
关于杨某某提出的根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此，金鸿公司应对长安支行承担还款义务的抗辩理由，该院认为，房屋买卖合同与借款合同分属两个不同的法律关系，尽管杨某某与金鸿公司于2004年3月18日即通过协议方式解除了商品房买卖合同，但杨某某与金鸿公司并未告知长安支行解约的事实并就贷款偿付义务的转让征得长安支行的同意，并继续履行还款义务至2008年，因此上述条款并不适用于本案，杨某某和金鸿公司仍应当按照借款合同的约定履行各自的义务，该院对杨某某的上述抗辩理由不予采信。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、杨某某归还长安支行未到期借款本金九十四万四千四百六十元九角七分，截止二○○七年三月六日的已到期利息六千一百三十一元二角，并支付利息（以未还本金九十四万四千四百六十元九角七分为基数，自二○○七年三月七日起至款项还清之日止，按中国人民银行有关逾期贷款的利率计算），均于判决生效之日起十日内付清；二、金鸿公司对杨某某的上述给付义务承担连带保证责任。
杨某某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：（一）、房屋买卖合同与借款合同属于主从合同关系，本案中的借款合同以商品房买卖合同的存在为前提条件，商品房买卖合同是主合同，借款合同属从合同。（二）、长安支行要求提前返还借款的前提条件是解除借款合同，借款人只有在解除借款合同后，才有权提前收回已发放的贷款本息。一审法院以“杨某某与金鸿公司未告知长安支行解约的事由并就贷款偿付义务的转让征得长安支行的同意”为由，排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定，没有任何法律依据。（三）、2004年3月18日，杨某某与金鸿公司协商一致，解除了《北京市外销商品房预售契约》，杨某某并于当日将购买的金隆基大厦9C-X号房屋退还给金鸿公司，之后金鸿公司将前述房屋出售给湖南太子奶集团。金鸿公司在金隆基大厦9C-X号房屋的销售过程中得到了两笔款项。杨某某已经丧失占有金隆基大厦9C-X号房屋的权利，金鸿公司是长安支行发放贷款的实际占有人，在杨某某无法取得房屋权利的情况下，判令杨某某返还长安支行未到期借款本金及利息，显然违反民法的公平原则。上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判金鸿公司归还长安支行未到期借款本金及利息；三、判令金鸿公司及长安支行承担本案诉讼费用。
金鸿公司针对杨某某的上诉理由答辩称：金鸿公司同意杨某某的上诉意见。
长安支行服从一审法院判决，其针对杨某某的上诉理由答辩称：长安支行同意一审法院判决，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，杨某某与长安支行签订借款合同时的身份是金鸿公司副总经理，杨某某与金鸿公司签订购房合同的行为是自我交易行为，违反了法律规定。长安支行对退房协议的真实性表示怀疑，请求二审法院维持一审法院判决。
长安支行向本院提交以下新的证据予以证明：1、个人住房贷款借款申请表；2、金鸿公司向长安支行出具的函件；3、金鸿公司出具的证明。以上三份证据均证明杨某某与长安支行签订合同时的身份是金鸿公司的副总经理，杨某某与金鸿公司签订合同的行为违反了相关法律的规定。本院经审查认为，上述证据因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新证据范畴，故不予采纳。
本院二审审理期间依法补充查明如下事实：2000年5月10日，长安支行与杨某某、金鸿公司签订的《个人住房贷款借款合同》第二条贷款的偿还约定：七、无论甲方（杨某某）与售房单位（金鸿公司）因房屋购销发生何种纠纷，都不得影响本合同项下还款义务的履行。长安支行认可截止2008年3月6日杨某某拖欠其借款本金余某为x.97元，拖欠的利息为6131.2元；杨某某于2008年3月21日归还了本金5．11元，目前杨某某拖欠其借款本金余某为x.86元。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：长安支行与杨某某、金鸿公司签订的《个人住房贷款借款合同》未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。一审法院对本案所涉借款合同的效力认定正确，本院予以确认。
关于杨某某提出的房屋买卖合同与借款合同属于主从合同关系，本案中的借款合同是以商品房买卖合同的存在为前提条件的上诉理由，本院认为：我国相关法律并未规定房屋买卖合同与借款合同系主从合同关系，各方当事人亦未就买卖合同与借款合系主从关系达成协议，故杨某某的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于杨某某提出的长安支行要求提前返还借款的前提条件是解除借款合同，借款人只有在解除借款合同后，才有权要求提前收回已发放的贷款本息。一审法院以“杨某某与金鸿公司未告知长安支行解约的事由并就贷款偿付义务的转让征得长安支行的同意”为由，排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定，没有任何法律依据的上诉理由，本院认为：借款合同并未约定提前返还借款的前提条件是解除借款合同，房屋买卖合同与借款合同分属两个不同的法律关系。杨某某、金鸿公司与长安支行签订《个人住房贷款借款合同》的时间为2000年5月10日，合同签订后长安支行已经依约履行了放款义务，在房屋买卖合同中杨某某支付购房款的义务已经履行完毕，杨某某应按《个人住房贷款借款合同》的约定履行还本付息的义务。尽管杨某某与金鸿公司于2004年3月18日即通过协议方式解除了商品房买卖合同，但杨某某与金鸿公司并未告知长安支行解约的事实，并继续履行还款义务至2008年，且在本案中长安支行并未提出解除借款合同的诉讼请求，杨某某亦未提出解除借款合同的反诉请求，因此上述条款并不适用于本案，杨某某和金鸿公司仍应当按照借款合同的约定履行各自的义务。杨某某的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。但一审法院认定的杨某某拖欠长安支行的借款本金数额及利息计算方法有误，本院予以纠正。
关于杨某某上诉称其已于解除购房合同当日将购买的金隆基大厦9C-X号房屋退还给金鸿公司，之后金鸿公司又将前述房屋出售给湖南太子奶集团，杨某某已经丧失占有金隆基大厦9C-X号房屋及金鸿公司是长安支行发放贷款实际占有人，金鸿公司在金隆基大厦9C-X号房屋的销售过程中得到了两笔款项，判令杨某某返还长安支行未到期借款本金及利息，显然违反民法的公平原则的上诉理由，本院认为杨某某与金鸿公司之间的债权债务关系及金鸿公司在杨某某退房后又将房屋转卖的行为与本案均不属同一法律关系，可另案解决。并且《个人住房贷款借款合同》约定，无论甲方（杨某某）与售房单位（金鸿公司）因房屋购销发生何种纠纷，都不得影响本合同项下还款义务的履行。故，杨某某的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。
综合上述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第x号民事判决；
二、杨某某于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司北京长安支行未到期借款本金九十四万四千四百五十五元八角六分及利息（截止二○○八年三月六日的已到期利息为六千一百三十一元二角。自二○○八年三月七日起至二○○八年三月二十一日，以本金九十四万四千四百六十元九角七分为基数，自二○○八年三月二十二日起至实际付清之日止，以九十四万四千四百五十五元八角六分为基数，均按中国人民银行有关逾期贷款的利率计算）；
三、北京金鸿房地产开发有限责任公司对本判决第二项确定的杨某某的给付义务承担连带保证责任；
四、北京金鸿房地产开发有限责任公司承担连带保证责任后有权向杨某某追偿；
五、驳回中国建设银行股份有限公司北京长安支行的其他诉讼请求。
如果杨某某与北京金鸿房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费六千六百五十二元，由杨某某、北京金鸿房地产开发有限责任公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费一万三千三百零四元，由杨某某负担（已交纳六千六百五十二元，余某于本判决生效后七日内交纳至本院）。
本判决为终审判决。
审判长金莙
代理审判员咸海荣
代理审判员梁睿
二○○九年五月三十一日
书记员王磊
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